О покупке паёв инвестиционных фондов недвижимости 82 / 1413

Была сегодня тема о вложении в недвигу через паёвые фонды. Снесли вроде как скрытую рекламу, но сама тема время от времени поднимается.

внешняя ссылка

Суть в том, что образуется паевой инвестиционный фонд, средства пайщиков которого направляются на покупку объектов недвижимости, либо одного конкретного, либо сразу оптом, например, в каком-то сегменте, офисы, или ритейл, или промка и т.д.
Эксплуатацией объекта и выжимания из него прибыли занимается управляющая компания, а пайщики регулярно получают с объекта аренду, пропорционально своей доле в общем паевом фонде. Стоимость паёв растёт, если растёт стоимость недвижимости. Доход растёт, если индексируется арендная плата. Маловероятно, но возможно такое, что доход в какой-то степени может вырасти от оптимизации расходов - это сокращение расходов без ухудшения качества - и от дополнительных арендных потоков, когда догадались, например, сдать что-то в аренду дополнительно, тут везде по-разному может быть.

Работа таких фондов регулируется законом об инвестиционных фондах. Требования там жесткие, управляющая компания должна иметь лицензию от ЦБ, требования жесткие, в том числе к директору такой управляшки.

Соответственно, с точки зрения требований законодательства, фонд недвижимости может быть только закрытым, сокращённо именуется ЗПИФН, и только в такой форме, и никак по-другому. Управляющая компания имеет лицензию, документы в открытом доступе и легко проверяются.

Отсюда получается первый вывод: если фонд не соответствует требованиям, а управляющая компания - некая группа людей или какая-то ОООшка, то есть нет ни лицензий, ни записей в реестре, то это что угодно, но не закрытый инвест. фонд недвиги. Он может так называться в рекламных соображениях, но ЗПИФНом не является и, соответственно, это не тот фонд, который подразумевается под этим термином.
===
Второй вывод, который получается из имеющихся условий - в таком виде приобретается не недвижимость как бетон или как объект права, или как кадастровый номер ~~или как самострой на захваченной земле с нелегальными коммуникациями~~, а как ценные бумаги = паи инвест фонда. Это совсем другое, как минимум, здесь к рискам и особенностям недвижимости добавляются особенности вложений в ценные бумаги. И владеет покупатель не недвигой, а паями в первую очередь. Если мы говорим о оформлении своей же недвиги в свой же ЗПИФН, тогда да, фонд будет просто юридической оболочкой, но если покупать паи таких фондов, то это всё-таки, моё мнение, в первую очередь покупка ценных бумаг, и уже затем недвиги через них.
===
Третий вывод, также получаемый из обстановки, про доходность - она может формироваться, по сути, всего из двух составляющий - арендных платежей и роста стоимости объекта, если он растёт в цене. Но тут есть масса нюансов, связанных как раз с юридической и финансовой оболочкой в виде фонда и управляшки. Если вкратце, то получается так, что доходность "сверху" в принципе понятна и достаточно жестко ограничена - она не может резко подскочить из-за новостей про нефть или карантин, например -, а вот вниз она падать может, в том числе до нуля.

Соответственно, если заявляется, например, "до 15% годовых", то нужно понимать, что вот это будет максимальная планка при том, что вверх она резко не подскочит и в лучшем случае по чуть-чуть будет расти раз в год, а вот вниз она может падать вплоть до нуля. Такое бывает редко и временно, но вот шансы на то, что итоговая доходность каждый год будет не выше уровня депозитов, т.е. 4-5%, это да, такой вариант запросто может быть.
Плюс к этому - фонды недвиги до сих пор явление не очень понятное для многих. Коммерческая недвига в принципе непонятна, а тут ещё в виде фонда, который дважды непонятен. Отсюда желающих купить существенно меньше, чем недвигу напрямую. Соответственно, вытащить деньги может быть как без проблем и достаточно быстро, так и совсем тяжело и с потерями.
---
Из преимуществ покупки паёв фонда - покупается, по сути, доля в объекте, поэтому точка входа на порядки ниже, зайти можно от нескольких сотен тысяч рублей, в отличии от восьмизначных сумм или семизначных, но ближе к восьми.
И второй момент - если при покупке доли в объекте недвиги всегда есть проблема в управлении объектом и проблема дальнейшей продажи этой доли - никому она не нужна, если коротко - , то у фондов этот вопрос решён конкретно. Доля продаётся без проблем и согласия других пайщиков, управлением занимается отдельная организация.
===

В зпифах куча нюансов, которые вытекают из вышеописанных условий, но это уже будет консультация, как я и написал, кто в личку спрашивал, и кто писал напрямую. Может быть кто-нибудь расскажет бесплатно, но хотя бы основное выше.

