Цессия, цедент, цессионарий и должник. 21 / 417

Доброго дня, соратники, надысь в ленте одного «риэлтоблогера», «супер-профи», ё-моё, прочитал запись о том, какой он молодец: принял в продажу две квартиры и благополучно их продал. Ну чо - молодец, но есть момент: дом строящийся и квартиры продавались переуступкой права требования, а оный добрый молодец, цитата: «но... застройщик закрыл переуступку, так как не продал свой пул квартир. Обидно.. Но мы не сдавались, постоянно были на связи с менеджером». Почему «мы» - не знаю, возможно - «Мы, Николай II». Короче «мы» тупо ждал когда застройщик разрешит продать

‍♂️
То есть: клиенту надо продать, а агент чего-то ждет, но «постоянно на связи с менеджером». И чего клиенту от этой «связи с менеджером»? Ему деньги нужны - продать надо, с менеджером он и сам связаться может. В том числе заявить в официальный отдел продаж (ОП) свое желание перепродать. И ведь возьмут с удовольствием: поставят в «шахматку», предлагать будут и продадут. Да - дело платное, ну так и агент не за бесплатно работает. Да - условия при перепродаже через ОП - не фонтан, мягко говоря, но хоть ждать не будут пока застройщик «не продал свой пул квартир», что может затянуться на месяцы, а просто продаст.
На мой взгляд, поправите, если не прав, клиент обращается к агенту за решением вопроса, а не рассказами о «постоянной связи с менеджером». Да - застройщики не любят перепродаж и всячески вставляют палки в колеса, но этот вопрос решается: ждать когда «откроют переуступку» - равно: сдаться, сиречь - проиграть.
Как выиграть - расскажу, но сперва немного терминов, пригодятся, если вам агент начнет «дуть в уши» про запреты застройщиков и «надо ждать» - посыпьте на него ими, как солью на нечистую силу, может сие нехитрое действие сподвигнет «рыелтира» открыть Гражданский Кодекс, да вспомнить, что «214-ФЗ» - не только название, но и содержание.

Глоссарий:
«Цессия» звучит как название болезни, но это всего лишь «уступка требования». Законодательство подразделяет такую уступку на: уступку требования и уступку будущего требования. И то и то, по-умному, называется «цессия».
«Цедент» - лицо имеющее право требования. В нашем случае - покупатель еще не построенной квартиры.
«Цессионарий» - лицо к которому переходит право требования от цедента.
«Должник» - вот так, без изысков, просто «должник», а не какой-нибудь «цистоз» - лицо на которое обращено требование цедента. В нашем случае, упрощено - застройщик.
«Исполнение» - некий актив, созданный (требование) или еще не созданный (будущее требование) в отношении которого существует «требование по обязательству». В текущем повествовании - квартира, то есть создание материального актива на который в будущем будет обращено право требования - «неденежное исполнение».
ОП - официальный отдел продаж застройщика.
НОП - начальник отдела продаж.
КЛОП - синантропное кровососущее насекомое.

