О чем следует рассказывать покупателю дома в Америке 3 / 118

Взято в ФБ на странице американского риэлтора:
внешняя ссылка
Не забудьте подписаться, Наталья пишет много и интересно.
—-
Давайте поговорим еще раз, но развернуто, о том, что #вэтихвашихамериках положено разглашать при продаже дома, а о чем следует молчать.

На этот раз тему заказал Nikolay Vinidiktov, надеюсь, и другим будет интересно.

Итак, чтобы не утомлять длинными текстами, постараюсь кратко и конкретно.

• Разглашает, на самом деле, совсем даже не Риэлтор, а как раз Собственник объекта. Задача Риэлтора-подробно рассказать собственнику о правах и обязанностях.

• Существует специальный документ, который заполняется после или вовремя выпуска дома на рынок, но не позже нескольких согласованных дней после подписания контракта с покупателем. В нем (SD) описываются все известные хозяину дома технические характеристики, и возможные текущие недостатки, а также происшествия, случившиеся с домом. Ну например, был ли дом затоплен, имеются ли в доме несогласованные изменения, электрические проводки, не отвечающие современным стандартам и т.д.

• Указывается там информация о том, были ли страховые случаи разного характера и были ли они удовлетворены. Какие работы проводились по выявленным нарушениям/ поломкам, и есть ли подтверждающие документы по лицензированным работам на работы, которые этого требуют.

• Подлежат разглашению факты смерти в доме, произошедшие в результате технической неисправности дома (балка свалилась, током ударило, из-за неисправной проводки), а также факты убийства в доме или другого насилия.

• Наоборот, нельзя разглашать факты смерти естественным путем, смерти от СПИДа, проживания меньшинств разного характера.

• Как определить, что собственник дома “знает” или “не знает” о доме? Предполагается, что полагаемся на совесть. До поры до времени. Ну, например, если собственник проживал в доме на момент затопления, и был заполнен клейм в страховую компанию, эти сведения публичны, и они легко доступны. Будут получены в три секунды любым человеком. Если при этом информации не будет указано в упомянутом мною документе - будут серьезные вопросы к собственнику.

• Более того. После вступления в контракт 99% покупателей проводят инспекцию объекта. Инспекция делается более чем подробно. Хозяином репорта остается покупатель, так как он за нее платит. По ее результатам могут вестись дальнейшие переговоры по ремонту или компенсациям, а может быть отказ от сделки в рамках опционного периода, но сейчас не об этом. А сейчас о том, что если покупатель выставляет претензии, то он обязан приложить часть этого репорта с соотносящимися пунктами. Давать целый репорт не обязан. Но может, по запросу Продавца. Но тут есть ловушка. Если Покупатель предоставит весь репорт (по запросу или без), и покупатель его примет - то значит последний должен будет обновить информацию для следующих покупателей, в случае развала первой сделки. И тогда, собственник не сможет уже сказать, что “не знал”. Так как инспекторский репорт не то, чтобы публичная информация, но доступна для Риэлторов. Инспектора тоже все хотят под Богом (зачеркнуто)под лицензиями, и рисковать ими не будут. Поэтому есть собственники, ктороые пытаются "хитрить" и всеми путями НЕ получать такие репорты.

• Задачей Риэлторов является просвещение собственников о важности, правильности и честности заполнения документа о тех состоянии дома. Так как Риэлтор не имеет права ни сам заполнять ни давать советы по заполнению. То есть советовать, ЧТО все таки указать в этом пункте - не должен. Иначе это станет его ответственностью. Суды и штрафы могут быть много-миллионными в нашей стране. Существуют специальные страховки для собственником по составлению Seller’s Disclosure (именно так называется этот документ).

• Самый "живой" пример. Сейчас Техас перенес небывалые морозы, и во многих домах, в том числе, которые были на продаже, а многие даже уже под контрактом, полопались трубы, и произошли другие разрушения из-за этого. Все сделки, попавшие на этот период не были закрыты, так как подлежали повторной инспекции и переоценке. Все сделки, которые только что были закрыты, были также переинспектированы на предмет возможных разрушений. Например, я перефинансировала свой дом за пару недель до наступления этих морозов, и хотя у нас ничего не случилось, меня банк попросил сделать наружные фотографии, а внутри дома я провела с ними Zoom- сессию, чтобы показать, что у нас все в порядке, повреждений нет. И все домовладельцы, у которых до сих пор идут ремонты, и у которых были какие-то даже малые проблемы из-за холодов, и кто продает дома, теперь будут переписывать эти SD согласно выпущенным инструкциям.

Так, кратко не получилось, надеюсь, хотя бы понятно:)

Всем мира и легких сделок!

А также не забывайте, что быть этичным - выгодно!

Ваша Позитивная Коллега из #вэтихвашихамериках

#веллнесриэлтора #кодексриэлтора #риэлтор #риелтор #кодексэтикириэлтора #чторазглашать #чтоможноачтонет

11.03.21, 10:45
Червяков Игорь писал(а):
О чем следует рассказывать

Риелтор выставила смешное объявление о продаже «худшего дома на улице» и стала звездой интернета
Встречайте: «буквально худший дом» в городе Зефирхиллс, Флорида, который покорил сердца пользователей сети своим описанием. Им поделились сотни пользователей Facebook(организация запрещена в России) и Instagram (организация запрещена в России), а само объявление на сайте Realtor.com набрало более 200 000 просмотров.
Дом выставили на продажу с ценником 69 000 долларов.
внешняя ссылка

11.03.21, 10:45
Червяков Игорь писал(а):
Подлежат разглашению факты смерти в доме, произошедшие в результате технической неисправности дома (балка свалилась, током ударило, из-за неисправной проводки), а также факты убийства в доме или другого насилия

Первое о чем стоит знать клиенту, чтоб воодушевился ещё больше 🤭