Особенности английской недвижимости 19 / 415

Интересно пишет Татьяна Соловьева из Лондона.
внешняя ссылка

ЖИЛЬЁ В БРИТАНИИ
Вообще про жилфонд надо писать отдельную серию статей, и я это сделаю позже, в том числе про процесс купли-продажи, а сейчас коротенько в стиле, что вижу, то пою.
Качество жилья в Британии оставляет желать лучшего. Самые главные проблемы – это сырость, плохая звукоизоляция, неудобная планировка
Британцы привыкли жить вертикально. На первом этаже гостиная, кухня, а на втором – спальни и ванная с туалетом. Это стандартная планировка таунхаусов, но и в многоквартирных домах часто бывают двухуровневые квартиры. Даже в муниципальных

Аналогом российской городской дореволюционной застройки в Британии будут дома следующих эпох: Georgian - 1714-1830, Regency - 1811-1820, Victorian -1837-1901, Edwardian - 1901-1910.
После этого идет ар деко – самое известное здание этого стиля электростанция Баттерси, которую сейчас полностью по периметру застроили стеклобетонным муравейником с квартирами и ее теперь совсем не видно ни из какой точки города. Отличное архитектурное решение, ничего не скажешь

И после этого идет уже пост военная застройка, которая мало чем привлекательная, в эту застройку входят и всё муниципальное жилье, которое бесплатно раздавалось малоимущим, при Тэтчер разрешили выкупать. Это будет аналогом хрущевок наверно.

Современное жилье строят неплохое, но очень зависит от района и ценовой категории. Но могу сказать одно - человейников, фото которых я вижу на окраинах Москвы -
такого ужаса нет. Но застройщики все равно всячески всячески экономят и стараются извлечь выгоду из каждого метра, поэтому в современной застройке почти не бывает высоких потолков. Например, построили понтовые башни из стекла и бетона на Найтсбридже (один из самых дорогих районов), прямо у метро, квартиры там стоят какие-то сумасшедшие миллионы, настолько сумасшедшие, что у меня эти числа не сохраняются даже примерно в голове – и везде низкие потолки. Есть современные застройки, рядом с историческими зданиями, где делают высокие потолки, но это редкость

Сырость в домах это самая главная проблема именно period застройки, словом period в Британии называется всё, что было в «раньшее время», т.е. это все стили до ар деко по сути. Я сырость чувствую сразу, как только попадаю в помещение. Чтобы избавиться от сырости надо делать капитальный ремонт, а когда это квартира – это невозможно.

Далее планировка. У меня был дом, который я купила именно под кап ремонт, так вот там было три уровня. Я задолбалась просто с этими лестницами. Сейчас, когда моя квартира на одном уровне – это наслаждение. Что еще плохо с планировкой – отсутствие холлов нормальных под "прихожку" что называется. Всё дико узкое, эти лестницы тоже ужасно узкие. Если еще и низкие потолки, то кошмар. Если вы были в районе ноттинг хилла особенно на рынке Портобело, то наверняка обратили внимание на разноцветные пряничные terraced houses там. Так вот выглядит может и открыточно, но внутри вам не понравится. Всё узкое, маленькое, сырое и трухлявое, только если там не было капитального ремонта внутри с полной переделкой всего.

Еще проблема с планировкой – неравномерность размеров комнат. Гостиная и master bedroom могут быть нормальных размеров, а вторая спальня как shoebox, т.е. коробка для обуви, куда еле-еле влезет детская колыбелька.

Вездесущее ковровое покрытие. Я вам передать не могу как я его ненавижу, меня аж трясет. Оно везде, от лачуг, до королевских хором, дада, если посмотрите на фото домов аристократии – там везде этот ужас. Почему это ужас? – Это пылесборник, там плодятся всякие пылевые клещи, которые вызывают аллергию и вообще они обычно ужасных цветов и просто уродство. Новые застройки, особенно таунхаусы тоже делают с этим покрытием, стало традицией. В спальнях прямо обязательно

Раньше такие покрытия служили как утепляющий и звукоизоляционный материал. Но даже сейчас их все равно продолжают использовать в том же качестве, хотя технологии уже ушли давно вперед

Что еще с планировкой, маленькие кухни, прямо буквально метр на метр бывает. Особенно в квартирах. В таунхаусах чаще попадаются приличные кухни, а если нет – то есть вариант снести стену и совместить с гостиной или отдельной столовой. Раньше кухня и столовая всегда разделились. Но уже лет 20 идет тенденция на большое совмещенной открытое пространство – где кухня, столовая и гостиная зона совмещены.

