Аренда, доходы жителей Москвы и России, учетная ставка, объемы строительства, цены. Взаимное влияние. 55 / 5559

[Сергей Тихоненко]

Мысли и идеи по рынку.

1. Чем выше доходы населения Москвы, тем меньше спрос на аренду. Почему? Классика жанра: накопили минимум 500т-1мил, взяли ипотеку, переехали в свою квартиру. А перед этим – освободили квартиру, которую снимали. На рынок аренды поступила +1 квартира. Да, некоторые проданные квартиры до этого сдавались, поэтому арендаторы просто переехали из одной съемной квартиры в другую.
Но только за первое полугодие 2019-го в Москве застройщики предали ключи покупателям от 2.2 миллионов кв.м, из них От 50% -70% куплено в ипотеку в том числе и теми гражданами, которые были арендаторами.

Из наших сделок по покупке и сопровождению как раз и наблюдаем этот тренд: снимали, накопили в среднем 1-1.5 мил, взяли ипотеку и переехали в свою квартиру стоимостью 5-12мил. Кто-то выбрал вторичку, а кто-то новострой.

Ремарка 1. Понижение учетной ставки и рост объемов строительства помогают покупателю принять решение о покупке. Более низкий процент по ипотеке делает менее обременительным ежемесячный платеж. Рост объемов строительства сопровождается массированной рекламой «счастливой жизни в новой квартире».

Ремарка 2. Без накопления первоначального взноса пониженный процент и активная застройка не станут решающими факторами. Да, в середине нулевых можно было взять потреб.кредит в одном банке (на первоначальный взнос), а ипотеку в другом. И это работало, поскольку цены на недвижимость быстро росли. Но сейчас банки более осторожны к долговой нагрузке заемщика и проверяют его в кредитных бюро. Идея взять кредит на взнос (или завысить цену квартиры) себя изжила, хотя иногда встречается.
Вывод: накопить на первоначальный взнос можно, если хватает на аренду квартиры, бытовые нужды и еще остаются деньги, которые можно сберегать. Все это проще делать с ростом доходов.

2. Чем сложнее ситуация с доходами России (кроме Москвы), чем труднее народу живется, тем больше спрос на аренду Московских квартир. Граждане покидают свою малую родину и ищут счастье в больших городах, прежде всего в столице. А значит – новые наниматели, которые в поисках квартир в аренду.
Насколько эти факторы сложатся и к чему приведут? Поживем, увидим.

[Maxim D.]

Пока что наблюдается только многолетние топтание арендных ставок на квартиры на месте.

[Meyer Lansky]

Я думаю банкстеры уже давно решили это "уравнение". Всегда интересно посмотреть на опыт развитых стран, ведь здесь чаще всего "копируют решения".
Мои наблюдения ПОКА показывают следующие пропорции:
1. Аренда нормальной приМКАДской эконом однушки = 1/2 медианной зарплаты или 1/3 средней (по Росстату)
2. Текущая цена хатки (с начинкой) не должна превышать 200 текущих арендных плат, 180 - уже кошерно.
3. Хорошая зарплата наемника = 1 м2 "в среднем по больнице", очень хорошая 1,5 м2 и вот ТОЛЬКО с этих зарплат можно лезть в ипотеки.

[Mike_MSK]

Насколько эти факторы сложатся и к чему приведут?

1) Внутренняя миграция в РФ в сторону Москвы будет иссякать (демография плохая + появились новые полисы притяжения)
2) Миграция из соседних стран отчасти будет поддерживать рынок дешевого арендного жилья или аренду больших "убитых" площадей под аул разом.
3) Объемы бетоно-метров в формате "низкосортного" жилья (студии, убогие локации, убогие проекты) лет через 5-10 начнут массово вываливаться на рынок ради размена на более качественное жильё и локации. В силу надвигающейся демографической ямы, студиям будет тяжело найти покупателя среди русской молодежи, семейным людям они так же почти не нужны, разве что в качестве второй квартиры, сдать мигрантам/студентам, водить любовницу. Скорее всего появятся волны покупателей из соседних стран на эти маленькие площади или влетевшие на банкротства граждане РФ будут из больших площадей переезжать в эти клеточки.
4) Вычищенные от хрущевок хорошие локации старой Москвы как раз через 5-10 лет начнут активно осваиваться, став тем самым лакомым кусочком, ради которого захотят продать свои микроквартиры в "хрен_знает_где парк" и влезть в новую ипотеку ради лучшей площади и локации. Соответственно все эти "хрен_знает_где парки" могут начать маргинализироваться ускоренными темпами и наращивать разрыв в цене относительно хороших мест.
5) Массовое вымирание поколения 40-50-ых (в силу возраста), у которых на руках очень много недвижимости (которую они получили в 70-80-х, когда были рекордные объемы по вводу жилья в СССР) приведет либо к автоматическому удовлетворению спроса у их внуков на бетон, либо к желанию наследников избавиться от головняка в виде старой квартиры путем продажи, либо к попаданию оной на рынок аренды. По сути это будет неким дополнительным затовариванием рынка по естественным причинам.

Текущая ситуация мне напоминает автомобильный рынок в РФ в середине нулевых, когда хлынули потоки новых иномарок и люди готовы были ждать полгода-год очереди в салоне, лишь бы уехать на новом заветном Рено Логане, Деу Нексии или другом подобном ведре. Сейчас рынок насытился, все уже поняли, что эти Логаны и Нексии по сути убогие повозки, за которыми не стоило выстраиваться в очередь, теперь их вообще можно купить день-в-день за налик и еще автосалон расцелует всего. Через 10 лет ущербные студни займут такое же место в своей иерархии бетонных изделий, что и убогие Нексии, которые так же выпускались хоть и новыми, но с заведомо отсталыми лет на 20 потребительскими характеристиками. А ведь когда-то люди за них задницы рвали, будет смешно рассказывать Сейчас не послевоенное время, когда надо было насытить каким угодно кривым-косым-маленьким жильем разрушенную страну. Сейчас обычный лохотрон, другой причины строить такую погань в такой большой стране тяжело найти.

