Вторичный рынок недвижимости после карантина. 74 / 2120

Всем привет! )
Накидал статейку на коммунарских форумах.
Ну... - решил и сюда!

- Не секрет, что многих сегодня интересует вопрос что ждет вторичный рынок недвижимости, да и рынок в целом после выхода из карантина.

- Постараюсь не лить воды, - выражу свое личное мнение, - оно чисто субъективное и совсем не факт, что все будет именно так, как я это вижу.

Поехали!

1. Очевидно, что исторический Hi по Коммунарке случился осенью 2019 года.

Всех кому я помог продать квартиру прошлой осенью и зимой 2019-2020 - поздравляю! Мы продали по верхней планке! Маловероятно, что мы сможем вернуться к этим ценам в ближайшее время.

2. Впереди продавцов, вложившихся в бетон, которые покупали с целью перепродажи - не ждет ничего хорошего.

(Вряд ли вы сможете продать свои квартиры за те деньги, которые планировали.)

3. Почему? - Все просто. Помимо падения курса рубля, нефтяных котировок, всей экономики РФ, (про политику ничего писать не хочу - там тоже должны быть изменения, - ну по крайней мере их ждут), впереди всех нас ждет КРИЗИС ПОТРЕБЛЕНИЯ, - провалятся почти все отрасли, не связанные с медициной, лекарствами и здоровьем. Вирус с нами навсегда!

4. Что поменяется на практике? Если 3-4 месяца назад до начала короны на 10-15 квартир в Коммунарке был 1 (один) реальный покупатель - то сейчас будет 1 покупатель на 20-25 квартир, то есть: предложение СУЩЕСТВЕННО превысит реальный спрос.

5. Предположу, что возможно даже поменяется отношение к квартире как к ценности. Московские квартиры перестанут быть предметом культа, произойдёт переориентация на более доступные квартиры в Подмосковье или вообще спрос может уйти из города - загород (в загородную недвижимость). Это только предположение, - не факт, что так будет.

6. Почему? - Людей постепенно приучают работать на "удалёнке", - отпадает потребность ежедневно мотаться в сторону центра, ттк, внутрь Москвы, - теперь не нужно снимать, тратить деньги и сидеть в дорогом офисе, не нужно часами простаивать в пробках, итд. - тем самым разрушаются привычные логистические цепочки привычного трафика, формировавшегося десятилетиями.

7. Общаюсь с директором одного гипермаркета (мой постоянный доверитель). Продуктовый ритейл в Москве умирает. В Московской области - растет. Да, - возможно, что это временно и все вернется на круги своя, когда полностью снимут все ограничения. Посмотрим. Но произошло перераспределение спроса за счет перемещения существенного количества людей из Москвы в МО.

8. Вообще разговариваю с многими. Кто-то уже и не хочет возвращаться в Москву. Произошла переоценка ценностей и столь привычная всем жизнь в городе, от которой ранее было невозможно или неудобно отказаться, - уже не видится единственным возможным комфортным вариантом.

9. По цифрам. В общем думаю так: так как рынок недвижимости инертный и всегда реагирует с большим запозданием на все, в отличие, например, от биржи, курсов валют, - то после "открытия", - когда все откроют, - цены еще какое-то время могут держаться и существенной просадки в первые два-три месяца может и не быть, но это и не означает, что на рынке будет покупатель, готовый Покупать!

Почему? - Все просто: покупатель (лицо с деньгами) не глуп и прекрасно понимает в какую сторону в ближайшее время начнется движение и просто не будет спешить с Покупкой, а перейдет из категории Покупатель в категорию - Наблюдатель и будет спокойно ждать "дна рынка", неторопливо увеличивая размер своего кэша.

10. После выхода из карантина большая доля потенциальных Покупателей, которые присматривались к покупкам в ближайшие пол-года будет уничтожена или уже уничтожена.

Напомню, что 9 из 10 квартир на вторичном рынке в Коммунарке (по моей личной статистике сделок) приобретались с использованием ипотечного кредита.