Специальными терминами подковались, поехали:
Как и говорил ранее, застройщики не любят перепродажи, особенно осуществляемые сторонними агентами, а не их ОП, и всячески им препятствуют.
Препятствие первое: не дают показывать. Тупо не пускают на объект и все. Что самое неприятное, надвить на них здесь никак не получится, ибо стройка - территория повышенной опасности и ограниченного доступа. Даже если дом уже построен и осталось только лавочки у подъездов поставить, но еще не введен в эксплуатацию - это стройка. Вам, вашему агенту, как лицу постороннему, дадут от ворот поворот и будут правы. Кричать, скандалить, показывать пальцем: «А вон они же пошли!» - бесполезно. И агент и вы, пока вам по акту не передали квартиру - посторонние. А «вон они же пошли» - официальный представитель отдела продаж, его подпись стоит в ведомости где указано, что он прошел инструктаж по технике безопасности: как вести себя и как присматривать за сопровождаемыми лицами.
Решение: потенциальным цессионариям (смотри выше - покупателям), без лишних экивоков, объясняем: застройщик препятствует перепродажам, поэтому идем смотреть такую же, но соседнюю квартиру, а там, по дороге, завернем в нужную. Только молчите пожалуйста, а то вдруг захотите еще раз посмотреть, а нас не пустят. И вот так: тишком - тишком, смотрим. Кстати, девочки в ОП грамотные, все понимают, и если ваш агент не «лох трамвайный», принимая в работу такой объект, сможет им заранее «поулыбаться» и с показами совсем уж играть в шпионов не потребуется. Более того, из практики: с ОП можно договориться так, что они сами, втихаря, будут предлагать и продавать вашу квартиру не уведомляя застройщика. Им-то без разницы: визит клиента в журнал записан, а где она его потом на объекте водит - попробуй проследи. Ну купит потом человек квартиру с переуступки и что: дом понравился, а квартиру не от застройщика потом на ЦИАН сам нашел - какие вопросы?
Тут пара моментов: нельзя договариваться по телефону: все звонки в ОП записываются. Ваш агент должен быть с открытой историей - тупо пробиваться через интернет, иначе девочки из ОП личный телефон не дадут. Ну а уж если договорился и личный номер получил - халява плиз: «Юленька, я не успеваю, покажи пожалуйста мою 17 квартиру» - все. Можно хоть совсем с клиентами не ездить: какой бы вы крутой продажник не были, а девочки в ОП специально обучены продавать именно на данном объекте.
Теперь посложнее и надо читать ДДУ - договор долевого участия. Регулируется сей документ 214-ФЗ. Есть еще 215-ФЗ - опера та же, оно мотив другой. Применительно к рассматриваемой ситуации - применимо, но примерно так же, как сова натянутая на глобус. Подробно о продажах объектов по 215-ФЗ я уже писал, кому интересно - ищите и обрящите. А у нас тут конкретно 214-ФЗ и чтение ДДУ. Что мы в нем можем вычитать? - да все что угодно, ибо 421 статья ГК РФ гласит, цитирую: «Пишите что хотите и отвалите». А если серьезно - полная свобода договора, вплоть до: «Если условие договора не определено сторонами соответствующие условия определяются обычаями применимыми к отношениям сторон» - ОБЫЧАЯМИ, Карл! Вот застройщики «обычно» и пишут в ДДУ:
1- запрет переуступки, как совсем, так и в неком интервале времени;
2- запрет переуступки без согласия застройщика (читай: должника);
3- космические комиссии (сиреч: оплату неких услуг по оформлению) и даже штрафы в пользу должника при переуступке;
4- ограничения минимальной цены переуступки.
Да чего только не пишут, вот только это все от Лукавого, ибо 214-ФЗ содержит статью 11 так и называемую: «Уступка прав требований по договору» и если ее внимательно почитать, то мы найдем только одно ограничение: уступка права требования возможна только после оплаты цедентом цены договора, или с одновременным переводом долга цены договора на цессионария.
Перевожу: у вас есть ДДУ по которому застройщик в некие сроки обязан построить дом и передать вам находящуюся в нем квартиру ценой в 100 рублей и вы все 100 рублей уже оплатили. Вывод: продавайте. Просто продавайте. То же самое, но вы сперва платите 50 рублей, а по окончании строительства должны оплатить оставшиеся 50 рублей. Так вот цессионарий (напоминаю: покупатель вашей еще не построенной квартиры) обязан принять на себя обязательство оплатить оставшиеся 50 рублей. Тут сложнее: должник (читай: застройщик) имеет право обоснованно усомниться в платежеспособности цессионария и, на основании параграфа 4 пункта 2 статьи 390 ГК РФ, заблокировать сделку путем направления соответствующего возражения. И если вы (цедент), не договоритесь с должником (застройщиком), и/или цессионарий не сможет убедить должника в своей способности исполнить обязательства, сделка будет расторгнута со всеми вытекающими последствиями. Мораль: во избежании неприятных сюрпризов, пусть и сильно заранее, но сначала гасим цену договора.
Выше упомянул 390 статью ГК РФ, это 3 глава Кодекса: «Уступка требования (цессия)», на ней остановлюсь подробнее, но сперва напомню про «Правовую вертикаль»:
1- Конституция,
2- Кодекс,
3- Федеральный закон,
4- Федеральное постановление,
5- Муниципальные подзаконные акты,
6- Договор.
Суть в том, что нижестоящий не может противоречить вышестоящему - статья 76 Конституции РФ. То есть, если что-то написанное в договоре противоречит Кодексу, это не легитимно и не правомочно. Теперь открываем ДДУ и например видим там пункт о том, что без согласия застройщика вы не можете уступить право требования другому лицу, а рядом открываем пункт 2 ст. 388 ГК РФ: «Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника» - все, других ограничений нет. То есть, столкнувшись с таким пунктом в ДДУ и собираясь продавать еще не построенную квартиру, можно обратиться к застройщику с вопросом: «Дорогой друг, скажи пожалуйста, в чем моя уникальность?» - и если застройщик не сможет обосновать вашей для него уникальности*, слать его лесом, то есть направить возражение о признании данного пункта ДДУ обоснованно не действительным.

