Покупка продажа квартир как ИП 12 / 367

Есть вопросы, кто подскажет)

Покупка квартиры как ИП как происходит? Оплата с р.с.? и в договорах везде стоит ИП Пупкин?
Если купил как ИП то уже никак не будет действовать нулевая ставка? Через 3 (5) лет?
Правило 0.7 от кадастра минимум тут действует? Или исключительно сколько пришло на р.с.?

Думаю , что Вы ошибаетесь.
Нельзя купить квартиру ( и продать ее) как ИП.
Гражданин, будучи в статусе ИП , может купить-продать, но это будет физ. лицо.
Если Вы хотите заняться перепродажей квартир , открываете ИП на УСН с ОКВЭД 68.10 ( кажется)-Операции
с недвижимостью, покупка и продажа недвижимости. И тогда на каждую Вашу сделку будет действовать
налог в 6%.Независимо от срока владения.

05.11.21, 07:19
bukinist писал(а):
Если Вы хотите заняться перепродажей квартир , открываете ИП на УСН с ОКВЭД 68.10 ( кажется)-Операции
с недвижимостью, покупка и продажа недвижимости. И тогда на каждую Вашу сделку будет действовать
налог в 6%.Независимо от срока владения.

1. Покупая-продавая квартиры, как ИП, можно улучшить ситуацию с расходами на налоги путём смены регистрации на один из льготных регионов. Если ИП из Нарьян-Мара покупает и продаёт квартиры в Москве, он платит 1% усн "доходы", либо 5% усн "доходы минус расходы", уж что ему выгоднее. Подробнее:

viewtopic.php?p=2583150

2. Недостаточно просто зарегистрироваться, как ИП, чтобы платить налоги от купли-продажи квартир по ставке УСН. Нужно ещё, чтобы квартира использовалась в предпринимательской деятельности (например, можно её сдать в аренду на некоторое время). Если ИП продаёт имущество, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, действует обычная ставка НДФЛ 13% или 15% в зависимости от суммы. Ответ ФНС с этим разъяснением см. по ссылке выше.

05.11.21, 11:03
Сергей Известков писал(а):
2. Недостаточно просто зарегистрироваться, как ИП, чтобы платить налоги от купли-продажи квартир по ставке УСН. Нужно ещё, чтобы квартира использовалась в предпринимательской деятельности (например, можно её сдать в аренду на некоторое время). Если ИП продаёт имущество, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, действует обычная ставка НДФЛ 13% или 15% в зависимости от суммы. Ответ ФНС с этим

Сергей, спасибо конечно за разъяснения, но я же написал, что нужно быть ИП с ОКВЭД 68.10.
это как раз продажа собственного жилого имущества (насколько я помню)
И даже где-то я читал разъяснения ФНС по этому поводу( не помню, письмо что-ли)
Что касается сдачи в аренду-там другой ОКВЭД - 68.20.1 .
И при продаже такой квартиры(которая ранее использовалась ИП в предпринимательской деятельности)
при соблюдении срока владения 5 лет налог платить не нужно. Во всяком случае , на эту тему идут
споры и баталии уже не первый год.

05.11.21, 11:03
Сергей Известков писал(а):
2. Недостаточно просто зарегистрироваться, как ИП, чтобы платить налоги от купли-продажи квартир по ставке УСН. Нужно ещё, чтобы квартира использовалась в предпринимательской деятельности (например, можно её сдать в аренду на некоторое время). Если ИП продаёт имущество, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, действует обычная ставка НДФЛ 13% или 15% в зависимости от суммы. Ответ ФНС с этим разъяснением см. по ссылке выше.

И на это хитро....ая налоговая может доказывать, что сдача в аренду это не предпринимательская деятельность, а это была сдача в аренду как физлицо. И что там нет признаков предпринимательской деятельности. Нужно тогда уж иметь несколько квартир, и все их сдавать в аренду.

05.11.21, 11:27
Татьяна Костянова писал(а):
И на это хитро....ая налоговая может доказывать, что сдача в аренду это не предпринимательская деятельность, а это была сдача в аренду как физлицо. И что там нет признаков предпринимательской деятельности. Нужно тогда уж иметь несколько квартир, и все их сдавать в аренду.

Поискал в судебной практике — и не нахожу примеров претензий ФНС такого вида. Насколько можно судить, даже при сдаче ровно одной квартиры — ФНС согласна считать это предпринимательской деятельностью (если ИП надлежащим образом зарегистрирован и платит УСН либо патент).

Если я ошибаюсь, то хочу об этом знать.

Если Вы знаете реальный пример, когда ФНС выдвинула бы аргумент, что раз квартира лишь одна, то они считают, что деятельность не предпринимательская — можно Вас попросить дать ссылку, пожалуйста?

Здесь нужен скорее налоговый консультант, если действительно важно.
Абстрактно размышляя, не совсем понятна задача оформлять на ип. Нерезиденту уйти от 30% - одно, к этому и заранее готовились, и расчеты через р/с, и в дкп был ип.
Если в плане снижения налогов, то возможно усн 15% вместо 6 вполне подойдёт и будет выгоднее в случае перепродажи.

05.11.21, 04:27
Retrest писал(а):
Покупка квартиры как ИП как происходит? Оплата с р.с.? и в договорах везде стоит ИП Пупкин?