Метраж. За ваши деньги можно купить любой метраж. Но если вы слышите --дом в Лондоне, то это скорее всего будет таунхаус с метражом от 70 до 100 метров. Я видела «дома» и в 50 метров. Нда. Самое раздражающее это на сайтах агентств недвижимости, когда фотографируют широкоугольной линзой, по фото понять истинный размер невозможно, а метраж может быть просто не указан. Примерно в 30 процентов случаях нет указания метража и нет планировки.

По данным исследования кембриджского университета в 2014 году средний метраж дома новой застройки был примерно 76 кв метров. К примеру в Дании дома в два раза больше. Средняя гостиная в 70х была примерно 25 метров, а сейчас 17. Всё сжимается

В Британии нет аналога по качеству сталинкам и домам ЦК. Сталинки и дома ЦК – это я вам скажу просто космос и по качеству, и по инновационной для своего времени, да и для сегодняшнего дня в принципе. Еще в Британии отсутствует система центрального отопления как в России. Это опять-таки уникальнейшая вещь, и не знаю где еще она так же развита, наверно нигде. То, что в Британии называется central heating – это обычно значит, что есть бойлер, который отапливает и нагревает воду в доме или квартире. К началу 70х лишь 15 процентов жилищ в Британии имело центральное отопление, т.е. были оборудованы бойлерами. В многоквартирных council houses, т.е. в муниципальных домах с соц жильем стоят общие для дома котлы и отопление по расписанию. похоже как в России. На самом деле я со временем оценила и бойлерную систему, когда ты можешь включать и отключать отопление когда захочешь, тоже плюс

Проблема жилья в Британии стоит остро, и по ценам и по доступности. Британия одна из самых густонаселенных стран в мире. Земли мало. А людей все больше и больше. Строят, да, но земли не прибавляется. Это конечно рай для спекулянтов. В частности, есть такая схема как HMO (house in multiple occupation) - самый гнилой вид бизнеса на мой взгляд. Это когда покупается дом и делится либо на конурки-студии и сдается – продается в раздробленном состоянии, либо сдается по комнатно и обычно с ужасными условиями.

В Англии и Уэльсе существует два основных типа владения недвижимостью: leasehold и freehold. Есть еще share of freehold.

Дело в том, что земля и недвижимость на ней – немного разные вещи. Ты можешь купить квартиру, но ты не можешь купить землю, на которой стоит дом с квартирой, значит не можешь стать полноправным владельцем, земля - понятие ключевое. Поэтому квартиры часто попадают под лизхолд. Это значит, что у тебя право на аренду на определенное кол-во лет, обычно от 99 до 120. Бывает и до 999. Аренду возможно передавать в наследство до истечения срока аренды, и продлевать за отдельную плату. Это по сути то же владение, только со своими заморочками. Есть квартиры с share of freehold, когда принадлежит и часть земли, на которой стоит дом, это лучший вариант, так как не надо будет заморачиваться со сроками лизхолда. У меня как раз такой тип владения. Если лизхолд от 120 лет и выше, то проблем с перепродажей не будет. Фрихолд – полное владение и обычно идет на таунхаусы и дома, если те не поделены на конуры-квартиры ушлыми спекулянтами.

