Продажа квартиры по доверенности -на что обратить внимание ? 6 / 9794

Подскажите пожалуйста на что обратить внимание и как подстараховаться при покупке квартиры на вторичном рынке в такой ситуации:
Одно небольшое агентство недвижимости продает нам квартиру, завтра пойдем у них документы смотреть. Говорят, продаем по доверенности с правом продажи и получения денег. Доверенность будет на ООО. Продажа по ипотеке будет, но эти парни в день сделки хотят получить наличкой несколько сот тыщ.рублей от нас в виде аванса и нашей части по договору.
Хм. ООО по идее отвечает в пределах уставного капитала, а если он 10 тыс.рублей то запросто можно кинуть -так ? Может посоветуете что-то ? И куда деньги ложить на счет к ним или наличкой ? Или это безразницы если захотят кинуть. А квартирка без жильцов пустая. Но хорошая.
Нашли статью в инете
внешняя ссылка
Пишут что надо:
в нотариальную контору сходить, узнать есть ли такая доверенность и не отозвана ли она -хотя можно и две доверенности составить;
желательно встретиться с продавцом;
составить предварительный договор и заверить его у нотариуса -странно, что это разве поможет ?
главное смущает, что в доверенности получение денег и заключение договора, а не просто оформление документов по договору купли-продажи и то что по ипотеке хотят сразу большую сумму на руки, а не после регистрации в юстиции. Сказали что им много денег требуется для вложения в другую недвижимость. А кому им ? Если это чистая продажа, а не обмен. И продавца не видно. Пойдем завтра выяснять.
Как тут вывернуться ? Юрист в банке будет проверять и в головном офисе банка, но ведь по копиям ничего не определишь и главное- деньги, им сразу крупную сумму давай. Вот проблема. Или отказаться от такой квартиры ?

Вы делаете возможно главную покупку в своей жизни. Такой ли вы хотели видеть эту сделку в своих мечтах? Если нет, то и поступайте согласно своим желаниям.

Может эта покупка для вас закончится благополучно, а может и нет. 50/50. Вам нужен такой расклад в главном?

Спасибо, Игорь. Покупка не первая и не хотелось бы чтобы она была главная. Интересно, на этом форуме все не хотят делиться информацией, напрашиваясь на вознаграждения или им лень ?

На форумах юристов более открытый подход.
По всей видимости приглашу юриста из проверенного большого АН или юридического бюро и переговорю предварительно с сотрудником банка по поводу такой сделки -по доверенности.

*
Пока думаю что такие вопросы всплывут:
1. Проверка действительности доверенности -через нотариуса.
2. Если продажа идет через ипотеку, то согласно договора купли-продажи продавец должен лично открыть счет в банке. А в доверенности вряд ли есть такое условие. Т.е. продавец должен лично открыть этот счет. Это будет поводом увидеть продавца и знать что он жив и желает продать квартиру. А если по доверенности, то опять нужна -доверенность на открытие счета.
3. Удостовериться что продавец жив на момент заключения договора. Еще надо знать а дееспособен ли продавец на момент заключения договора. Т.е. нужно нотариальное удостоверение что продавец жив на момент подписания договора или хотя бы предварительного договора.
4. Проверка документов тому кому доверяют -его паспорт, дееспособность -права.
5. Еще думаю что правильно ли будет обязательно заключить предварительный договор к договору купли-продажи квартиры. Так чтобы в нем были прописаны условия что перед регистрацией в юстиции основного договора покупатель вносит большую сумма аванса наличными доверяемым. И если основной договор купли-продажи не будет зарегистрирован в юстиции, то доверяемый обязан в течении двух дней вернуть всю сумму аванса покупателю и отвечает поэтому договору всем своим имуществом. Так ?
Еще что ?
*
А по поводу сделки, думаю что эти парни недавно купили эту квартиру на старуху или бомжа, получили от нее доверенность на продажу и получение денег. А теперь продав эту квартиру хотят кинуть налоговую ,вместе со старухой или бомжом на НДФЛ от продажи. Все равно с таких продавцов ничего налоговая не взыщет.
Но как бы им нам тут не залететь...

Можно долго рассказывать, но вот оосновное правило и основная Ваша надежда:

- никаких денег налом вперед никому. Расчет через банковскую ячейку ценными пакетами ПОСЛЕ получения права собственности.

- почти 100% гарнтию может дать только ГУФРС (не знаю в каком Вы городе, но у Вас есть организация, аналогичная нашему внешняя ссылка), который, прежде чем выдать свидетельство о собственности на квартиру, проверяет всё.

- ну и, наконец, 100%-ю гарантию Вам даст страхование титула (права собственности) с специализированной страховой компании - это обойдется Вам в 2-4% рыночной стоимости квартиры.

Iv писал(а):
2. Если продажа идет через ипотеку, то согласно договора купли-продажи продавец должен лично открыть счет в банке... ... А если по доверенности, то опять нужна -доверенность на открытие счета.

Не верно. Доверенность с правом продажи и получения денег.

Iv писал(а):
3. Удостовериться что продавец жив на момент заключения договора.

Затруднительно, заявят, что уехал в Магадан, который в Израиле.

Iv писал(а):
Еще надо знать а дееспособен ли продавец на момент заключения договора.

ИМХО, опять не так - на момент выдачи доверенности.

Iv писал(а):
4. Проверка документов тому кому доверяют -его паспорт, дееспособность -права.

Дык, это юрлицо.

Iv писал(а):
5. Еще думаю что правильно ли будет обязательно заключить предварительный договор...

Прописать в основном договоре.

Как вариант, попытаться "большой аванс", как вы его называете, и на самом деле таковым не являющийся, а на самом деле это "комиссия" АН, выплатить после регистрации, либо, как сказал kalinin через банк (ячейка, условный счет). Скорее всего они от этих вариантов откажутся. Лучший вариант, наверное, внести это как первую часть платежа по договору на счет непосредственно продавца. И от этого, наверное, откажутся тоже.

Iv писал(а):
Но как бы им нам тут не залететь...

Да, уж, но, скорее, вам, чем им...

В перую очередь выясните почему квартира продается по доверенности и где находится сам собственник, какими причинами вызвана выдача доверенности.