Аренда упала, но выход есть! 85 / 1688

[Харыбин Александр]

Как увеличить свой арендный доход ровно в 2 раза,
при этом ваша квартира будет сдаваться за считанные дни хорошим нанимателям, без финансовых затрат и вложений.

На данный момент резко снизился спрос на посуточную и длительную аренду. Многие люди потеряли дополнительный, а кто-то и основной источник дохода. На повестке дня: что делать с недвижимостью, которая перестала приносить доход, на который вы рассчитывали?

Варианты развития событий:

- Ничего не делать, смириться с тем, что доход с аренды стал ниже.
- Продать квартиру и положить деньги на депозит под 15-17% годовых.
- Продать квартиру и инвестировать в акции или купить валюту.
- Постараться поменять вашу квартиру на другую, которую можно сдать дороже на 20-30 процентов.

На последнем пункте мы с вами подробнее и остановимся.

Многие мои клиенты до сих пор сдают старые квартиры недалеко от МКАД. Например простая двушка в старом доме на Анадырском пр-де или Коминтерна, без излишеств сдаётся за 35000 рублей в месяц, в лучшем случае:

Изображение внизу

А цена продажи составляет 11 миллионов и более:

За эти деньги легко можно купить однокомнатную квартиру в новостройке, евро-двушку (как их сейчас называют). С отделкой и просторной кухней:

Изображение внизу


Цена аренды такой квартиры составляет в среднем 50000 даже сейчас:

Изображение внизу

Минусы старой двушки:

1. Долго сдаётся (если вы не рассматриваете гастарбайтеров). В 90-х и нулевых годах эконом-класс был в почёте. Люди приезжали в Москву на заработки, чтобы выжить, и это была основная целевая аудитория.

Я хорошо помню, как в те времена на самые дешевые квартиры с бабушкиными коврами выстраивалась очередь из желающих. Целевая аудитория состояла из взрослых, семейных людей, которым было важно снять себе недорогое жилье. Все экономили и старались максимально откладывать деньги на жизнь или собственное жилье. Качественного жилья с новым ремонтом было очень мало. Квартир в аренде было тоже немного, а желающих снять недорогую двушку в столице, рядом с метро- в 5-7 раз больше. Мало еще и потому, что метро только начинало расширяться за МКАД. Все, что было дальше, очень редко воспринималось нанимателями как Москва. Недорогих маленьких студий рядом с новыми станциями метро еще не существовало. Это потом уже наниматели предпочли новые квартиры в Бутово - старым на Пражской, к примеру.

Сейчас все поменялось: десятки новых станций метро и сотни современных домов со своей инфраструктурой, пусть даже за МКАДом, составили конкуренцию старым хрущикам. В Москву на заработки тоже ехать не обязательно. Наниматели все чаще выбирают новый дом и небольшую квартирку с хорошим ремонтом, взамен старым. Поэтому стало сложнее найти хорошего и платёжеспособного нанимателя в этом сегменте.

2. Дёшево сдаётся - низкая доходность. Учитывая вышеизложенное, нетрудно сделать вывод: сдать дорого такие квартиры не представляется возможным. Их целевая аудитория сейчас чаще всего - гастарбайтеры, живущие большими группами. Есть и другие наниматели, но с небольшим и часто не очень стабильным доходом, что может привести к задержкам по квартплате. Это касается не только двухкомнатных квартир - ситуация с трешками и однокомнатными не лучше.

Учитывая, что стоимость таких двухкомнатных квартир с площадью 45-50 метров сейчас превышает 11 миллионов, а стоимость аренды составляет около 35000, несложно посчитать доходность. Вычитаем коммунальные платежи (4000) и минимальный налог 4% (округлим до 1000 ежемесячно), плюс простой (примерно месяц в году - минус еще 3000 в месяц) и ежегодную амортизацию (при условии нормальных жильцов - 12000 в год или 1000 в месяц), получаем чистыми на руки 35000 - 9000 = 26000 в месяц! Итого: за квартиру, которая стоит 11 миллионов, мы получаем в месяц 26000 рублей. В год - 312000 рублей или 2.8% годовых!

3. Постепенно теряет в цене и аренды и в цене продажи. Спрос на них падает. Мы выше уже разобрались частично почему. Они далеко от метро. Все больше и больше строят нового комфортного жилья. Целевая аудитория сужается. Дома ветшают, ремонт все больше изнашивается, а делать новый просто невыгодно - не окупится в старом районе далеко от центра. Правда многие этого не знают и вкладываются в ремонт, который не окупается. Не знают и те люди, которые покупают такие квартиры под аренду. Поэтому сейчас самое время их продать, пока еще есть кому. Конечно, если растёт весь рынок - эти квартиры тоже дорожают, но гораздо медленнее, чем в новых домах. А когда цены на недвижимость падают - такие квартиры теряют в цене еще больше и быстрее.

4. Целевая аудитория не очень богатая и есть риски задержек по оплате. Специально вынес в отдельный пункт, хотя мы уже об этом говорили. В аренде самое важное - это хорошие наниматели, которые вовремя платят. Если это правило не соблюдать - доход от аренды перестает быть в радость.