В Британии существует property ladder – т.е. лестница недвижимости. Сначала люди покупают то, что могут позволить и как можно раньше. Даже студию какую-нибудь. В ипотеку. Спустя несколько лет продают и покупают уже побольше и получше. И так примерно раза два-три за жизнь. Таким образом наращивается капитал одного домохозяйства. На первичный залог по ипотекам обычно дают либо родители, либо получают из наследства. Про ставки и доступность ипотеки я писала недавно. Ипотека это совершенно нормальное дело для развитой экономики, когда процент низкий, то это никакая не кабала. В РФ все совершенно по-другому по понятным причинам

Законодательство и налогообложение в части недвижимости и жилья в Британии сильно отличается от РФ. Хорошая сторона – тут почти нет мошенничества с недвигой. Потому что нет института прописки. Вообще и в принципе. И законодательство разумное. Например такого сумасшествия – как продавать одну недвижимость по долям – такого нет. Или что обнаружится какой-то сто лет назад прописанный родственник уголовник. Или весь потенциальный кошмар, который в России может вылезти при покупке наследуемой недвижимости. У меня после продажи дома была сумасшедшая идея купить за кэш хорошую квартиру в центре Москвы, продолжая жить и работать в Лондоне, хорошо, что я решила до этого проконсультироваться с очень умным человеком и он меня от этой авантюры отговорил.

Плюс в Британии ты не сможешь вообще совершить сделку с недвижимость без юристов. Когда я слышу, что в России люди вполне покупают-продают без юристов, а только с риелторами – у меня волосы дыбом.

Но есть другие вещи, как налог stamp duty, который прогрессивный и чем выше стоимость жилья, тем выше налог. Теоретически его можно включить в стоимость ипотеки, но будет влиять на процент и коэффициент "кредит/залог", поэтому все пытаются оплатить его наличкой.

Строгое разграничение жилья для себя и на сдачу. Потому, что когда на сдачу – это уже бизнес. И это другой расклад уже. С другими налогами и всем прочим. Если вы купили себе жилье, то сдавать жилье, которое было куплено для себя, можно только через два года. Это да, геморройно, но с другой стороны считаю, что справедливо, потому как хоть немного, но не дает спекуляционной стороне рынка выйти уж на совершенно ужасный уровень

Про примерные цены на коммуналку я писала недавно.

В Британии, да и в США количество комнат определяется спальнями. Two bedroom flat например будет значить, что в квартире две спальни, и еще плюс гостиная с кухней, совмещенные или раздельные. Такая квартира по российским меркам будет называться скорее трехкомнатной

Еще пару слов о жилой застройке. В Британии в основном жилая застройка малой этажности и компактная. Такого, чтобы строили 10-этажки вокруг пустырей, что практиковалось при СССР да и сейчас так же популярно – этого не делается. В основном строят пятиэтажные дома, со внутренними двориками или детскими площадками. Особенно это хорошо видно в районе Стратфорда, где к олимпийским играм застроили пустыри неплохими жилыми районами

По ценам жилье очень разное в зависимости от района города или региона. На данный момент средняя цена двух-спаленного жилья примерно в 70 квадратов (дома или квартиры) по Лондону примерно от 400 до 500 тысяч, это не центр, примерно зона третья или четвертая. В пригородах можно купить такое же, но уже в два раза дешевле.

Building regulations - т.е. все законы и регуляции по строительству - все строгие. Даже если это ваша земля и ваш дом в трех поколениях. ремонт внутри можно сделать какой хочешь, но вот снаружи - нет. Все строго регулируется. С ремонтом квартир тоже строго конечно. Такого ужаса - как самовольно застекленные балконы - в Британии нет и никогда не было.

Если дом принадлежит к listed buildings – это государственный реестр зданий и сооружений, представляющих архитектурную и историческую ценность - то там вообще всё очень строго. Владелец такого дома не имеет права что-то изменять в строении без разрешения соответствующих инстанций. Ни в коем случае такое здание не должно быть заброшенным или в плохом состоянии, это влечет уголовную ответственность для владельца. Если необходим ремонт, то изменять ничего нельзя. Грубо говоря если крыша из красного шифера и она прохудилась, то замена должна быть таким же шифером такого же типа и качества. Это касается всего, вплоть до дверных ручек и ставней. И это отлично я считаю, я бы зеркально такое ввела в России

П.С. Без риелторов вы не получите доступ к самым распространенным сайтам по недвиге – rightmove и zoopla. Т.е. продать или купить без риелторов можно только в одном случае – у вас есть в ближнем окружении человек, который хочет купить вашу недвижимость или вы хотите это сделать. В России любой может частным образом может запостить объяву на яндексе или циане. В Британии тоже можно, но на gumtree, но там покупателей хороших не будет. Плюс риелторы хотя бы на начальном этапе проверяют платежеспособность клиента. Поэтому без риелторов и без оплаты им процентов – ничего не купите и не продадите. Процент платит всегда тот, кто продает.

