Как в ДКП должен быть сформулирован пункт защищающий продавца квартиры от неполучения оплаты за проданную квартиру? 12 / 1342

Собираюсь продавать квартиру, у меня свободная продажа. Все покупатели, кто готов купить мою квартиру , все с альтернативой. Т.е. одновременно продают свои квартиру, и продажа моей квартиры будет замыкать цепочку сделок.
Периодически вижу информацию о судебных делах, когда продавец квартиры судится с покупателем квартиры из-за того, что покупатель не заплатил за купленную квартиру полностью или частично указанную в договоре купли продажи сумму. При этом суды часто отказывают продавцу в расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры продавцу, пишут в своих решениях, что у продавца есть право только добиваться от покупателя выплаты денег за проданную квартиру. Указывая при этом, что в ДКП сторонами сделки не прописано, что неоплата является существенным нарушением договора.
Позиция Верховного суда тоже меняется каждые 10 лет. Недавно Верховный Суд вынес определение, в котором указал, что отсутствие оплаты со стороны покупателя является существенным нарушением условий соглашения и может стать основанием для расторжения договора. До этого у Верховного суда была позиция, согласно которой продавец мог требовать только взыскания денег с покупателя (а не расторжения ДКП и возврата квартиры) – следовательно, право продавца не нарушалось. Отсутствие оплаты не считалось основанием для расторжения соглашения.

Подскажите, пожалуйста, в какой формулировке необходимо включить пункт в ДКП, чтобы максимально защитить продавца квартиры от неполучения денег? Чтобы неоплата квартиры покупателем являлась существенным нарушением договора, и являлась основанием для расторжения ДКП согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, и возврата квартиры в собственность продавца.
Например такая формулировка будет корректной, или как то по другому лучше написать?

"Стороны пришли к соглашению, что полное или частичное неисполнение обязательств покупателем по оплате квартиры, является существенным нарушением договора покупателем. В этом случае по требованию продавца договор, может быть, расторгнут по решению суда в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, а квартира подлежит возврату продавцу".

31.03.19, 17:30
NikTorbeev писал(а):
"Стороны пришли к соглашению, что полное или частичное неисполнение обязательств покупателем по оплате квартиры, является существенным нарушением договора покупателем. В этом случае по требованию продавца договор, может быть, расторгнут по решению суда в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, а квартира подлежит возврату продавцу".

Так указать можно, но в любом случае после перехода права все действия по возврату квартиры будут через суд.

De_Mont

31.03.19, 17:30
NikTorbeev писал(а):
Например такая формулировка будет корректной, или как то по другому лучше написать?
"Стороны пришли к соглашению, что полное или частичное неисполнение обязательств покупателем по оплате квартиры, является существенным нарушением договора покупателем. В этом случае по требованию продавца договор, может быть, расторгнут по решению суда в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, а квартира подлежит возврату продавцу".

В проекте моего ДКП этот пункт сформулирован так:

"Стороны согласились, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи квартиры, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор, может быть, расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества".

Немного по другому, но суть по моему такая же. Главное, что есть словосочетания "существенное нарушение". Для суда это словосочетание в ДКП является важным. Именно из за его отсутствия суды отказывали продавцам в расторжении ДКП и возврате квартиры.

31.03.19, 17:30
NikTorbeev писал(а):
Периодически вижу информацию о судебных делах, когда продавец квартиры судится с покупателем квартиры из-за того, что покупатель не заплатил за купленную квартиру полностью или частично указанную в договоре купли продажи сумму.

Им нужно было нанять Специалиста для помощи в продаже, а не рассчитывать на авось и советы из интернета.
Так что, "наказания без вины не бывает".

Ни один пункт вас не спасёт, только правильно и безопасно организованный расчёт, также вы должны контролировать всю регистрацию всех квартир, чтобы быть уверенным, что приостановки или отказа не будет по всей цепочке. 100 процентную уверенность даст только включение 157 статьи, в остальных вариантах всегда будет риск.
Лучший вариант вся цепочка продается, потом ваш покупатель получит деньги и купит вас отдельно от всей цепочки, это гарантированный вариант.

31.03.19, 19:18
Иван Терехов писал(а):
100 процентную уверенность даст только включение 157 статьи, в остальных вариантах всегда будет риск.

Не даст.
Если квартиры в разных округах или, не дай Бог, в области, 157-я только усугубит ситуацию.
Будем наделяться, что синхронность регистрации отслеживают профессионалы.
Иначе, действительно, следовало разбивать цепочку.
Но ТС - себе на уме.
Пленумы читает, а озадачится помощью Специалиста не решился.
Вероятно, жаба одолевает ...

31.03.19, 18:17
De_Mont писал(а):
... в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи квартиры, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества...

Нарушение - оно и есть Нарушение, и если говорить о его "существенности", то дОлжно определить границы этой "существенности".
А вот Существенность Условий ДКП сомнению не подлежит, потому предлагаю Ваш пункт подправить: "... в случае нарушения Покупателем существенного условия данного Договора об оплате ...".

ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит. Если деньги оплачиваются после регистрации права собственности, а не в момент подписания, то возникает залог в силу закона у продавца недвижимости и он может вернуть квартиру, если нет оплаты.

Danellianin,
В Москве такое не прокатит в 99% .

23.05.19, 15:34
Danellianin писал(а):
ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит. Если деньги оплачиваются после регистрации права собственности, а не в момент подписания, то возникает залог в силу закона у продавца недвижимости и он может вернуть квартиру, если нет оплаты.

Конечно, может.
Через суд, доказав, что денег по ДКП не получил.