*уникальность: в уставе ТСН, который может быть утвержден и до постройки дома, может быть закреплено, что претендент на покупку квартиры в данном доме должен согласовываться с ТСН. Встречается такое очень редко и в домах «не для всех».

Вроде просто, да не очень, ибо следующий пункт той же 388 статьи не лишает права должника (читай: застройщика) включить в ДДУ «ответственность» за переуступку права требования третьему лицу - цессионарию. Вот так он расстраивается от расставания с вами, что без бутылки коньяка на излечение нервов - никак. А коньяк нонче дорог, поэтому 50 тысяч. Кстати, 50 тысяч, это еще по-божески, бывает и 10 и 15% от стоимости пишут - чтоб еще и на закуску хватило. Это конкретная засада, но вопрос решаемый. Для начала надо понять, как это прописано в ДДУ: штраф, неустойка, или оплата за некую услугу - типа за оформление договора цессии.
Если последнее - «услуга», это совсем просто - статья 16 Закона о защите прав потребителей: «Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы».
Вам не надо чтобы застройщик что-то оформлял и подавал на регистрацию, тем более за 50 тысяч, так и не платите. Вы имеете полное право и подписать и сами подать на регистрацию, а застройщика просто уведомить. Нигде, подчеркну - нигде в законах не написано, что при переуступке права требования, документы должен оформлять и подавать на регистрацию застройщик (читай: должник). А вот ваше право самостоятельно подписать и в МФЦ отнести - наоборот.
Если же в ДДУ за сие действие предусмотрены некие штрафы или неустойки - смотрим статью 333 главы 23 ГК РФ: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку». Думаю тут сразу видно: будет сложно и долго. Хотя может и повезет - 50/50.
Первым шагом направляем застройщику письмо: «Слюшай, Вуася, те 500 тысяч которые ты хочешь с меня поиметь за переуступку - too much. Сойдемся на 50 или будем решать в судебном порядке?». Из практики: если письмо написано не как выше, а грамотным юристом: тот же вопрос, но на пару листов воды и цитирования законодательства - договоритесь. «Слюшай, Вуася…» - будет отписка с завуалированным отказом.
«На бумаге» выше написанное выглядит логично и решаемо, теперь «про овраги»

