Что с расселением коммуналок? 10 / 388

Добрый день. Вопрос специалистам-насколько вообще интересны коммуналки? Если не брать расселения. Или переделки в студии и подобная дичь. Дело было так что лет 10 безуспешно пытался продать комнату. Комната выше среднего - 18 м сталинка Бульвар Рокоссовского, метро пешком, ремонт, чисто, соседей двое. Последний раз выставлял в 18 году за 2,5 млн. (это мой край) - просмотры были пару туристов, пару раз торг телефон, ипотеки, материнский, прочая муть, все предлагали ниже 2,5. Еще звонили люди с южным акцентом за 2 млн. Риэлторы предлагали то же самое под трэд ин на однушку. Вопщем, 2 млн это был единственно реальный вариант. Потом просто плюнул на это дело, строю дом и в целом не до этого. Далее, недовно из интереса ради глянул цены в целом и на комнаты в тч. Сказать, что прифигел - не то слово. Цены космос. Разместил по старинке на sob/avito/циан. Рекламу не давал. Кроме звонков с глупейшим вопросом - "а не хотят ли ваши соседи продавать?" результата 0. Чемодан без ручки, соседи - нищета беспросветная. Но феномен так и остался неразрешенным - если спроса нет, с какого дуба цены?

Ваш спрос тогда уничтожили мелкие студии.
Когда пошли 18 или 22 кв.м.

Сейчас студии подорожали, комнаты подтянулись.

Комнаты ликвидны в центре, от них и тянется цена окраин. Но квартирам это не тождественно.

Комнаты убили новостройки Подмосковья, думаю не студии, их вообще мало для Москвы. Это понятно. Насчет центра не согласен-я глубоко погружался в этот вопрос, искал варианты мены/доплаты, много общался с риэлторами. Там тоже самое-даже хуже, потому что комнат больше. Типичный пример-вороньи слободки в хамовниках. Ну тянуться они-а дальше что? Если они никому не нужны.

11.11.20, 19:20
Barasbi писал(а):
Комнаты убили новостройки Подмосковья, думаю не студии, их вообще мало для Москвы. Это понятно. Насчет центра не согласен-я глубоко погружался в этот вопрос, искал варианты мены/доплаты, много общался с риэлторами. Там тоже самое-даже хуже, потому что комнат больше. Типичный пример-вороньи слободки в хамовниках. Ну тянуться они-а дальше что? Если они никому не нужны.

Они нужны целиком.
Но, получается, что все, кто хотел из исторических коммуналок центра разъехаться на окраины - сделали это.
Кто остался - не хочет и тормозит всех соседей.

Плюс центра в том, что «развозить по углам» жителей коммуналки готово большее количество состоятельных граждан.
Не в центре - сложнее с этим.

11.11.20, 19:20
Barasbi писал(а):
Если они никому не нужны.

С таким настроением ~~слона~~ комнату не продать.

Если серьёзно, то всё продается - вопрос только в мотивации и цене.
Сейчас всё метут, в том числе и комнаты, только по комнатам всегда дольше время экспозиции.
Если не хотите продавать и Вы в этой комнате не живёте, попробуйте сдавать - будет приносить доход.
Студии - да, прямой конкурент комнатам и многие выбирают именно студии.

12.11.20, 09:30
Олег Клеев писал(а):
11.11.20, 19:20
Barasbi писал(а):
Если они никому не нужны.

С таким настроением слона комнату не продать.

Это очевидно даже по полному отсутствию интереса к теме.

11.11.20, 20:08
Павел Рыкалин писал(а):
Если серьёзно, то всё продается

Вы не читатель? В моем посте четко обозначена эта сумма - 2 млн.

И, извините, мнение петербургского риэлтора мне не интересно. Наши коммуналки абсолютно не тождественны. В СПб - это огромный сегмент рынка, игнорировать который невозможно. Это ценная историческая застройка, это несоизмеримо более низкая покупательская способность людей, почему спрос на такое ужасное жилье как коммуналка всегда будет. Кроме того -контингент коммуналок в москве - это на 90% безнадега, психически больные и зависимые. В СПб комуналках таких значительно меньше. И много других причин

Меня ещё вчера занимал вопрос "почему квардрат в хруще стоит дороже квадрата в недосталике"?
И попалась мне реплика "расселять коммуналки уже невыгодно".

Потому что только совсем недавно пошёл новострой с большими потолками-квадратурой-кухней и т.п.
А до того новостроем была брежневско-лужковская панель.

И как только появился приличный новострой, "сталинки" потеряли смысл,
т.к. у населения с деньгами появился широчайший выбор.

