ЖК Ильменский 17 vs. ЖК Полярная 25 54 / 2725

[Александр1987]

Всем доброго дня.

Интересует ваше мнение по поводу инвестиционной привлекательности (выиграть на росте цен и в дальнейшем иметь максимальный % от сдачи в аренду) указанных ЖК. В частности, рассматриваю покупку студии (без ипотеки, 100%-я оплата сразу).

В первую очередь рассматриваю Ильменский, так как вижу в нем серьезный потенциал роста, о чем и свидетельствует бодрый старт продаж Корпуса 2 (7 мин пешком до м. Селигерская).

Для себя сравниваю с ЖК Полярная 25 из-за собственной привязки по локации к последней и вижу на сегодня картину следующим образом:

1) Транспортная доступность - Ильменский выигрывает. 7-10 мин пешком до Селигерской vs 20 мин пешком до Медведково или 15-20 мин до Бабушкинской (10 мин травмай+дойти до остановки и подождать).
2) Инфраструктура. Сейчас 50/50, в будущем Ильменский 70/30.
С одной стороны, когда будет готов Селигер Сити и Ильменский, должно получиться красиво и конструктивно + возле метро ТЦ и остальное все под боком. С другой - ближайшие пару-тройку лет вокруг сплошная стройка.
Полярная 25 - с одной стороны промзона, СИЗО, та же стройка везде, с другой - старая спальная Москва со всеми + и -.
3) Инвестиции с точки зрения перепродажи.
Мне очевидно, Ильменский выигрывает - и достаточно убедительно. Пешком до метро - на сегодня главный аргумент в разговоре о ликвидности.
4) Аренда (самый неочевидный нюанс).
Казалось бы, учитывая пункты 1 и 2, ответ лежит на поверхности - "бери Ильменский и в ус не дуй".
Но мне представляется достаточно опасным строительство рядом ЖК Селигер Сити, который повторяет концепцию Савеловский Сити.
ПИКовский проект априори будет смотреться слабее, ибо это эконом и Селигер Сити ближе к метро. И если Селигер выигрывает по всем параметрам, то будут смотреть в первую очередь его.

Конечно, здорово предположить, что Ильменская студия будет сдаваться за 40-45, а Селигер за 50-60, но, скорее всего, учитывая локацию, Селигер станет топом среди студий/однушек в окрестности и займет нишу 40-50, а Ильменская станет конкурентом классических упакованных однушек П 44-Т/П-68 по другую сторону Дмитровки и остановится на +-35.

Учитывая, что это все же не Савеловская (относительно статусное место как ни крути + куча точек притяжения бизнеса), тут едва ли будут снимать сверхобеспеченные одиночки с доходом сильно выше среднего. Выше 50 пока не верю в Селигер - если на Савеловской такое сдается за 60, то за 50 вместо того же ЖК в 18 мин на метро от Достоевской с потенциальным переходом на кольцо (Суворовская) можно снять классическую однушку 35/20/10 на Бутырской/Савеловской.

По Полярной вижу по сегодняшнему рынку 30-35 за студию, и если взять в ноябре-декабре (слышал про старт продаж новых корпусов) за 4-4.2, со сдачей до 31.12.2021 (как сегодня у ЖК Ильменский), то несильно-то и проиграешь и по потенциалу роста цены, и по аренде.

[Иван Терехов]

А почему нельзя инвестировать в ЗАО или ЮЗАО, вы ещё бы про Капотню или метро городок спросили бы, где вы хотите инвестировать считается неблагополучным районом с плохим контингентом, а если вечером пройтись, то можно самому убедится

[МФТИ]

А почему нельзя инвестировать в ЗАО или ЮЗАО, вы ещё бы про Капотню или метро городок спросили бы, где вы хотите инвестировать считается неблагополучным районом с плохим контингентом, а если вечером пройтись, то можно самому убедится

Районы плохие, но в зао или юзао тоже самое будет стоить на треть дороже.

[Иван Терехов]

А почему нельзя инвестировать в ЗАО или ЮЗАО, вы ещё бы про Капотню или метро городок спросили бы, где вы хотите инвестировать считается неблагополучным районом с плохим контингентом, а если вечером пройтись, то можно самому убедится

Районы плохие, но в зао или юзао тоже самое будет стоить на треть дороже.

Потому что это не тоже самое совсем, типа location, location, location

[Иван Терехов]

Я дам вам лучше идею, инвестируете в машиноместа в элитных жк, на них всегда спрос и дефицит, типа садовых кварталов

[andrewst0]

Я дам вам лучше идею, инвестируете в машиноместа в элитных жк, на них всегда спрос и дефицит, типа садовых кварталов

Мой друг, художник и поэт небедный человек, решил сыграть в монополию и скупил 10 лет назад 18 последних машиномест в "Золотых Ключах-2". По $84.000 за штуку по тому курсу.
Прошло 10 лет.
Продано 5 по $50-53.000. Остальные с попеременным успехом сдаются.
Машиноместо в Хамовниках (в частности, на Барыковском или попроще, в Камелоте) стоит 10-12 тыс. в месяц. За сколько сдает он, не спрашиваю.

[andrewst0]

И интерес вызывает не "location, location, location", а потенциал прироста до средних по району цен.

[Александр1987]

А почему нельзя инвестировать в ЗАО или ЮЗАО, вы ещё бы про Капотню или метро городок спросили бы, где вы хотите инвестировать считается неблагополучным районом с плохим контингентом, а если вечером пройтись, то можно самому убедится

Конечно же, можно и нужно инвестировать в классические ЗАО или ЮЗАО, но при одном но - когда на это есть соответствующий бюджет. У меня его нет.

А есть на то, о чем написал, приведя свои аргументы с целью узнать мнения знающих людей и понять правильность собственных рассуждений и в случае необходимости скорректировать их.

[Александр1987]

И интерес вызывает не "location, location, location", а потенциал прироста до средних по району цен.

Абсолютно верно, именно это.
По локациям для меня все ясно. Ну право, нет никакого смысла обсуждать, что Запад лучше Востока Москвы. Все равно все закончится тем, что дальше ТТК почти везде не очень, а за МКАДом жизни нет.

Есть понятный застройщик, приведенные выше ЖК (интересуют север и северо-восток, так как сам живу в Медведково), хочется понять, что перспективнее "на дистанции" по озвученным мною в первом сообщении параметрам.

[Vadim181]

3) Инвестиции с точки зрения перепродажи.

Ни в одной из перечисленных локаций и ЖК инвеста нет. По локации обе задницы. Плюс на сселигерской огромный навес из нескольких очередей селигер сити и дальше тринити и т.д.

По Полярной вижу по сегодняшнему рынку 30-35 за студию

Там нормальные однушки ближе к метро за 30 можно снять в П-44Т. Не в пешей от метро промке студию? увольте