Плюсы новой квартиры, пусть и меньшей площади в современном доме:

1. Сдаётся быстро. Ликвидность высокая. Основная целевая аудитория нанимателей сейчас - молодые люди в возрасте 20-35 лет. Они неплохо зарабатывают и хотят видеть новый дом, красивые парадные, подземный паркинг и нормальную инфраструктуру, транспортную доступность. В Москву едут молодые амбициозные люди из сферы iT, инженеры, маркетологи и др. Им старое жилье уже не интересно. Я давно заметил такую тенденцию. Они предпочитают меньшую площадь в новых домах, обычным квартирам в старых.

2. Сдаётся дороже. Новое жилье возле метро стоит гораздо дороже, чем старое у МКАД. Как новый Мерседес стоит дороже ГАЗели, хотя Мерседес гораздо меньше. Надеюсь аналогия понятна? Немного цифр:

Смотрите сами. Однокомнатную квартиру в том же Амурском парке, площадью 33 м2, с отделкой, можно приобрести за 8 500 000 рублей плюс расходы на мебель, технику и доработку - примерно 400 000. Итого - 8 900 000. Аренда такой квартиры в среднем по рынку, как я уже писал выше составит 50000. За вычетом коммунальных платежей, кроме счетчиков, как это принято в Москве получается 47000. Минус налог на аренду для самозанятых (2000 в месяц) и амортизация (12000 в год или 1000 в месяц) и минус простой (25000 в год или 2000 в месяц) - чистыми на руки вы получите 42000 рублей ежемесячно или 504 000 в год. Значит, чистая доходность составит 5,6% в год.

Внимание! Я вас научил считать именно чистую доходность от аренды, в других источниках вам часто показывают «грязную» доходность, которая здесь составляет почти 7%, многие так считают и не учитывают реальное положение дел ;)

3. Цена на новые дома выше и растёт по факту строительства. Особенно комплексная застройка и благоустройство сейчас популярны. Люди хотят жить в домах с большими и красивыми дворами. Нужно выбирать хорошие и недооцененные районы. В Саларьево, например, лезть уже поздно. На Востоке и Западе есть прекрасные локации! Зачем покупать под аренду густо населенные и уже застроенные кварталы? Там огромная конкуренция из сдающих и цены уже высокие на покупку.

4. Платёжеспособная молодая работающая аудитория. Повторяться на буду, выше все обосновал и рассказал.

5. Аудитория таких ЖК более молодая и однородная. Людям приятно жить в окружении таких же успешных, современных и активных людей.

Кто умеет считать - без внимания остались еще 2 миллиона! Их можно потратить на покупку подземного паркинга, который можно сдавать за 10000 в месяц чистыми, как это сделал автор статьи. Ваш чистый совокупный доход от аренды вырос в 2 раза, примите мои поздравления.

Как искать перспективные районы и жилые комплексы я расскажу в следующей статье.

Ссылка на источник и мой телеграмм- канал: внешняя ссылка , подписывайтесь - там много полезных материалов.

[Харыбин Александр]

Изображения для статьи, жаль что не могу загрузить между текстом.

[Pavelmsk]

Постараться поменять вашу квартиру на другую, которую можно сдать дороже на 20-30 процентов

Много и красиво вроде написали, но сначала попробуйте продать вторичку за те деньги что в хотелках объявлений. Скорее всего ценник реальных сделок гораздо ниже, остальные колом стоят и будут стоять. Практики возможно поправят, может действительно по таким ценникам вторичка улетает, но по объявлениям что отслеживаю я это не вижу. Там-же где действительно улетает, так там и вторичка довольно добротная и сдается соответственно также дорого.

[Иван_Петрович]

Чтобы выгодно сдавать, квартира должна быть в пределах МКАД, в приличном районе - лучше в ЦАО, рядом с метро, полученная от бабушки в наследство (т.е. без вложения своих денег на приобретение)

[Дрозд Виктор]

Уважаемый Александр! Как Вам уже написали здесь, хрен Вы очень дорого продадите старенькую квартиру.
А по поводу сдачи в новостройках "задорого"... Сами же знаете как и по каким ценам сдаются квартиры в местах массовых застроек. Коммунарка, Некрасовка и прочие Лухмановские показательны.

[Харыбин Александр]

Я уверен что все мною описанное вполне реализуемо сейчас, а раньше вообще было легко сделать. И продам и куплю и сдам.

[Дрозд Виктор]

Я уверен что все мною описанное вполне реализуемо сейчас, а раньше вообще было легко сделать. И продам и куплю и сдам.

Раньше было раньше...
В нынешней реальности так просто, как Вы расписали, не получится.

[Constantinus]

Я уверен что все мною описанное вполне реализуемо сейчас, а раньше вообще было легко сделать. И продам и куплю и сдам.

Вами однобоко описаны минусы старых квартир и плюсы новых. Почему не описаны плюсы старых квартир и минусы новых?

[Pavelmsk]

Вами однобоко описаны минусы старых квартир и плюсы новых. Почему не описаны плюсы старых квартир и минусы новых?

Просто это банальная реклама, под видом тайного знания ) Ничего кстати против не имею.

[bhr]

Щас загонишь людей в уменьшение площади.
Красивая обёртка - это конечно плюс для сдачи. Новый дом, новый ремонт, новая мебель. Все замечательно. Что ты скажешь своим адептам, когла через пять шесть лет дом перестанет быть новым, мебель постареет и ремонт обветшает? Тоже предложишь продать и купить новое меньшей площади?