А 2КК 45 кв.м. (а то и 3КК) с большой кухней и потолком попала в ту же ценовую категорию (5 млн),
что 1КК хрущ 30 кв.м. 4 млн.
С одним и тем же потребителем "без денег", у которого 4 млн. есть, а - 5 млн. вообще никак.

С коммуналками то же самое, т.е. всё приличное, "дореволюционное", давно расселили.
Осталось то, что будет конкурировать с новостроем, "сравнительно" недорогим, которые и новее, и дешевле, и размерность та же.

Т.е. сейчас смысла продавать небольшие 45-70 кв. "недосталинки" с потолками и кухнями нет смысла, из-за отсутствия потребителя, туда надо заселять близкую родню.

Как я себе хоть как-то объяснил феном "равенства" цен 1КК хруща и 3КК кирпича.

17.11.20, 14:51
Barasbi писал(а):

12.11.20, 09:30
Олег Клеев писал(а):

С таким настроением слона комнату не продать.
Это очевидно даже по полному отсутствию интереса к теме.

Вы хорошо подмечаете очевидное. Нужно только немного расширить обзор.
По форуму не судите. Да и вообще, квартирников конечно в разы больше.
Посмотрите элементарные показатели. Возьмем ЦИАН.

Количество предложений на данный момент по Москве:

1-комнатные - 15 962.
2-комнатные - 24 989.
3-комнатные - 22 206.
4-комнатные - 7 214.
------------------------------
комнаты - 1 042.

Понятно, что сделки по комнатам составляют наименьшую часть. И для подавляющего большинства риэлторов/агентств идут довеском. Специализирующихся исключительно на комнатах (и долях) - единицы.
Но если проанализировать в процентном соотношении количество сделок от общего числа выставленных на продажу комнат (независимо от сделок по квартирам), то движение однозначно есть. По моим самым поверхностным оценкам, за последний месяц около трети комнат снято с экспозиции. Подразумеваем - продано.

17.11.20, 14:51
Barasbi писал(а):
Кроме того -контингент коммуналок в москве - это на 90% безнадега, психически больные и зависимые.

С учетом того, какими недостатками обладают эти объекты, на что Вы сами указали (хоть и очень категорично, но справедливо, близко к действительности), я считаю, имеющиеся косвенные показатели по продажам весьма не плохие. А значит спрос всё таки есть.

Теперь давайте попробуем проанализировать этот спрос. Конечно же, в первую очередь улетают комнаты из коммуналок в домах под снос по реновации (из них хуже всего идут попавшие в 3-ю волну). Они и стали второй (после общего роста цен на недвижимость) ключевой причиной такого дикого, как кажется, удорожания комнат.

Затем по востребованности идут комнаты с менее однозначной, но всё же перспективой. Это либо готовность всех собственников комнат к единовременному расселению (тут успех случается крайне редко, т.к. неадекватность хотелок некоторых просто зашкаливает и стопор почти в любой коммуналке найдётся). Либо наличие в квартире муниципальных комнат - с пожилыми нанимателями-одиночками, очередниками, ну или самое лакомое - полностью свободными.

Наряду с разного рода перспективами, взвешиваем традиционно значимые показатели - локация (район и удаленность от метро), характеристики дома, метраж комнаты и квартиры, населенность/соседство, состояние (в том числе, а зачастую особенно - мест общего пользования), юридическая история владения, тип продажи (альтернатива/свободная).

Как видите, спрос складывается из множества факторов. И объективный анализ по всем пунктам и формирует свою соотносительную цену.

17.11.20, 14:51
Barasbi писал(а):

11.11.20, 20:08
Павел Рыкалин писал(а):
Если серьёзно, то всё продается
Вы не читатель? В моем посте четко обозначена эта сумма - 2 млн.

11.11.20, 18:49
Barasbi писал(а):
Дело было так что лет 10 безуспешно пытался продать комнату. Комната выше среднего - 18 м сталинка Бульвар Рокоссовского, метро пешком, ремонт, чисто, соседей двое. Последний раз выставлял в 18 году за 2,5 млн. (это мой край) - просмотры были пару туристов, пару раз торг телефон, ипотеки, материнский, прочая муть, все предлагали ниже 2,5. Еще звонили люди с южным акцентом за 2 млн. Риэлторы предлагали то же самое под трэд ин на однушку. Вопщем, 2 млн это был единственно реальный вариант. Потом просто плюнул на это дело, строю дом и в целом не до этого. Далее, недовно из интереса ради глянул цены в целом и на комнаты в тч. Сказать, что прифигел - не то слово. Цены космос. Разместил по старинке на sob/avito/циан. Рекламу не давал. Кроме звонков с глупейшим вопросом - "а не хотят ли ваши соседи продавать?" результата 0. Чемодан без ручки, соседи - нищета беспросветная.

