Изменение в Гражданский кодекс РФ, ч.1 ст. 256 "Общая собственность супругов". Последствия. 29 / 2509

С 1 июня 2019 года вступили в силу изменения в ч.1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ "Общая собственность супругов", которая сформулирована следующим образом:
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества."
Разница с предыдущей редакцией в дополненном в тексте слове "брачный".
Что это меняет? Меняет способ установления режима общей собственности (совместной и долевой) на имущество супругов, теперь это возможно только при составлении брачного договора.
Какие последствия для сделок с недвижимостью?
Раньше, до изменения, регистраторы прав при экспертизе договоров купли-продажи, руководствуясь частью 1 статьи 256 ГК РФ, считали, что супруги самостоятельно могут устанавливать доли в праве на приобретаемое недвижимое имущество непосредственно в тексте договора купли-продажи в простой письменной форме, и были правы, в статье говорилось об исключении из правила совместной собственности супругов: "...если договором между ними не установлен иной режим". Соответственно этим ДОГОВОРОМ мог быть и договор купли-продажи в котором устанавливалась долевая собственность супругов. Хотя эти доли, в свою очередь, (как считали регистраторы, нотариусы и другие, проводящие экспертизу документов лица) остаются совместно нажитым имуществом супругов и, соответственно, при отчуждении каждой из них третьему лицу требуется согласие второго супруга. Но сейчас не об этом.
С 1 июня 2019 года, если у супругов нет заключённого между ними брачного договора, то при приобретении недвижимости в общую собственность в договоре купли-продажи, заключаемом в простой письменной форме, они могут указать ТОЛЬКО совместную собственность!
Например, как будет оформляться смешанный договор при покупке в общую собственность на семью из двух родителей и двух детей, считая доли поровну: совместная собственность родителей на 1/2 долю в праве общей собственности и по 1/4 доле в праве каждому ребёнку.
Росреестр начинает приостанавливать регистрацию перехода права собственности по договорам купли-продажи в простой письменной форме, если супруги приобретают доли в праве собственности на каждого.
Почему я выделяю договоры в простой письменной форме? Как быть если всё-таки супруги хотят установить при покупке между собой долевую собственность не заключая брачного договора? Ответ один - ступайте к нотариусу. Нотариус может установить на конкретное покупаемое супругами (и членами их семьи) недвижимое имущество долевую собственность между супругами одновременно с заключением договора купли-продажи. Это в его компетенции. Регистраторы без правовой экспертизы регистрируют право долевой собственности по таким договорам. При этом, как говорят представители Росреестра проводящие консультации граждан, эта доля в праве становится личной собственностью каждого из супругов и не требует дальнейшего согласия при её дальнейшем отчуждении.

На прошедшей неделе, после консультации в Росреестре, предупредил своих юристов и специалистов, как нужно составлять договор на покупку квартиры супругами, чтобы не было приостановления регистрации их права собственности. И через день после этого один из моих агентов пошёл с клиентами (его продавец) в известный банк, где покупатели (супруги) взяли кредит. Договор составили юристы банка, где супругам определили доли. Агент предупредила, что в таком случае возможно приостановление регистрации, на что юрист банка ответила: сто раз так делали, не переживайте. Составили кредитный договор, договор купли-продажи, подписали, сдали в МФЦ, продавец уехала в Саранск. И вот в этот понедельник покупателям раздаётся звонок регистратора, что нужно подписывать доп.соглашение об исправлении долевой собственности на совместную собственность супругов! Что делать? Вызывать продавца на заключение допсоглашения! Вот так.

23.07.19, 17:08
Serg Sergeev писал(а):
как говорят представители Росреестра проводящие консультации граждан, эта доля в праве становится личной собственностью каждого из супругов и не требует дальнейшего согласия при её дальнейшем отчуждении.

Приобретенное в браке имущество перестает быть совместно нажитым только на основании нотариально заверенного ДКП, который, по сути, становится ещё и брачным договором?
Очень спорное утверждение.

Отрывок консультации сотрудника Росреестра о приостановлении регистрации права по договору в простой письменной форме в долевую собственность супругов и о регистрации права по нотариальному договору купли-продажи квартиры на супругов в долях (приём граждан).

31.07.19, 02:40
Николай Тюленев писал(а):

23.07.19, 17:08
Serg Sergeev писал(а):
как говорят представители Росреестра проводящие консультации граждан, эта доля в праве становится личной собственностью каждого из супругов и не требует дальнейшего согласия при её дальнейшем отчуждении.
Приобретенное в браке имущество перестает быть совместно нажитым только на основании нотариально заверенного ДКП, который, по сути, становится ещё и брачным договором?
Очень спорное утверждение.

Что мне сказали в Росреестре, то и передал. Выше приложил отрывки записи с приёма в управлении Росреестра.

31.07.19, 03:16
Serg Sergeev писал(а):
Что мне сказали в Росреестре, то и передал. Выше приложил отрывки записи с приёма в управлении Росреестра.

Спасибо!
Но в ответе сотрудницы упоминается соглашение об определении долей, которое составляет нотариус ДО подписания супругами - приобретателями ДКП.
Это некоторым образом меняет дело, но нужно видеть текст соглашения.
И сразу вопрос: фигурирует ли это соглашение в числе документов оснований возникновения права в ЕГРН?

Конечно, в документах основаниях будет ДКП и нотариальное соглашение. Здесь на аудиозаписи допсоглашение предлагают составить дополнительно к уже сданному договору, и сдать его доппакетом.

Так было и раньше. Просто была лазейка простой письменной формы, хотя ДКП при этом носил элемент брачного договора, и это было возможно оспаривать в суде.

31.07.19, 12:10
Дмитрий Шмырин писал(а):
Конечно, в документах основаниях будет ДКП и нотариальное соглашение. Здесь на аудиозаписи допсоглашение предлагают составить дополнительно к уже сданному договору, и сдать его доппакетом.

Не так, как раз представитель Росреестра сказала [2:09] ".. нам его (соглашение) представлять не надо"

31.07.19, 03:37
Николай Тюленев писал(а):
И сразу вопрос: фигурирует ли это соглашение в числе документов оснований возникновения права в ЕГРН?

Если сдадите соглашение об установлении долей + ДКП скорее всего будет в перечне правоустанавливающих и в ЕГРН. Если не сдадите, как в записи сказала представитель Росреестра [2:09] "нам его представлять не надо", тогда только ДКП в основании возникновения права.
Я думаю не каждый нотариус само соглашение будет составлять, в крайнем случае возьмёт заявление от обоих о размере долей и сделает в ДКП долевую.

Я про вопрос на 36 секунде вашей консультации:

- А если в долях договор сделан? Сейчас приостановка будет...
- Допсоглашение составьте...
----

Если вы изначально пошли к нотариусу, то от нотариуса несите только сам договор. Это случай на 2:09