П.П.С. Забыла еще написать про звукоизоляцию, с которой большие большие проблемы. Железобетонные перекрытия это редкость в старых домах. Вообще сам принцип кап ремонта это редкое явление и подразумевает почти что полную перестройку здания за исключением фасада. Поэтому если жилье формата “period”, то приготовьтесь к скрипучим половицам над головой и вообще приличной слышимости. Если соседи сверху убрали ковролин – будет совсем плохо. По закону обязаны прокладывать звукоизоляционное покрытие при убирании ковролина – но какого качества они его там проложили – вопрос. И это не выяснить.

21.06.20, 18:45
Червяков Игорь писал(а):
На первичный залог по ипотекам обычно дают либо родители, либо получают из наследства.

Хоть кто-то правду написал. Вот он "загнивающий" запад. Вот в Москве легко блоггеры в 20 лет на недвижимость зарабатывают.

21.06.20, 18:45
Червяков Игорь писал(а):
П.С. Без риелторов вы не получите доступ к самым распространенным сайтам по недвиге – rightmove и zoopla. Т.е. продать или купить без риелторов можно только в одном случае – у вас есть в ближнем окружении человек, который хочет купить вашу недвижимость или вы хотите это сделать. В России любой может частным образом может запостить объяву на яндексе или циане. В Британии тоже можно, но на gumtree, но там покупателей хороших не будет. Плюс риелторы хотя бы на начальном этапе проверяют платежеспособность клиента. Поэтому без риелторов и без оплаты им процентов – ничего не купите и не продадите. Процент платит всегда тот, кто продает.

Ключевое и нужное для нашего рынка. Дисциплина, порядок и качество

21.06.20, 18:45
Червяков Игорь писал(а):
В Британии тоже можно, но на gumtree, но там покупателей хороших не будет. Плюс риелторы хотя бы на начальном этапе проверяют платежеспособность клиента. Поэтому без риелторов и без оплаты им процентов – ничего не купите и не продадите.

Есть т.н. онлайн-агентства, которые делают листинги на сайтах и берут за это порядка 100 фунтов, никаких процентов. Для покупки агент не нужен.

22.06.20, 00:33
Антон Смолев писал(а):
Ключевое и нужное для нашего рынка. Дисциплина, порядок и качество

Теоретически да. Но и наличие юристов не гарантирует, к сожалению, качества проведения сделки. Но об этом вы можете узнать, например, лет через 10-15-20, когда вы захотите продать это жилье

‍♀️В общем нюансов тоже очень много.
Приехав в ЮК, я поняла, что моя хрущевка в Таллине, была отличным жильем)

У меня сейчас племянница в Лондоне покупает недвижимость, уже в вторую в Англии, первую купила в Бирмингеме как инвест проект, новострой.И он завис..все как у нас..
Сейчас квартиру в Лондоне 75 квм( можно как двушку можно переделать в трешку), 610 000 фунтов, ипотеку ей одобрили на 700 000, первый взнос те же 15 процентов.
Я с ней на днях обсуждала по телефону особенности торгов.Она выслала офер на 590 000 хозяину( его риэлтору), а тот отказал в снижении, риэлтор говорит : есть те, кто предложил 600 000.Я говорю - гонит, разводят вас, поднимают на ровном месте, нет второго офера, а Надя отвечает, здесь за вранье риэлтора могут лишить лицензии..
Ну, что могла посоветовать тетя Юля-коррумпировать риэлтора, она дама, сказать ей, что сумка из новой коллекции ЛВ была бы ей очень к этому костюму..Если квартиру можно купить за 590 000.

