Оцените, пожалуйста, 4-х комнатную квартиру на ул. Губкина. 211 / 3961

Добрый вечер!
Сын собирается продавать свою квартиру.
Губкина, д.4, 5 этаж, дом кирпичный, 8-и этажный, 1962 года постройки. Лифт пассажирский, перекрытия ж/б, в следующем году будет кап. ремонт. Общая площадь 96,4 м2, одна комната изолированная, 19,3 м2; две комнаты запроходные, по 12 м2; большая проходная гостиная 23,6 м2, с выходом на балкон (не застеклён); кухня 10,4 м2; прихожая 10,2 м2, ванная и туалет раздельные, потолки 2,7 м. Окна двух комнат и кухни выходят в тихий двор, окна гостиной с балконом и ещё одной комнаты выходят на въезд во двор, шлагбаумы. Подъезд чистый, широкие лестницы, нормальные, спокойные соседи, дом Академии наук.
Ремонт... В трёх комнатах косметический ремонт, в двух из них заменены окна на пластик, натяжные потолки. Кухня более-менее в порядке. Гостиная, прихожая, ванная и туалет - с ремонтом 95 года, полы, кроме кухни - паркет 95 года. Гостиная и прихожая выглядят не лучшим образом. Но общее состояние - жилое.
До метро Академическая 15 минут пешком, остановка автобуса 2 минуты пешком, трамвая - 5 минут пешком.
Квартира подарена моему сыну бабушкой в 2015, он единственный владелец. Ранее квартира была ведомственной, от Академии Наук, затем её выкупили дедушка и бабушка в равных долях, квартира по наследству осталась бабушке, бабушки сейчас уже нет. Все документы в порядке.
Сын разводится, продажа ради покупки нескольких квартир, в зависимости от оценки и цены продажи. На продажу сын будет выставлять квартиру после состоявшегося развода, в начале ноября.
ЦИАН даёт среднюю цифру 23 млн. Хотелось бы получить оценку от специалистов.

Циан оценивает в данном случае верно. Рекомендую обратиться к Карпушкиной Веронике, адекватный ценник на услуги при сознательном и вдумчивом подходе к ситуации.

230 тысяч за метр, смежные комнаты, это больше трехкомнатная квартира

Губкина не самое дорогое место Москвы. Но параметры неплохие
кирпич, высокие потолки, тихая улица
в этом доме на прошлой неделе смотрела с клиентом трешку 75 или 76 квм за 17 000 000

то есть по 226 000 за квм
так что ваша выходит около 21 600 000
ну, и учитываем, что четырешку или большУю трешку хотят меньше людей, чем тех, кто хочет просто обычную трешку на троих - 21 800 000, со словами "торг" надо ставить и ждать предложений, отдавать за 21 400 000- 21500 000, если лучше предложений не будет
если бы она была свободной продажей, то и я бы ее купила для своих клиентов, которым надо "завтра"
а вот ваши туманные перспективы - разъезд, конечно, многих покупателей отпугнут, люди сейчас стараются срочно припарковать наличные или срочно зафиксировать процент по ипотеке
работа по продаже и расселению в моем агентстве стоила бы( 220 000(продажа) +100 000(альтерантива 1)+100000(альтерантива 2)+100 000(альтернатива 3)) -10 %=468 000( это если вы расселяетесь на три квартиры), если только на две - стоимость меньше на 90 000

Юлия Лурье,
Спасибо за исчерпывающий ответ, примем к сведению. Одно не очень понятно - что будет в ноябре...
Подруга покупала квартиру, переехав из Находки - документы зависли почти на 3 месяца, и до сих пор не до конца всё оформлено. Правда, это 5 км от МКАД, не Москва.

26.08.20, 19:48
Tatyana56 писал(а):
Юлия Лурье,
Спасибо за исчерпывающий ответ, примем к сведению. Одно не очень понятно - что будет в ноябре...
Подруга покупала квартиру, переехав из Находки - документы зависли почти на 3 месяца, и до сих пор не до конца всё оформлено. Правда, это 5 км от МКАД, не Москва.

ну, тут не могу комментировать действия вашей подруги, что и как у нее было
у меня ничего с начала года не зависало, все идет своим порядком и в сроки

26.08.20, 19:48
Tatyana56 писал(а):
Юлия Лурье,
Спасибо за исчерпывающий ответ, примем к сведению. Одно не очень понятно - что будет в ноябре...
Подруга покупала квартиру, переехав из Находки - документы зависли почти на 3 месяца, и до сих пор не до конца всё оформлено. Правда, это 5 км от МКАД, не Москва.

Для Вас нет никакой зависимости от месяца и года продажи
Если подешевеет Ваша, квартира, подешевеет и альтернатива
Следует только иметь ввиду что метр меньшей площади, если речь не о гетто, стоит выше чем метр большей площади
Естественно, при одинаковом классе недвижимости

26.08.20, 18:24
Tatyana56 писал(а):
До метро Академическая 15 минут пешком, остановка автобуса 2 минуты пешком, трамвая - 5 минут пешком.

Начните с 260 тыс за метр и снижайтесь до 230 тыс за метр

26.08.20, 18:24
Tatyana56 писал(а):
ЦИАН даёт среднюю цифру 23 млн.

Если тренд покупательской активности сохраниться, то можно на 25 млн руб замахнуться.
Хороших квартир на рынке мало или уходят быстро.

тем, кто вам врет про цену более высокую, советую просмотреть профессиональную базу Виннер и оценить навес предложения
Ленинский пр-т - место пока еще не очень узкое и специфическое, навес(выбор) квартир - достаточный