Напоминаю задачу: продать по договору цессии еще не построенную квартиру. А раз человек что-то продает, значит ему нужны деньги, причем сейчас, край - «завтра», а не когда-нибудь в неопределенном будущем, когда разрешит застройщик или закончится вежливая, но тягомотная переписка. Смотрим любой ДДУ: время на ответ везде одно и то же - 1 месяц с момента получения запроса. Пока письмо/запрос, пока ответ, потом возражение и понеслась - на годы могут затянуть, причем обоснованно, чем и пользуются. Решение - договариваться. Да - снова договариваться. Приходим к НОП-у:
- Дорогой друг, есть вопрос, мы его должны решить и мы его решим. Варианты. Первый: обращение - письмо - докладная записка: всвязи с особыми обстоятельствами, идя на встречу и так далее. Второй: я все равно так сделаю, а потом будем опускать тебе KPI бесконечными переписками и в суд уже прийдется идти вам. Да - суд проиграю, по факту, но по сути: 500 тысяч - перебор, с чем - 100%, суд согласится.
Тут стоить помнить, что НОП-ы, тоже головой не деревянные и понимают, что в такие «качели» будет вовлечен, в том числе, покупатель, что ни одному цессионарию не понравиться, если только это не родственник или вы не продаете право требования с очень существенной скидкой.
Второй момент: все эти письма, возражения, запросы и так далее - штука не бесплатная, если только вы сами не юрист со стажем. Что юрист денег возьмет, что агент, который это сможет вывезти, стоить будет отнюдь не дешево.
Мораль: думать, считать, а потом уже решать: закуситься с застройщиком, кто у кого больше крови выпьет, или договариваться.

Всем добра.

Просто красавец и душка!

Может это Сочинские проблемы или Краснодарского края, в Москве такого нет нет, проблем с переуступкой вообще никаких, застройщик всегда идёт на встречу, причем бесплатно.

Нет, это Москва. По моему, автор говорит о сделках Харыбина Александра

14.10.21, 10:12
Иван Терехов писал(а):
Может это Сочинские проблемы или Краснодарского края, в Москве такого нет нет, проблем с переуступкой вообще никаких, застройщик всегда идёт на встречу, причем бесплатно.

это московская история и "риЁлтоблоггер" московский

Если речь о Сашхене, ему бы хорошо, для большей удобоваримости своих сюжетов, надеть очки, отпустить бороду и нанять хотя бы Виторгана для озвучки, ибо в оригинале это смотреть невозможно
Серега Смирнов еще туда-сюда, единственное, я бы ему клешни скотчем за спиной завязал, чтобы не махал ими постоянно
Укачивает)))

Вообще переуступка возможна не зависимо от согласия застроя, все верно. Застроя необходимо просто уведомить. Другое дело, что отважных покупцов у нас немного)) и особенно неипотечных. А те, которые отважные, обычно жадные и прошаренные))
ЗЫ Ну и приостановки по новострою случается прилетают. Иногда по независимым причинам ( у меня например было регистрация изменений в Проектной декларации на 5 дней раньше, чем я подала на регистрацию свою переуступка и как следствие изменение проектной площади на 0,1 м - приостановка). Но и эти проблемы обычно решаемы. Но для их решения иногда требуется участие застроя, например заключение и регистрация допника и тд.

В этом месяце была сделка, где брали не только согласие застройщика на переуступку ,но и согласие залогодержателя земельного участка на переуступку, на котором строится объект, это был Сбербанк

14.10.21, 11:02
Иван Терехов писал(а):
В этом месяце была сделка, где брали не только согласие застройщика на переуступку ,но и согласие залогодержателя земельного участка на переуступку, на котором строится объект, это был Сбербанк

а чего только Сбербанка? все дольщики залогодержатели участка, не последовательно как то..
Это ипотечный банк попросил?

Ничего чудного в цессии нет. Конечно договариваться. Да, отдел продаж не любит переуступки или хотят их делать сами (качество такой продажи сомнительно, на оптимизацию налогов продавца и тд, им плевать, сам уровень по сделкам очень низкий, азов не знают при сделках с физиками).
Сейчас у меня стабильно 30% объектов в рекламе - переуступка.
От отдела продаж были пакости))). Жалобы на мои объявления в Циан, не закончились ничем. Но неприятно. И еще там знают меня в лицо, это ж надо так переживать за цессии? Но это мелкий застройщик с одним ЖК. Крупные так не заморачиваются и нормально дают сделать переуступку без хороводов.
ГК Эталон вообще приятно удивил, менеджеру высший балл за оперативность, на сделку вышли в нужные сроки.