Покупка происходит аналогично как на физ. лицо. Ничем не отличается.

Расчёт происходит - как договоритесь с продавцом. Подтверждающие документы оплаты по договору купли-продажи должны быть у любого покупателя (наличный расчёт не наказуем между гражданами РФ).

Договор один - договор купли-продажи, где Вы можете указать, что покупатель Пупкин И.О., паспортные данные - является ИП. Другой вопрос - зачем это указывать? Покупает Пупкин, а не ИП.
- - - - -
Другое дело, ели Вы покупаете квартиру для перепродажи и у Вас как у ИП имеются соответствующий ОКВЭД (из раздела "Деятельность по операциям с недвижимым имуществом"), тогда есть смысл указать, что Пупкин является ИП (что будет применять УСН при продаже этой квартиры). Хотя, нет обязанности в ДКП указывать ИП (отчётность с продажи всё равно по 3-ндфл - где всё надо указывать).

Если у Пупкина ИП - ОКВЭД из раздела добыча полезных ископаемых, то нет никакого смысла указывать, что Пупкин - ИП.

05.11.21, 04:27
Retrest писал(а):
Если купил как ИП то уже никак не будет действовать нулевая ставка? Через 3 (5) лет?

Если это квартира (жилое помещение), то продажа после истечения минимального предельного срока владения 3 (5) лет - будет без налога (даже если Вы использовали это жилое помещение в предпринимательской деятельности). ИП тут не играет никакой роли.

05.11.21, 04:27
Retrest писал(а):
Правило 0.7 от кадастра минимум тут действует? Или исключительно сколько пришло на р.с.?

Если продаёте раньше предельно минимального срока владения 3 (5) лет, то:

По жилым помещениям правило 0,7 от кадастра действует и можно применить к вычету - расходы на покупку этой квартиры.

- - - - - - -

05.11.21, 11:03
Сергей Известков писал(а):
1. Покупая-продавая квартиры, как ИП, можно улучшить ситуацию с расходами на налоги путём смены регистрации на один из льготных регионов.

Можно (с заморочками), если решить вопрос с регистрацией.

05.11.21, 11:03
Сергей Известков писал(а):
2. Недостаточно просто зарегистрироваться, как ИП, чтобы платить налоги от купли-продажи квартир по ставке УСН. Нужно ещё, чтобы квартира использовалась в предпринимательской деятельности

Не обязательно.

Для такой деятельности существует ОКВЭД - 68.10.2 - Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.

ИП с этим ОКВЭД систематически на себя покупает и сам продает квартиры - это и есть предпринимательская деятельность, оплачивает по УСН или 6% доход (со всей суммы продажи), или доход минус расход - в СПб 7% с прибыли.
% - зависит от региона.

05.11.21, 15:55
Maxim D. писал(а):
Здесь нужен скорее налоговый консультант, если действительно важно.

Хороший совет.
ТС не обозначил конечной цели вопросов. Тема не простая - много нюансов.

06.11.21, 01:28
Олег Клеев писал(а):
ТС не обозначил конечной цели вопросов. Тема не простая - много нюансов.

Цель систематическая покупка и продажа.

06.11.21, 01:28
Олег Клеев писал(а):
Если это квартира (жилое помещение), то продажа после истечения минимального предельного срока владения 3 (5) лет - будет без налога (даже если Вы использовали это жилое помещение в предпринимательской деятельности). ИП тут не играет никакой роли.

а вот если примеру это паркинг? Или апартаменты (нежилое помещение)

06.11.21, 02:38
Retrest писал(а):

06.11.21, 01:28
Олег Клеев писал(а):
ТС не обозначил конечной цели вопросов. Тема не простая - много нюансов.
Цель систематическая покупка и продажа.

06.11.21, 01:28
Олег Клеев писал(а):
Если это квартира (жилое помещение), то продажа после истечения минимального предельного срока владения 3 (5) лет - будет без налога (даже если Вы использовали это жилое помещение в предпринимательской деятельности). ИП тут не играет никакой роли.
а вот если примеру это паркинг? Или апартаменты (нежилое помещение)

Статья 217 НК РФ.
Доходы, освобождаемые от налогообложения( не подлежащие налогообложению)
пункт 17.1
Не подлежат налогообложению доходы от продажи недвижимого имущества (которое было в собственности более 3-5 лет
в зависимости от ситуации)
Положения данной статьи не распространяются на доходы от продажи имущества( кроме квартир, комнат, дач, садовых домов, автомобилей) которое ранее использовалось в предпринимательской деятельности.
Вот я почти слово в слово процитировал положения из статьи Налогового Кодекса.
Каждый понимает в меру как говорится своей испорченности.
Является ли обладание аппартаментом предпринимательской деятельностью ?
Вот обладание нежилым помещением свободного назначения( магазин , кафе-ресторан, офис и тд) однозначно на мой взгляд.
идем дальше. С жилой недвижимостью тоже не все однозначно.
Например ИП или Самозанятый сдает квартиру. ИП платит налог по ставке 6% , самозанятый по ставке 4%.
Вроде как согласно статье 217 при продаже такой квартиры они на налог не попадают . НО статья-то написана для
ндфл по ставке 13%. Как с этим быть ?
Поэтому и писал ранее, что споры и дебаты идут уже не первый год.