Эскроу-счета. Так ли они безопасны? 16 / 2055
17 июн. 2019
А так ли защищены средства дольщиков на эскроу счетах, как нам рассказывают? Когда деньги дольщика попадут в банк на эскроу счет, то дальше возможны только два варианта - или он получит квартиру, или ОН ИХ НИКОГДА БОЛЬШЕ НЕ УВИДИТ! Во всяком случае это вытекает из "Общих условий договора счета эскроу" Сбербанка России, где:
Бенефициар - это застройщик
Депонент - это Вы, гражданин дольщик
и по тексту:
п. 2.2. По Счету эскроу могут совершаться следующие операции:
2) при предоставлении Банком кредита Бенефициару и наличии по нему ссудной задолженности: перевод денежных средств в погашение задолженности Бенефициара по Кредитному договору, заключенному между Бенефициаром и Банком !!! (номер и дата Кредитного договора указываются в Индивидуальных условиях Договора) либо по Кредитному договору Бенефициара, который может быть заключен в будущем на цели строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении которого для расчетов по договору участия в долевом строительстве открыты счета эскроу в Банке, - если Кредитный договор содержит соответствующее поручение Бенефициара (перечисление денежных средств со Счета на расчетный счет Бенефициара возможно в случаях, предусмотренных Кредитным договором Бенефициара).
2.4. Передача (перечисление) денежных средств со Счета эскроу Бенефициару производится при возникновении оснований, в сроки и на условиях, указанных в статье 3 Общих условий Договора, путем безналичного перечисления Депонируемой суммы со Счета:
- при предоставлении Банком кредита Бенефициару и наличии по нему ссудной задолженности (в том числе с учетом подпункта 2 п. 2.2. Общих условий Договора):
в погашение задолженности Бенефициара (!!!) по Кредитному договору Бенефициара (перечисление денежных средств со Счета на расчетный счет Бенефициара возможно в случаях, предусмотренных Кредитным договором Бенефициара), либо
- при отсутствии у Бенефициара кредита в Банке/задолженности по целевому кредиту в Банке: на расчетный счет Бенефициара, открытый в Банке (в том числе в случае превышения Депонируемой суммы/части Депонируемой суммы над остатком ссудной задолженности по Кредитному договору Бенефициара), по реквизитам, указанным в Договоре, без дополнительного распоряжения Бенефициара, в следующем порядке:
2.4.1. при наличии задолженности по Кредитному договору Бенефициара: средства направляются в погашение указанной задолженности (!!!) без дополнительного распоряжения Бенефициара по реквизитам, указанным в Индивидуальных условиях Договора;
2.4.2. после полного погашения задолженности по Кредитному договору Бенефициара/ в случае отсутствия кредита, предоставленного Банком Бенефициару/ в случаях, предусмотренных Кредитным договоровм Бенефициара: средства со Счета перечисляются на счет Бенефициара по реквизитам, указанным в Индивидуальных условиях Договора.
В ТЕКСТЕ ПОЧТИ НЕТ ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ВОЗВРАТА СРЕДСТВ СО СЧЕТА ЭСКРОУ ДОЛЬЩИКУ!
Полный текст условий:
внешняя ссылка
ПЕРЕВОД КОМУ? КОНЕЧНО САМОМУ БАНКУ!
Таким образом получается, что дольщик не только кредитует застройщика, но и фактически ОТВЕЧАЕТ ПО ЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ ПЕРЕД БАНКОМ!
После того, как банк заберет Ваши деньги - его обязательства перед Вами фактически закончатся. При достаточности этих средств для погашения обязательств застройщика перед банком, обязательства банка в отношении самого объекта незавершённого строительства (коих вообще и нет изначально) и интерес к нему сразу пропадут.
И вот Вы остались без денег и жилья опять один на один с застройщиком! А вот в случае недостаточности этих средств, возможно Вас банк попросит еще и доплатить! Что логически и юридически вытекает из других пунктов Вашего договора с банком!
А теперь Законодательство:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 15.5. п. 6. Внесенные на счет эскроу денежные средства .... перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
Однако:
В соответствии с п.4 статьи 860.8 Гражданского Кодекса РФ:
"Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается".
И в том же 214 ФЗ
Ст 15.4 п. 7. Основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу, помимо оснований, указанных в пунктах 1 - 3 и 5 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, является:
1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;
2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";
3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика.