Я правильно понимаю, что цена в 2 млн. - неприемлема для Вас?
Вообще, продажа длиною в 10 лет - это нонсенс. Вы одно и то же объявление периодически активировали? Знаете, что многие обращают внимание на дату публикации? Давность работает на минус. Чем дольше, тем жирнее минус. Увеличивается подозрение на скрытую или явную проблемность объекта. Таким незатейливым образом отсеивается солидная доля потенциальных покупателей. Хотя быстро НЕ продаться может и вполне ликвидная недвижимость. По стечению ряда обстоятельств, вплоть до банального неудачного момента.
И что значит - "Разместил по старинке.... Рекламу не давал"? Разместить объявление это и есть реклама. Имеете в виду - активно не продвигали? В любом случае, мне кажется, Вы были несколько нетерпеливы и непоследовательны в продаже. Это свойственно многим ССРам - самостоятельным продавцам без риэлтора. Оно понятно, Вам просто не с чем сопоставить. Потому и бросаете дело, толком даже не начав.

11.11.20, 18:49
Barasbi писал(а):
Вопрос специалистам-насколько вообще интересны коммуналки? Если не брать расселения. Или переделки в студии и подобная дичь.

11.11.20, 18:49
Barasbi писал(а):
Но феномен так и остался неразрешенным - если спроса нет, с какого дуба цены?

Конечно в сравнении с обособленным квартирным жильем, коммуналки разумеется проигрывают в количественном соотношении. Но они выигрывают в другом - оставаясь минимальным доступным порогом вхождения в московскую (и не только московскую) собственную недвижимость. А потому им ещё жить и жить.
Про цены, думаю, понятно из моих суждений о спросе. К тому же коммуналки являются неотъемлемой, хоть и малой частью общего рынка недвижимости. И все актуальные тенденции в ценах на них тоже естественно отражаются.

17.11.20, 17:03
PoltoraKK писал(а):
По моим самым поверхностным оценкам, за последний месяц около трети комнат снято с экспозиции. Подразумеваем - продано.

Железная логика:) Наверно у меня тоже продалась, я и не заметил. Снял же! Надо выписку взять на всякий случай.
А если серьезно - смысла нет. Циан платный, реклама дорогая. Кому повезло с квартирантами- сдает потихоньку. Кто-то действительно сливает по 2 млн. наследный чемодан. Кто-то плюнул и живет себе, а то и просто использует как сарай-мастерскую, как мой коллега по работе(тоже забил по отсутствию спроса). Особо удачливые находят дурачков, убедив, что дом под реновацию. В любом случае, это не сильно дороже 2-2,5 млн. Всем спасибо.
Просьба удалить тему, дабы не засорять форум

18.11.20, 12:45
Barasbi писал(а):

17.11.20, 17:03
PoltoraKK писал(а):
По моим самым поверхностным оценкам, за последний месяц около трети комнат снято с экспозиции. Подразумеваем - продано.
Железная логика:) Наверно у меня тоже продалась, я и не заметил. Снял же! Надо выписку взять на всякий случай.

Не на том акцент ставите))) Как правило, ошибочный акцент (зацепка) - искажает восприятие целого. Алогично видеть железную логику там, где собеседник сам предупредительно заявляет о поверхностности оценок. Поверхностно - это значит не точно, а приблизительно. Но у меня имеются инструменты для детального фактического анализа. Только необходимости такой нет. Сейчас другие задачи стоят, вектор мониторинга несколько иной, но смежный Вашей теме. Поэтому я и поделилась с Вами лишь ориентировочными данными.
Кособокостью исследований не страдаю, и разного рода погрешности (типа Вашего случая - "передумали продавать", или истек срок публикации, но ещё вновь не активировали) - конечно же учитываются. Повторюсь, есть инструменты точной проверки. Надобности нет.

18.11.20, 12:45
Barasbi писал(а):
А если серьезно - смысла нет. Циан платный, реклама дорогая. Кому повезло с квартирантами- сдает потихоньку. Кто-то действительно сливает по 2 млн. наследный чемодан. Кто-то плюнул и живет себе, а то и просто использует как сарай-мастерскую, как мой коллега по работе(тоже забил по отсутствию спроса). Особо удачливые находят дурачков, убедив, что дом под реновацию. В любом случае, это не сильно дороже 2-2,5 млн. Всем спасибо.

Бу-бу-бу, бу-бу-бу)))) Поворчали и успокоились) Ещё на 10 лет) Всегда пожалста)

18.11.20, 12:45
Barasbi писал(а):
Просьба удалить тему, дабы не засорять форум

Тут не удаляют темы, если они не нарушают правила форума, а закрывают, когда содержательно исчерпываются). Всех благ!