Продажа из-под непогашенной ипотеки. Схемы. Риски. Сложности 47 / 1192

В данной теме прошу поделиться отзывами и схемами, а также расскажу про собственный опыт проведения сделок при продаже квартир, на вторичке и в новостройках, от нескольких банков при непогашенной ипотеке у продавца, а также спросить пару советов

Что касается банков, то единственный, с которым работали, где схема проведения такой сделки почти не отличается от обычной продажи - ВТБ, при условии покупки за наличные или ипотеки самого ВТБ, тк только там сделка проходит в один этап, банк выдаёт согласие на проведение сделки и согласие сразу на снятие обременения, т.о. документы подаются на регистрацию с таким соглашением и на выходе у покупателя чистая квартира, без залога, а у продавца доступ к полной сумме, из которой он погашает ипотеку и забирает остаток
2. Сбер не работает с уступками, что ужасно(( даже при том, что у покупателя будет одобренная ипотека сбера. Со вторичкой работает
3. Альфа, МКБ - из тех с кем работал, у них 2х этапная схема: 2 аккредитива/ячейки, первая на сумму ипотеки, вторая - остаток, банк выдаёт согласие на проведение сделки, подаём документы, на выходе 1го этапа раскрытие 1го аккредитива и погашение ипотеки, у покупателя договор уступки на него, но с залогом банка. 2й этап снятие обременения, тут 2 варианта: 1й продавец получает доступ к остатку во 2ом аккредитиве на основании справки о погашении ипотеки, а дальше банк сам снимает залог или 2й когда все ждут снятия залога и продавец получает остаток на основании выписки егрн о дду, но для продавца это нехороший вариант, тк долго ждать, от него ничего не зависит, снимает залог банк и может снимать его долго, ждать обновления базы росреестра иногда 3-7 дней, чтобы заказать выписку
3. Собственно какие ещё знаете банки и нюансы проведения таких сделок в них, кто и по какой схеме работает
4. Давно не работал с втб, были слухи, что он отказывал в проведении сделок без погашения, как там сейчас дела?
5. Есть сейчас в работе банк, маленький, непопулярный, который по таким схемам не работает, сейчас пытаемся продвинуть схему с 2мя аккредитивами, ждём. Но покупатель даже готов уже погасить ипотеку продавца, как это оформить? Какие риски для продавца, если: заключить договор уступки сразу, под расписку взять деньги и сразу погасить ипотеку, остаток сразу на аккредитив дней на 60-90, дальше банк снимает залог и тут вопрос: в один день можно подать и снятие банком залога и договор уступки? Но это 2 разный рег действия, не будет отказа по уступке, тк есть залог? Или надо ждать обязательно снятие залога и только потом подавать уступку? Долго

Не читал, но такой длинный текст осуждаю

31.01.21, 16:57
ruzik писал(а):
Собственно какие ещё знаете банки и нюансы проведения таких сделок в них, кто и по какой схеме работает?

А Вы с какой целью интересуетесь?

Спасибо за тему, актуально.
Насколько я понял, покупка ДДУ на ипотеку Сбера крайне нежелательна, если есть планы скинуть по переуступке?
ВТБ работает с переуступками с обременением ипотеки?

Хорошо, выделю отдельно вопрос, раз тяжело читать

5. Есть сейчас в работе банк, маленький, непопулярный, который по таким схемам не работает, сейчас пытаемся продвинуть схему с 2мя аккредитивами, ждём. Но покупатель даже готов уже погасить ипотеку продавца, как это оформить? Какие риски для продавца, если: заключить договор уступки сразу, под расписку взять деньги и сразу погасить ипотеку, остаток сразу на аккредитив дней на 60-90, дальше банк снимает залог и тут вопрос: в один день можно подать и снятие банком залога и договор уступки? Но это 2 разный рег действия, не будет отказа по уступке, тк есть залог? Или надо ждать обязательно снятие залога и только потом подавать уступку? Долго

31.01.21, 18:40
Николай Тюленев писал(а):

31.01.21, 16:57
ruzik писал(а):
Собственно какие ещё знаете банки и нюансы проведения таких сделок в них, кто и по какой схеме работает?
А Вы с какой целью интересуетесь?

Вы как думаете?
Как пример, в случае условного одобрения ипотеки банками А, В, С, Д, то человек выберет при прочих равных банк А и В, если они работают по нормальной схеме, а не фактически запрещают уступку или только при полном погашении продавцом

31.01.21, 19:36
Ishly писал(а):
Спасибо за тему, актуально.
Насколько я понял, покупка ДДУ на ипотеку Сбера крайне нежелательна, если есть планы скинуть по переуступке?
ВТБ работает с переуступками с обременением ипотеки?

1. Да
2. Втб точно работал по схеме в 1 этап, как сейчас не знаю

31.01.21, 19:55
ruzik писал(а):
в случае условного одобрения ипотеки банками А, В, С, Д, то человек выберет при прочих равных банк А и В, если они работают по нормальной схеме

Это совершенно понятно.
Человек выберет.
А Вы-то тут при чём? )

31.01.21, 20:00
Николай Тюленев писал(а):

31.01.21, 19:55
ruzik писал(а):
в случае условного одобрения ипотеки банками А, В, С, Д, то человек выберет при прочих равных банк А и В, если они работают по нормальной схеме
Это совершенно понятно.
Человек выберет.
А Вы-то тут при чём? )

Я что-то не пойму, вам есть что сказать?
Если нет, к чему все эти вопросы? Вас чем-то задел?
Смайлики весёлые ставите "в вы-то тут при чем?" - это вообще к чему?

Я поделился информацией и спросил мнение, отзывы о банках и аналогичных сделках, схемах

Иль тут закрытый кружок по интересам)) не парьтесь, не риэлтор, ваш кусок мне не нужен, работаю с новостроем, для себя и знакомых

31.01.21, 22:48
ruzik писал(а):
не парьтесь, не риэлтор, ваш кусок мне не нужен, работаю с новостроем, для себя и знакомых

Я не парюсь ни разу. Не волнуйтесь. )
Просто в силу специфики свой работы всегда стараюсь разобраться в мотивации того, или иного действия граждан (и лиц без гражданства).
Поэтому вопрос к Вам.
Что означает выражение "работаю с новостроем для себя"?