За дни самоизоляции был уничтожен или понес существенные убытки в деньгах и клиентах, бизнес, в сфере обслуживания и предоставления услуг. (Риэлторов, кстати, тоже тряхануло, причем не слабо ))))).

Имея на руках скопленный первоначальный взнос для покупки квартиры - заемщик (ваш потенциальный покупатель) оказывается перед выбором: что делать?! - Спасти и реанимировать бизнес или купить себе квартиру?!

- Предположу, что, исходя из логики и здравого смысла - подавляющее большинство пойдет спасать то, что его кормит и приносит ему доход, а не покупать квартиру.

Кроме того, не исключаю тот факт, что эти первоначальные взносы частично уже проедены за период самоизоляции и ушли за оплату аренды торговых или коммерческих помещений с целью сохранения своей локации в надежде, что завсегдатаи гости/посетители, постоянные клиенты, покупатели вернуться и все потихоньку начнет восстанавливаться...

11. ЦИФРЫ. Вероятнее всего через 12-15 месяцев (если за это время не произойдёт каких-то новых катаклизмов, вирусов и так далее) - будет исполнен сценарий умеренного снижения - это 1-1.5% в месяц. То есть, через год, квартиры станут доступнее примерно на 10-15%.

12. Будут ли сделки в период снижения рынка? - Однозначно будут.

Основные покупатели и участники сделок: семьи, которые заходят улучшить свои жилищные условия за счет снижения стоимости квадратного метра, например, продать 2-ку и купить 3-ку, но с меньшей доплатой, чем планировалась ранее. (Сейчас похожее явление наблюдается в аренде, - Наниматели, немного доплатив, переезжают практически за эти же деньги из меньшей квартиры - в большую, получая за небольшую доплату на одну комнату больше.)

А также наоборот, - те, кто захочет получить доплату для закрытия финансовых дыр, "обменяв" большую квартиру на меньшую.

13. Да, - совсе забыл, - подольют масла в огонь заёмщики не способные далее обсуживать свои ипотечные кредиты. Таких квартир будет достаточное количество. Они вскоре появятся на рынке.

Да вот буквально у меня ситуация была недавно, - описывал ее на профессиональном риэлторской форуме, - молодые купили квартиры в ипотеку в марте 2020 года, в апреле потеряли работу (у одного увольнение - у второго урезание зарплаты на 30%) - в общем долго не думали, - выставили квартиру на продажу. Приоритет такой: избавиться от долгов и пассива на период неопределённости и финансового кризиса, - решили выйти из этой истории, пусть даже и с убытками.

14. Полагаю, что ЦБ еще раз или два в этом году снизит ключевую ставку и мы увидим рекордно низкие ставки на первичный рынок и умеренно низкие на вторичный. (Им придется что-то придумывать, чтобы простимулировать спрос). Еще есть такая мысль, что разрыв между ставкой на первичный рынок и ставкой на вторичный может увеличится, так как государству важно в первую очередь поддержать застройщиков, чтобы они не завалились, а вторичный рынок, - не первоочередная задача. Хотя..., - там все-таки должны умные люди работать и понимать, что больше половины денег, приходящих на первичный рынок, - это рубли, полученные от продажи "вторички".

15. На этом в принципе наверное все. Да! Мой эккаунт в VK взломали, - пришлось его удалить, пока не восстанавливал, - я есть в FB и Инстаграме.

13.05.20, 15:20
Владимир Буйлов писал(а):
я есть в FB и Инстаграме.

В Фейсбуке у вас какой то полуспящий акк. Пишите туда почаще.

13.05.20, 15:20
Владимир Буйлов писал(а):
ЦБ еще раз или два в этом году снизит ключевую ставку и мы увидим рекордно низкие ставки на первичный рынок и умеренно низкие на вторичный.

Ставки понизятся, но это же стимулирует рост (или уменьшает скорость падения) цен на недвижимость.
Странно, что понижение учетной ставки ЦБ не возгоняет вверх курс доллара.