"...и на улицах не появились новые обманутые дольщики..."
Сейчас никто не может спрогнозировать, куда нас заведет эта "реформа". В любом случае, за реформу полностью отвечает Минстрой и его руководители - те, кто больших всех говорит... Эта юридически закрепленная сфера деятельности данного федерального органа исполнительной власти, и списать на регионы или депутатов не получится!
"Банки ответят за застройщиков...". А кто ответит за банки? Запомните - банки никогда ни за кого не отвечают! Проблемы у застройщиков могут возникнуть по разным причинам, а вот проблемы у банков всегда только по одной! И в глазах подавляющего населения страны банки уже по-умолчанию являются воплощением "истинного" жульничества и обмана.
Удачи!
Президент Союза
инженеров-сметчиков
Павел Горячкин
Источник: внешняя ссылка
Бенефициар - это застройщик
Депонент - это Вы, гражданин дольщик
и по тексту:
п. 2.2. По Счету эскроу могут совершаться следующие операции:
2) при предоставлении Банком кредита Бенефициару и наличии по нему ссудной задолженности: перевод денежных средств в погашение задолженности Бенефициара по Кредитному договору, заключенному между Бенефициаром и Банком !!! (номер и дата Кредитного договора указываются в Индивидуальных условиях Договора) либо по Кредитному договору Бенефициара, который может быть заключен в будущем на цели строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении которого для расчетов по договору участия в долевом строительстве открыты счета эскроу в Банке, - если Кредитный договор содержит соответствующее поручение Бенефициара (перечисление денежных средств со Счета на расчетный счет Бенефициара возможно в случаях, предусмотренных Кредитным договором Бенефициара).
2.4. Передача (перечисление) денежных средств со Счета эскроу Бенефициару производится при возникновении оснований, в сроки и на условиях, указанных в статье 3 Общих условий Договора, путем безналичного перечисления Депонируемой суммы со Счета:
- при предоставлении Банком кредита Бенефициару и наличии по нему ссудной задолженности (в том числе с учетом подпункта 2 п. 2.2. Общих условий Договора):
в погашение задолженности Бенефициара (!!!) по Кредитному договору Бенефициара (перечисление денежных средств со Счета на расчетный счет Бенефициара возможно в случаях, предусмотренных Кредитным договором Бенефициара), либо
- при отсутствии у Бенефициара кредита в Банке/задолженности по целевому кредиту в Банке: на расчетный счет Бенефициара, открытый в Банке (в том числе в случае превышения Депонируемой суммы/части Депонируемой суммы над остатком ссудной задолженности по Кредитному договору Бенефициара), по реквизитам, указанным в Договоре, без дополнительного распоряжения Бенефициара, в следующем порядке:
2.4.1. при наличии задолженности по Кредитному договору Бенефициара: средства направляются в погашение указанной задолженности (!!!) без дополнительного распоряжения Бенефициара по реквизитам, указанным в Индивидуальных условиях Договора;
2.4.2. после полного погашения задолженности по Кредитному договору Бенефициара/ в случае отсутствия кредита, предоставленного Банком Бенефициару/ в случаях, предусмотренных Кредитным договоровм Бенефициара: средства со Счета перечисляются на счет Бенефициара по реквизитам, указанным в Индивидуальных условиях Договора.
В ТЕКСТЕ ПОЧТИ НЕТ ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ВОЗВРАТА СРЕДСТВ СО СЧЕТА ЭСКРОУ ДОЛЬЩИКУ!
Полный текст условий:
внешняя ссылка
ПЕРЕВОД КОМУ? КОНЕЧНО САМОМУ БАНКУ!
Таким образом получается, что дольщик не только кредитует застройщика, но и фактически ОТВЕЧАЕТ ПО ЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ ПЕРЕД БАНКОМ!
После того, как банк заберет Ваши деньги - его обязательства перед Вами фактически закончатся. При достаточности этих средств для погашения обязательств застройщика перед банком, обязательства банка в отношении самого объекта незавершённого строительства (коих вообще и нет изначально) и интерес к нему сразу пропадут.
И вот Вы остались без денег и жилья опять один на один с застройщиком! А вот в случае недостаточности этих средств, возможно Вас банк попросит еще и доплатить! Что логически и юридически вытекает из других пунктов Вашего договора с банком!
