Продавать квартиру иностранцу теперь можно только за безнал. 123 / 1495

Налоговая выписала штраф 18 миллионов продавцам квартиры за наличный расчет с иностранцами.

В конце 2018 года москвичка Маргарита решила вместе с дочерью переехать в загородный дом. Риелтор быстро нашёл солидного покупателя — семью, которая пару лет назад приехала из Китая и открыла сеть спа-салонов. Квартира в центре столицы хотя и была по площади небольшой, идеально подходила гражданам КНР, так как находилась в трёх минутах ходьбы от места их работы. Они быстро согласились с предложенной ценой 12 миллионов рублей.

Для того чтобы исключить возможные риски, продажу решили оформить нотариально. Тем более что дочери официально принадлежала треть недвижимости, а такие сделки по закону подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Нотариус, чтобы упростить процедуру, не только составил и заверил договор, но и подал весь комплект необходимых документов в Росреестр.

После того как переход права собственности был зарегистрирован, Маргарита и её дочь забрали деньги из банковской ячейки и уехали обустраиваться в уютном коттедже на западе Подмосковья.

Незаконная сделка

Всё было хорошо до сентября нынешнего года, когда Маргарите вместе с обычным налоговым уведомлением вручили под роспись ещё одно письмо из налоговой службы. В нём находилось постановление ФНС, в котором сообщалось: женщина и её дочь признаны виновными в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 15.25 КоАП РФ (нарушение валютного законодательства). И каждой из них назначено административное наказание в виде штрафа в размере девяти миллионов рублей.

По мнению налоговиков, нарушение состояло в том, что покупатели квартиры были иностранцами, а сумму по сделке продавцы получили наличными. По закону такие сделки должны проходить строго в безналичной форме. Санкция за нарушение валютного законодательства составляет от 3/4 до полного размера суммы незаконной валютной операции. Так как официально продавцов двое, то и штраф удваивается. Всего 18 миллионов рублей.

— Похоже, налоговики правы. В действиях Маргариты действительно имеются признаки административного правонарушения, — считает заведующий Западной коллегией адвокатов г. Москвы Александр Инютин. — Несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в рублях, все сделки, заключённые между гражданином РФ и иностранными гражданами, по закону считаются валютной операцией, поэтому все расчёты должны проходить строго по безналу (п. 3 ст. 14 закона 173-ФЗ).

Как следует из пояснений нотариуса, которые от него получили представители ФНС, он заверял сделку по переходу права, а порядок расчётов — это был выбор сторон, на который он якобы влиять не мог. Риелтор тоже дал объяснения в налоговой и сообщил, что занимался поиском покупателей, а не юридическими аспектами сделки, тем более что сделка была нотариальной.

— В общем, все профессиональные участники сделки, получив гонорар, извините, отмазались, оставив свою клиентку один на один с налоговиками, — отметил старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов.

Поможет ли суд?

Семья Маргариты готовится отстаивать свои права в суде. При этом помимо спорной роли нотариуса, который видел все документы по сделке, но воздержался от советов по порядку расчётов, женщина удивлена тем, что налоговики чуть менее чем за два года, которые прошли с момента совершения сделки, ни разу не предъявили свои претензии к ней, а сразу вынесли постановление о штрафе. И в такой астрономической сумме, превышающей стоимость продажи квартиры.

— Я считаю, что Маргарите и её дочери в суде надо добиваться если не полной отмены штрафа, так хотя бы уменьшения его суммы — это возможно, — поделился своими мыслями член Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин. — Отменить его полностью вряд ли получится. По закону срок давности за подобные нарушения — два года. В данном случае налоговики успели в него уложиться.

Источник: внешняя ссылка

(дальше в статье написано, что если бы расчёты проводились через депозитный счёт нотариуса, никаких проблем не возникло бы, но мне этот тезис кажется неочевидным — согласно пункту 3 ст. 14 закона N 173-ФЗ, расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами-резидентами через банковские счета в уполномоченных банках; таким образом, если продавец-резидент продаст покупателю-нерезиденту через депозитный счёт нотариуса, и попросит нотариуса выдать деньги наличными, ссылаясь на отсутствие у резидента счёта в банке — предполагаю, что вопреки мнению автора статьи, у налоговой в таком сценарии есть право выписать штраф, так что я бы рекомендовал аккредитив либо эскроу, но не депозит нотариуса)

Чую, что Залинхан Магомедов тоже бы тут попал в просак))

01.01.21, 14:53
Сергей Известков писал(а):
В общем, все профессиональные участники сделки, получив гонорар, извините, отмазались, оставив свою клиентку один на один с налоговиками, — отметил старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов.

Каждый выполнил свою работу.
Например я, со всеми вопросами по налогам отправляю к налоговым консультантам. В случае с иностранцем и я и уж тем более наш юротдел сделали бы стойку и напряглись, отправив за консультациями по налогам к профильным специалистам.
Так же как я могу не знать, что газоблоки накапливают влагу и выдают ее в помещение в самый неподходящий момент жизни в доме из них. Очень много вопросов на рынке недвижимости, опытный риэлтор знает ответы всегда только на небольшую часть из них, но на порядки больше, чем обычный обыватель.

честно я не знала о такой необходимости расчетов безналом

Все еще вилами на воде написано. Посмотрим на решение суда. Читала разные мнения по этому вопросу, в том числе и от адвокатов. Возможно, очередная страшилка.

Надо отдать должное, сделки через кэш, сейчас довольно редки
Пересчет, проверка, воровство из ячеек работниками банка, « у кого ключ», лишний пункт сделки, всё это далеко не в пользу такой формы расчетов

eugen

01.01.21, 16:48
милейший Станиславович писал(а):
Надо отдать должное, сделки через кэш, сейчас довольно редки
Пересчет, проверка, воровство из ячеек работниками банка, « у кого ключ», лишний пункт сделки, всё это далеко не в пользу такой формы расчетов

Сделки через кеш часто идут на так называемую «разницу», когда львиная доля проходит через аккредитив или сервис безопасных расчетов Сберкассы, а малая доля идет через ячейку Форы

Была уже тема.

viewtopic.php?f=3&t=66332&p=2377725#p2377725

Можно срастить, наверное. Червяков Игорь ??

01.01.21, 16:50
eugen писал(а):

01.01.21, 16:48
милейший Станиславович писал(а):
Надо отдать должное, сделки через кэш, сейчас довольно редки
Пересчет, проверка, воровство из ячеек работниками банка, « у кого ключ», лишний пункт сделки, всё это далеко не в пользу такой формы расчетов
Сделки через кеш часто идут на так называемую «разницу», когда львиная доля идет через аккредитив или сервис безопасных расчетов Сберкассы, а малая доля идет через ячейку Форы

да новострой все продают так
сумма по ДКП - в аккредитив или Цнс, сумма сверху, разница от предыдущей покупки до реальной - в ячейку
начинаешь план сделки диктовать работнику Сбера или Форы - они сразу реагируют "занижение?"

1) Непонятно, как продавцу определять, является ли покупатель резидентом или нерезидентом. Это не определяется однозначно паспортом гражданина РФ и/или гражданина другой страны.

2) Для жаждущих юридические подробности см. обсуждение этого случая в ФБ:
внешняя ссылка