Мы не страна, которая притягивает богатых мигрантов и не страна, которая плодится как Азия или Африка. Жилая недвижимость в РФ не является предметом, который дает преимущества в мире, типа паспорт лучше или медицина отличная, или продукты хорошие. Поэтому второго Монако в Москве не будет.

По косвенным признакам можно судить об УЖЕ идущем кризисе в строительной отрасли Москвы, это спасение своих застройщиков-пирамид через реновацию и заваливанием рынка высотками в мелкую нарезку, чтобы сейчас каждый офисный планктон с з/п 70 тысяч смог взять ипотеку на это, боясь упустить свой шанс в жизни на "зато своё", ведь завтра только дороже будет. Это и резко выросшие продажи по ДДУ в июне 2019, когда застройщики нагоняли нужный процент сделок в проекте путем продажи бетона аффелированным юрлицам.

[aimsun]

У нас есть шанс сохранить москву. Во-первых, нужно законодательно запретить строительство без этажа для парковки. Его можно выносить из линий здания и продолжать под дворовыми площадками. Во-вторых, надо строить со звукоизоляцией, надо благоприятную экологию жилища создать.
В-третьих, используя запрос общества на подлинную демократию, нужно принять закон о ветирующем референдуме, как в Швейцарии и привязать всех к смартфону, а лучше к двум ) Потом сосредоточить производство демократических смартов в НМ и продавать их по сто миллионов в год.

[Youserj]

На счёт кризиса несогласен. Стройка кв.Метров это национальная идея дающая деньги и уровень жизни всем нам и это надо поощрять. Про студни согласен: лет 5 можно держать, дальше скидывать, тк начнётся необратимая маргинализация Имхо...

[Res]

По моему непрофессиональному мнению цены на квартиры в Москве периодически падают (кризисы типа 2009), а потом подымаются на новую высоту.

С чего бы им не расти?
- Мировая тенденция концентрации населения в крупных городах.
- Популярность личного, пусть даже маленького жилья у молодежи. Не хотят жить с родителями даже в большом доме, хотят отдельно. Отсюда спрос на большее количество более мелких единиц жилья. То есть, тому же количеству человек нужно большее количество квартир, чем раньше. А если население ещё и растёт?
- Определённая тенденция с ростом благополучия иметь более 1 квартиры.
- В Москве самый большой рынок труда в России. Миграция неизбежна.
- Рубли печатают щедро, соответственно куда-то этим деньгам деваться нужно. "Деваются" в рост рублевых цен, втч недвижимости. Попытки повторить бонды в виде ОФЗ (для уменьшения денежной массы) не очень-то удаются.

Насчёт микростудий.
Можно, конечно,относиться презрительно к ним, но никуда не денешься от мировой тенденции роста их популярности. Они дешевы в содержании. Сравнительно, конечно. В центре Парижа или в Токио владелец студии 20 кв.м. - счастливый богатый человек...

[Merinda-nik]

Mike_MSK,
Гетто уже есть. Самолет в Люберцах (цыгане), Марусино (таджики) и прочие Некрасовки. Белое население уже бежит.

Я выросла в Быково, это 10 км от Мкад. Раньше можно было вечером по улицам ходить, всю юность от электрички пешком ходила. Сейчас «гуляю» только на машине. Очень много чурок и цыган. После развала аэропорта осталось много инфраструктуры - гостиниц, профилакториев, общежитий. Сейчас их по койко-местам сдают гастарбайтерам. Вечером они приезжают с работы и гуляют по поселку маленькими группами по 10 человек. Многие остались и обзавелись семьей - некоторые детские площадки аккупированы нацменшинствами, они только на своем языке говорят. Цыгане самые противные, они мусором зарабатывают: роются в помойке и сдают пластик и цветмет в переработку. Наркотой торгуют еще. Вообщем последние 15 лет как в Кейптауне - на своем участке сел на машину и до нужной точки доехал. Хорошо, что соседи более-менее дружные и все друг друга знают, за имуществом присматривают. Обезьян, что мусор подкидывают, сразу по камерам вычислили. Дома у всех под охраной ЧОП естественно.

[Asia_2018]

Теоретически, может появиться тренд на отселение детей лет в 18 в студии

[Mike_MSK]

На счёт кризиса несогласен. Стройка кв.Метров это национальная идея дающая деньги и уровень жизни всем нам и это надо поощрять.

Чтобы деньга давалась стабильно и хорошо, нужен покупатель, который обладает деньгой, пусть и кредитной + желанием купить. Т.е. платежеспособные и нуждающиеся нужны, а не только нуждающиеся или платежеспособные, которые пролетят мимо рынка.

цены на квартиры в Москве периодически падают (кризисы типа 2009),

В твердых фантиках типа юсд или ойро цены не периодически падают, а уже 11 лет подряд падают с небольшими отскоками. В жидкой валюте конечно все дорожает, ибо

Рубли печатают щедро

В центре Парижа или в Токио владелец студии 20 кв.м. - счастливый богатый человек...

Правильно, в ЦЕНТРЕ, а не в ново-кукуево-3часа-на-элеткричке. Студии и в центре Москвы будут востребованы, как и комнаты, но это не относится к студиям в диких далях от МКАД, где навес будет адским.