Промбаза с арендаторами в Нижнем за 60 млн с окупаемостью 10 лет 11 / 274

Окупаемость на аренде 10 лет! Отдельно стоящее одноэтажное промышленное здание с офисными помещениями в промзоне бывшего станкозавода.
Общая площадь 2351м2.
Из них производственных помещений 1532 м2 (5 цехов по 300м2) Высота 7 метров до кранбалок,
Офисных помещений 315,9м2
Бытовых помещений (раздевалки, душевые, туалеты и пр.) 103,5м2
Складские помещения (не отапливаемые) 280м2
Помещение ТП 44,2м2
Помещение котельной 23,6м2.
Слесарка +компрессорная 51,8м2.

В помещении ТП находится трансформатор мощностью 1 МВт. Приобретенная мощность по договору 200 КВт.
В помещении котельной находятся 2 котла Lamborgini по 250КВт. В настоящий момент с дизельными горелками и работают на дизтопливе. Газовая труба подведена к зданию. При необходимости быстрый переход на газовое отопление со сменой газовых горелок.
В каждом цехе находятся крановые пути с кранбалками, грузоподъемностью 3,5 тн. Всего 4 штуки.
Земля 2709 м2 в аренде на 49лет до 2067 г.,
кадастровый номер: 52:18:0050294:1293.
Здание находится на охраняемой территории завода. Все подъездные дороги на территории завода вымежованы в отдельный участок, где права аренды закреплены за несколькими участниками, включая нашу компанию. По генплану города территория относится к производственному кластеру и изменений не предвидится.
Близость к старой трассе М7 дает возможность подъезда грузовиков любой тонажности и быстрый доступ во все районы города.
При желании у завода можно выкупить соседний участок земли.
В настоящий момент здание полностью сдано в аренду. Арендатор владеет соседним зданием и уже третий год арендует наше. Стоимость аренды 660 тыс руб (с НДС) в месяц (7,92 млн в год) + коммуналка.
Чистая прибыль 6,5 млн в год.
В стоимость продажи включен НДС.

13.07.21, 12:48
Червяков Игорь писал(а):
В настоящий момент здание полностью сдано в аренду. Арендатор владеет соседним зданием и уже третий год арендует наше. Стоимость аренды 660 тыс руб (с НДС) в месяц (7,92 млн в год) + коммуналка.
Чистая прибыль 6,5 млн в год.

Разве 6,5?
Чистая прибыль предполагает вычет вообще всех налогов и расходов.
Если только НДС вычесть, то уже меньше 6,5 млн.
А есть еще арендная плата за землю, налог на прибыль, налог на имущество и т.д.
Какова же реальная чистая прибыль?

13.07.21, 17:13
СуперМегаЗлая старушка писал(а):

13.07.21, 12:48
Червяков Игорь писал(а):
В настоящий момент здание полностью сдано в аренду. Арендатор владеет соседним зданием и уже третий год арендует наше. Стоимость аренды 660 тыс руб (с НДС) в месяц (7,92 млн в год) + коммуналка.
Чистая прибыль 6,5 млн в год.
Разве 6,5?
Чистая прибыль предполагает вычет вообще всех налогов и расходов.
Если только НДС вычесть, то уже меньше 6,5 млн.
А есть еще арендная плата за землю, налог на прибыль, налог на имущество и т.д.
Какова же реальная чистая прибыль?

Я уже написал выше.

13.07.21, 17:33
Червяков Игорь писал(а):
Я уже написал выше.

Налог на прибыль 20%.
Расклад напишите, как при ОСНО получается 6,5 млн. чистой прибыли.
Понятно же, что соб на ОСНО не по тому, что забывает каждый год на упрощенку перейти, а по тому, что арендатор уйдет, если входящий НДС не получит в размере примерно 1,6 млн в год к вычету. Была бы у соба возможность оставить 1,6 млн себе, то он бы оставил, перейдя на упрощенку и сдав другому арендатору, кому входящий НДС не нужен.
Значит и покупателю придется сидеть на ОСНО, чтобы этого арендатора удержать.
Как покупателю при ОСНО вытащить 6,5 млн. в год из 7,92 млн.?

13.07.21, 17:41
СуперМегаЗлая старушка писал(а):

13.07.21, 17:33
Червяков Игорь писал(а):
Я уже написал выше.
Налог на прибыль 20%.
Расклад напишите, как при ОСНО получается 6,5 млн. чистой прибыли.
Понятно же, что соб на ОСНО не по тому, что забывает каждый год на упрощенку перейти, а по тому, что арендатор уйдет, если входящий НДС не получит в размере примерно 1,6 млн в год к вычету. Была бы у соба возможность оставить 1,6 млн себе, то он бы оставил, перейдя на упрощенку и сдав другому арендатору, кому входящий НДС не нужен.
Значит и покупателю придется сидеть на ОСНО, чтобы этого арендатора удержать.
Как покупателю при ОСНО вытащить 6,5 млн. в год из 7,92 млн.?

13.07.21, 17:41
СверхЗлая Старушка писал(а):
Налог на прибыль 20%.
Расклад напишите, как при ОСНО получается 6,5 млн. чистой прибыли.

О как, я и не заметил.)
Доходность объекта я считаю для потенциального покупателя ИП или ООО на упрощенке, в данном сегменте недвижимости это 99 из 100 покупателей.
Упрощенка может быть от 1 до 6% и округлив некоторые расходные операции в большую сторону я теоретически учел налоги с оборота. В тему с промпредприятиями условные физики-рантье не лезут, лезут только те кто занимается этим бизнесом профессионально и обычно они платят 1-3% по упрощенке, они умеют и экономят на всем.

С арендатором на НДС достаточно сложно, это правда, но обычно в таких случаях на переговорах находятся компромиссные решения дальнейшего сотрудничества с рантье на упрощенке.
Детали расчетов по каждому такому объекту мы обсуждаем только с потенциальными покупателями и здесь я их раскрывать не намерен.

Родной, я на 60 выдам инвестору 15 чистогана в год( минус мои) , то есть раз в 4 года+60, еще 4, еще + 60, еще 2, еще+30, итого 150 за десять лет, а стартовые 60 будут вложены с столичные метры жилой, растущие как на дрожжах, а не в какую-ту срань по выпуску железных дверей на задвлрках Прекрасной
Если же прибыль не морозить, а постоянно держать в обороте, вся эта история умножается на цифру соответствующую вышеописанной конструкции
Можешь считать это офертой)))

Сколько же негатива.

Симпатичное здание, удачи с продажей!

Нормальная реакция на приглашение инвестировать
Сомнения, возражения, альтернативные предложения
Вполне профессиональный подход

Это полупрофессиональный подход тогда уж.

"Профессиональный" должен начинаться со слов "Какое же гавно вы тут впариваете.... но за полцены я подумаю"