А теперь Законодательство:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 15.5. п. 6. Внесенные на счет эскроу денежные средства .... перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
Однако:
В соответствии с п.4 статьи 860.8 Гражданского Кодекса РФ:
"Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается".
И в том же 214 ФЗ
Ст 15.4 п. 7. Основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу, помимо оснований, указанных в пунктах 1 - 3 и 5 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, является:
1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;
2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";
3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика.
"...и на улицах не появились новые обманутые дольщики..."
Сейчас никто не может спрогнозировать, куда нас заведет эта "реформа". В любом случае, за реформу полностью отвечает Минстрой и его руководители - те, кто больших всех говорит... Эта юридически закрепленная сфера деятельности данного федерального органа исполнительной власти, и списать на регионы или депутатов не получится!
"Банки ответят за застройщиков...". А кто ответит за банки? Запомните - банки никогда ни за кого не отвечают! Проблемы у застройщиков могут возникнуть по разным причинам, а вот проблемы у банков всегда только по одной! И в глазах подавляющего населения страны банки уже по-умолчанию являются воплощением "истинного" жульничества и обмана.
Удачи!
Президент Союза
инженеров-сметчиков
Павел Горячкин
Источник: внешняя ссылка
17 июн. 2019
А мне интересно, это насколько нужно быть одаренным, чтоб отнести свои деньги на эскроу, вместо того чтоб положить их на депозит? Если действительно не будет выгоды от котлована, то бОльшая часть инффесторов отвалится, и, к моменту сдачи дома, квартир будет выбирай не хочу. Да и выбрать можно будет что-то получше с учетом капнувших процентов по вкладу.
Любые операции с недвижимостью: приму трёшку в дар, продам гараж, сдам налоговикам и т.д.
17 июн. 2019
Похоже так и будет. Ещё и качество и проект можно будет не бумажно оценить, а в живую уже.17.06.19, 22:02river11 писал(а):А мне интересно, это насколько нужно быть одаренным, чтоб отнести свои деньги на эскроу, вместо того чтоб положить их на депозит? Если действительно не будет выгоды от котлована, то бОльшая часть инффесторов отвалится, и, к моменту сдачи дома, квартир будет выбирай не хочу. Да и выбрать можно будет что-то получше с учетом капнувших процентов по вкладу.
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
18 июн. 2019
Инвесторы и так отвалились большей частью.
Еще поискать надо смелых, чтобы свой инвест продать по схеме "сумма ДДУ + остальное распиской".
Дело даже не в том, что люди расписок чураются, а в том, что инвест за 3.5млн продать за 5.5 с распиской на 2млн становится нереально, ибо мало тех, кто выложит эти 2млн наликом + взнос на ипотеку.
11 июл. 2019
6 мес просрочки по ДДУ и банк будет обязан вернуть средства дольщику. Все , что они там понаписали в договоре противоречащее законодательству - ничтожно.
верю в инволюцию
11 июл. 2019
Я правильно понимаю,что при продаже по эскроу застройшики продавать в рассрочку уже не смогут?
11 июл. 2019
Это кто такие?
Экспертиза документов, организация и юридическое сопровождение сделок. WhatsApp +79164203939
11 июл. 2019
Николай Тюленев,
Вы, как юрист, не видите пробелов в рассуждениях Горячкина?
Вы, как юрист, не видите пробелов в рассуждениях Горячкина?
Задача государства - максимальное счастье для максимального числа людей.
11 июл. 2019
Вижу.11.07.19, 19:35Админ кота писал(а):Николай Тюленев,
Вы, как юрист, не видите пробелов в рассуждениях Горячкина?
Экспертиза документов, организация и юридическое сопровождение сделок. WhatsApp +79164203939
11 июл. 2019
А согласны с его выводом?11.07.19, 22:12Николай Тюленев писал(а):Таким образом получается, что дольщик не только кредитует застройщика, но и фактически ОТВЕЧАЕТ ПО ЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ ПЕРЕД БАНКОМ!
Таким образом получается, что дольщик не только кредитует застройщика, но и фактически ОТВЕЧАЕТ ПО ЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ ПЕРЕД БАНКОМ!
Задача государства - максимальное счастье для максимального числа людей.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