Надя поржала, но обещала предложить и отзвониться.

22.06.20, 06:52
Юлия Лурье писал(а):
Ну, что могла посоветовать тетя Юля-коррумпировать риэлтора, она дама, сказать ей, что сумка из новой коллекции ЛВ была бы ей очень к этому костюму..Если квартиру можно купить за 590 000.

А если откажется, то по-обещать познакомить с Новичком.

22.06.20, 07:33
edelweis))) писал(а):

22.06.20, 06:52
Юлия Лурье писал(а):
Ну, что могла посоветовать тетя Юля-коррумпировать риэлтора, она дама, сказать ей, что сумка из новой коллекции ЛВ была бы ей очень к этому костюму..Если квартиру можно купить за 590 000.
А если откажется, то по-обещать познакомить с Новичком.

Знаете, у моей подруги в Париже это всегда прокатывало-коррумпировать риэлтора, когда на просмотр квартирки в Трокадеро в 6.00 туманного утра собирается плотная очередь французских рантье ей ничего больше в голову не приходило, как предложить риэлтору десятку и не ждать когда цену поднимут на сотку..
За дом-развалину в Мезон Лафите , который он сейчас сделала доходным домом на 17 квартир, она перебивала офер тридцаткой при цене развалины 700 000.Плюс открытая комиссия риэлтора , оформление и налог -получилось 775 000
Так что до новичка не дойдет, я надеюсь
Конечно, ~~тетяАся~~ тетя Юля бы приехала сейчас, поработала бы с английским риэлтором, но границы закрыты.А ситуацию для покупки недвижимости в Англии мои знакомые риэлторы и аналитики БРН оценивают сейчас как благоприятную и ждут подьема цен осенью.Я в этом ничего не понимаю и доверяю специалистам БРН

21.06.20, 18:45
Червяков Игорь писал(а):
Интересно пишет Татьяна Соловьева из Лондона.
внешняя ссылка

ЖИЛЬЁ В БРИТАНИИ

Аналогом российской городской дореволюционной застройки в Британии будут дома следующих эпох: Georgian - 1714-1830, Regency - 1811-1820, Victorian -1837-1901, Edwardian - 1901-1910.

Далее планировка.

В Британии нет аналога по качеству сталинкам и домам ЦК. Сталинки и дома ЦК – это я вам скажу просто космос и по качеству, и по инновационной для своего времени, да и для сегодняшнего дня в принципе. Еще в Британии отсутствует система центрального отопления как в России. Это опять-таки уникальнейшая вещь, и не знаю где еще она так же развита, наверно нигде. То, что в Британии называется central heating – это обычно значит, что есть бойлер, который отапливает и нагревает воду в доме или квартире.
.

интересно, что некоторые московские сталинки британцы все-таки сравнивают с викторианскими домами
и британское посольство ВСЕГДА снимает квартиры для своих сотрудников высокого уровня в высотке на Котельнической
Разделяю мнения автора статьи про сталинки по внешнему виду, планировке,техническому оснащению
При этом надо понимать, что старые дома с наружной канализацией и скудным отоплением в Белгравии или Челси будут стоить дороже технически совершенных новостроек на окраине, люди будут мучатся и терять комфорт жилища по сравнению с удовольствием от локации
Снобы, сэр..
цена на старье в центре от 20 000 фунтов за метр, а новострой даже тот, что у нас называют элитным, но в спорной локации можно купить по 7-8000 за квм

сейчас готовлю сделку, правда, там много подводных камней, для британца, он покупает квартиру на Чистых прудах примерно за миллион долларов, если все закончится благополучно, расскажу, как оно все было
квартиру он смотрел по видео, на покупку дает доверенность, как раз утром текст обсуждали
продавец тоже не в России, хотя и россиянин, на продажу дает доверенность
вот такие сейчас сделки
но англичанина можно понять - роскошный по его английским понятиям дом, квартира 200 квм за 800 000 фунтов, в центре мировой столицы - они никогда в Лондоне не найдет