10.11.20, 20:08
Maxim D. писал(а):
Может быть кто-нибудь расскажет бесплатно, но хотя бы основное выше.

Жадность и ограниченность всегда идут рука об руку.

14.05.20, 11:26
Maxim D. писал(а):
Всегда можно проконсультироваться на платной основе и получить более развёрнутое обоснование. «Когда покупать» - это всё-таки вопрос про деньги.
Это к вопросу о подходе. А по поводу своего видения я немного написал ранее, пишу вроде доступно.

10.11.20, 23:47
B-52 писал(а):

10.11.20, 20:08
Maxim D. писал(а):
Может быть кто-нибудь расскажет бесплатно, но хотя бы основное выше.
Жадность и ограниченность всегда идут рука об руку.

14.05.20, 11:26
Maxim D. писал(а):
Всегда можно проконсультироваться на платной основе и получить более развёрнутое обоснование. «Когда покупать» - это всё-таки вопрос про деньги.
Это к вопросу о подходе. А по поводу своего видения я немного написал ранее, пишу вроде доступно.

Что имеете ввиду?

Предложил бы лишнего не писать и не развивать, чтобы и эту тему не снесли. Заново писать желания нет, другой информации о пифах недвиги тоже не очень много, а эта может быть кому-нибудь чем-нибудь поможет. По крайней мере, для размышления не повредит.

10.11.20, 20:08
Maxim D. писал(а):
===

немного оффтопа - именем Вашего тезки назван бренд ювелирных украшений внешняя ссылка

17.11.20, 08:25
Matrosso-2020 писал(а):

10.11.20, 20:08
Maxim D. писал(а):
===
немного оффтопа - именем Вашего тезки назван бренд ювелирных украшений внешняя ссылка

Спасибо, я в курсе. Увы, это не я.
Ещё одного моего тезку, ген. директора строительной фирмы, активно ищут опера. К счастью, это тоже не я.
Так и живём.

Обдумываю возможность вложений через ЗПИФ. Насколько я понял, это имеет смысл, если объект недвижимости дороже 150 млн. рублей покупается вскладчину несколькими людьми. В таком случае закон не разрешает его купить на ИП с упрощённой системой налогообложения. Нужно на общей системе налогообложения, т.е. попадать на уплату налога на прибыль и на дивиденды.

А если через ЗПИФ покупать, то не надо платить налог на прибыль. Нужно выплачивать только 13% и только в момент вывода денег на физика. Пока реинвестируешь прибыль в новые объекты — вроде бы вообще с прибыли ничего платить в бюджет не надо.

Для желающих разобраться глубже вот примеры, которые сейчас изучаю:

1) Первопроходец идеи совместных инвестиций в недвижимость, фирма Aktivo (первый объект в коллективную собственность приобретён в 2015 году в Люберцах).

Сайт: внешняя ссылка

2) В феврале 2020 года Альфа-банк объявил, что создаёт платформу для совместных инвестиций в нежилую недвижимость под аренду. Т.е. покупаешь ты пай в ЗПИФ, а не объект недвижимости. Первый фонд наполнили, открыли второй. Пока это даёт 11-13% годовых.

Сайт: внешняя ссылка
Телеграм-канал (не только объекты, но и вопросы-ответы): внешняя ссылка

3) Есть фирма "Русский инвестиционный клуб", которая создаёт ЗПИФ'ы. У неё сложная презентация, в которой я пока не разобрался, может кому пригодится: внешняя ссылка

Кроме ЗПИФ, в практике встречается ещё одна форма, в которой принимают деньги от желающих совместно вложиться в недвижимость. Договор доверительного управления. Эту форму реализует созданная в июле 2020 года фирма PNK rental — для совместных инвестиций в индустриальную недвижимость (склады, производство). Целевая доходность 11.5% годовых. Арендаторы — Деловые Линии, Детский Мир и т.д.

На мой взгляд договор доверительного управления — менее надёжно для инвесторов, чем ЗПИФ или покупка недвижимости напрямую.

Сайт: внешняя ссылка

ПИФ, как много в этом слове,
Для сердца русского в 90-е слилось...

«Я не халявщик, я партнёр!»(с)

чето не верю я, что какой-то дядя будет генерировать мне прибыль

17.11.20, 14:34
Сергей Известков писал(а):
Обдумываю возможность вложений через ЗПИФ. Насколько я понял, это имеет смысл, если объект недвижимости дороже 150 млн. рублей покупается вскладчину несколькими людьми.

или покупается несколькими тысячами людей, а контрольный пакет ЗПИФа может быть у самого эмитента

17.11.20, 15:33
bhr писал(а):
чето не верю я, что какой-то дядя будет генерировать мне прибыль