Как сдавать квартиры не конфликтуя с законом, оптимизировать налог и избежать двойного налогообложения. 115 / 5489

Честно пытались разобраться с вопросом сами. Не вышло. Прошу помочь.
Друзья купили недвижимость для детей «на вырост». 2 объекта в ипотеке. Собственность не долевая. Совместная. Пока дети растут, родители недвижимость планируют сдавать. Сложность, или не сложность в том, что титульный собственник – жена. Но заниматься сдачей (заселение/выселение/договора/ техподдержка и пр.) будет муж. Возник вопрос по схеме сдачи в том числе с точки налогообложения. Варианта вроде три маячит.
1. Сдавать как физик. В этом случае очевидно потребуется доверенность, или нотариально заверенное разрешение от супруги на использование недвижимости и в том числе сдачу в найм (что предпочтительней?). Однако как в этом случае среагирует налоговая на такой семейный доход? Оба платят 13% НДФЛ? В пополаме? Или муж может сам формировать декларацию и перечислять весь налог с семейного дохода от своего имени?
Минус схемы в том, что высокий налог, заполнение декларации. Плюс – в том, что при продаже через 5 лет от уплаты налога освобождаются.
2. Сдавать, как ИП. Муж открывает ИП, и сдает недвижимость, как предприниматель на УСН, или патенте под 6%. Как в этом случае оформить за ним это право сдачи? Может ли получиться так, что с ИП возьмут 6% налога и с жены, как с выгодоприобретателя еще 13% ?!
Плюс – 6% вместо 13% ( если жене не насчитают) . Минус – ведение журнала, подача деклараций. (Кассовый аппарат?), оплата в пенсионный и в соцстрах. Так же при продаже недвижимости, которая использовалась в коммерческих целях нужно будет уплатить 6% от продажной цены.
3. Сдавать, как самозанятый и платить 4% по сделкам с физиками и 6% с юрлицами при доходе до 2,4 млн в год. Как в этом случае оформить за мужем право сдачи? Как в этом случае будет формироваться и распределяться между супругами налоговое бремя? Не подтянут ли жену с 13%?
Плюсы- низкий налог, отсутствие деклараций, отсутствие допплатежей в пенсионный и соцстрах. Минусы – непонятки с налогом при продаже, с оформлением подтверждающих документов при сделке с юрлицами.
В интернете нет однозначных ответов. Существует мнение юристов, что налог с семейного дохода может платить один из супругов. Но по вариантам 2 и 3 есть мнение, что могут насчитать второму 13%. Так же встречается, что семья семьей, а налог платит каждый за себя… Но это, как я понимаю юристы – теоретики. Хотелось бы услышать аргументированное мнение профессионалов и практиков, которых как я понимаю тут есть!.
Думаю тема многим может быть и интересна и полезна....

Я сам сдаю. Думаю перейти на самозанятость, когда она появится в нашем регионе.
Пока сдаю как ИП, но стали очень большие фиксированные взносы в ПФ. В следующем году будет уже 40000 в год.

01.10.19, 16:48
autobuh писал(а):
Я сам сдаю. Думаю перейти на самозанятость, когда она появится в нашем регионе.
Пока сдаю как ИП, но стали очень большие фиксированные взносы в ПФ. В следующем году будет уже 40000 в год.

А вы свое сдаете? Вообще один из основных вопросов был про то, что если один супруг - титульный собственник, то как второму правильно сдачу на себя взять, чтоб другому не прилетело.

Все сдают и не платят, платят одни сумасшедшие , один раз заплатил и попал в систему, ни разу не платил и всем наплевать...

01.10.19, 20:45
Иван Терехов писал(а):
Все сдают и не платят, платят одни сумасшедшие , один раз заплатил и попал в систему, ни разу не платил и всем наплевать...

Вроде спросили, как сдавать квартиру, не конфликтуя с законом?
Товарищ юрист, соберитесь!

01.10.19, 20:45
Иван Терехов писал(а):
Все сдают и не платят, платят одни сумасшедшие , один раз заплатил и попал в систему, ни разу не платил и всем наплевать...

Так то оно так.... Но государство желает собирать налоги. Слышали новый лозунг под которым нас будут обезжиривать? -" Население - это как нефть!" И они таки будут нас добывать и разрабатывать. И боюсь у них получится... Поэтому никто не несется подметая пыль штанами в ту сторону, но готовится надо... ИМХО конечно.

01.10.19, 21:01
Olga Tar писал(а):

01.10.19, 20:45
Иван Терехов писал(а):
Все сдают и не платят, платят одни сумасшедшие , один раз заплатил и попал в систему, ни разу не платил и всем наплевать...
Вроде спросили, как сдавать квартиру, не конфликтуя с законом?
Товарищ юрист, соберитесь!

Но и бараном ложится под нож не следует.... (Это мое сугубо частное мнение.... Никого никуда не зову и не призываю)

Раз уж про закон, а у банка то вообще разрешение кто то получает в этом мире? Кв в ипотеке... Просто теоретический вопрос))))

ozero,
В случае ИП на УСН 6% вам придётся платить налог с суммы превышающей примерно 600000р. , так как взносы ПФР/ФОМС будут уменьшать налоговую базу, это при условии, что никакая другая деятельность по ИП не ведётся. Кассовый аппарат при сдаче квартиры не требуется.

01.10.19, 21:12
Jii писал(а):
Раз уж про закон, а у банка то вообще разрешение кто то получает в этом мире? Кв в ипотеке... Просто теоретический вопрос))))

Для банка первоочередная и основная задача - регулярное и полное получение платежей по ипотеке. Все остальное ему фиолетово.