отличный трезвый разбор ситуации

13.05.20, 15:20
Владимир Буйлов писал(а):

6. Почему? - Людей постепенно приучают работать на "удалёнке", - отпадает потребность ежедневно мотаться в сторону центра, ттк, внутрь Москвы, - теперь не нужно снимать, тратить деньги и сидеть в дорогом офисе, не нужно часами простаивать в пробках, итд. - тем самым разрушаются привычные логистические цепочки привычного трафика, формировавшегося десятилетиями.

7. Общаюсь с директором одного гипермаркета (мой постоянный доверитель). Продуктовый ритейл в Москве умирает. В Московской области - растет. Да, - возможно, что это временно и все вернется на круги своя, когда полностью снимут все ограничения. Посмотрим. Но произошло перераспределение спроса за счет перемещения существенного количества людей из Москвы в МО.

8. Вообще разговариваю с многими. Кто-то уже и не хочет возвращаться в Москву. Произошла переоценка ценностей и столь привычная всем жизнь в городе, от которой ранее было невозможно или неудобно отказаться, - уже не видится единственным возможным комфортным вариантом.

Я вот про тоже самое намекал в теме какой сегмент просядет быстрее, но мне сразу по рукам надавали, сказали руки прочь от Центра, гранит ЦАО не зымблем )))

13.05.20, 16:41
Kalendar писал(а):

13.05.20, 15:20
Владимир Буйлов писал(а):

Людей постепенно приучают работать на "удалёнке", - отпадает потребность ежедневно мотаться в сторону центра, ттк, внутрь Москвы, - теперь не нужно снимать, тратить деньги и сидеть в дорогом офисе, не нужно часами простаивать в пробках, итд. - тем самым разрушаются привычные логистические цепочки привычного трафика, формировавшегося десятилетиями.
Произошла переоценка ценностей и столь привычная всем жизнь в городе, от которой ранее было невозможно или неудобно отказаться, - уже не видится единственным возможным комфортным вариантом.
Я вот про тоже самое намекал в теме какой сегмент просядет быстрее, но мне сразу по рукам надавали, сказали руки прочь от Центра, гранит ЦАО не зымблем )))

у наемных работников или исполнителей отпадает необходимость мотаться в офис в центре, а у работодателя отпадает необходимость содержать этих ленивых и ненужных трутней, просиживающих в дорогих офисах свои шикарные брючата, процесс взаимообразный
так что я бы на месте этих людей печалился, что офисная значимость перераспределяется из центра в область или в самозанятость дома
по-прежнему, игра та же, богатые богатеют..бедные нищают, глупые разоряются
поэтому в центре все останется, только станет еще богаче и жЫрнее, для избранных
сегментация у нас идет уже лет 15, а сейчас вообще взровет все рынки и бизнесы

Юлия Лурье,
а зачем ранее работодатель содержал ленивых трутней?

13.05.20, 17:16
Kalendar писал(а):
Юлия Лурье,
а зачем ранее работодатель содержал ленивых трутней?

ну так им мозги засрали, СРМ, маркетологи, 20 юристов, личный ассистент, ПР-менеджер, АйАр-менеджер..

Всё что хорошего качества - останется на месте.
Всякий неликвид - дряхлые дома, вонючие подъезды, ремонт "образец на стене леруа", вид на свалку, мкад у подъезда и прочее - наверное просядет.

Базово всё вернется на уровень 2019, с потерей 10% - ушедших в леса, на самоудаленку, в Саратов...
Мышление людей инертно, для смены привычек нужна смена поколения.

13.05.20, 17:16
Kalendar писал(а):
а зачем ранее работодатель содержал ленивых трутней?

на это были деньги.. сейчас денег станет меньше у всех, все оптимизируют свои расходы. В общем ситуация ясна и понятна..я лично жду выхода из изоляции, когда можно будет начать хоть как-то работать)) сейчас вообще рынка нет..хотя сделки вяленько , но есть))