Может ли новый собственник помещения, сразу же выгнать арендатора? 5 / 186

[igorek7764]

Здравствуйте.

Подскажите пожалуйста, после того как купил коммерческое помещение и стал законным владельцем, можно ли легально выгнать действующего арендатора, который заключал договор аренды еще с прошлым собственником?

Расстаться с арендатором хотим по причине того, что планируем открывать свое дело.
Могут ли условия, прописанные в договоре аренды между арендатором и прошлым собственником как-то затрагивать мои интересы?

Спасибо.

[polina_advokat]

нет, договор аренды действует независимо от смены собственника.

[по-английски]

можно ли легально выгнать действующего арендатора,

Можно, по решению суда.

[Maxim D.]

Это надо документы смотреть. "Сразу же" навряд ли, а сама возможность зависит от документов.

Если у вас продолжение вопроса по поводу общепита, то там ещё вопрос с оборудованием может возникнуть, если заранее его не обсудили, имейте ввиду.

[Сергей Известков]

Ответ на Ваш вопрос существенно зависит от того, указан или не указан в договоре срок аренды. Рассмотрим оба варианта.

1. В договоре НЕ указан срок аренды. В таком случае договор считается заключённым на неопределённый срок. Вам это выгодно — в этом случае у Вас есть право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке просто по основанию "новый владелец помещения изъявил такое желание", уведомив об этом арендодателя.

Основание: часть 2 статьи 610 ГК РФ (внешняя ссылка).

Срок от момента уведомления арендодателем арендатора до прекращения договора аренды может быть установлен в договоре аренды. Если в договоре стороны не согласовали такой срок, закон устанавливает его в 3 месяца (см. ту же ссылку).


2. В договоре указан срок аренды. Это менее выгодный для Вас расклад. В этом случае расторгнуть договор аренды по основанию "новый владелец помещения изъявил такое желание" при отсутствии других оснований закон запрещает, см. статью 617 ГК РФ (внешняя ссылка). Вам нужно предъявить другие основания для расторжения. Они могут вытекать:

1) из закона
2) из договора.

2.1.1 Допустимые основания расторгнуть из закона — такие:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Источник: статья 619 ГК РФ (внешняя ссылка).

2.2.2 Чтобы понять, есть ли у Вас основания расторгнуть исходя из договора — выложите скан договора и всех дополнений к нему (можно с замазанным адресом или иными интимными подробностями).

В моей практике бывало два условия в договорах, которые "срабатывали":

— Условие о праве арендодателя расторгнуть договор в случае даже однократной просрочки внесения арендной платы

— Условие о нарушении требований законодательства при использовании имущества (в конкретном случае было нарушение правил оборота алкогольной продукции, которое было несложно доказать, в другом случае было нарушение правил размещения вывески на фасаде здания).

Возможно, в конкретном договоре могут быть и другие условия.