Как-то сильно недооценен МФК HighWay, Волгоградский пр-т, 32, Гранель, апартаменты, срок сдачи 2кв. 2024. Или я чего-то не знаю? 18 / 498

МФК HighWay, Волгоградский пр-т, 32, Гранель, апартаменты, срок сдачи 2кв. 2024 года: Комплекс интересен своим расположением: В 1 минуте от метро Волгоградский проспект и рядом с центром Москвы: до Таганки ехать 4 минуты на метро, а до Китай-города - 6 минут! Застройщик обещает что будут: закрытая охраняемая территория, собственный фитнес-клуб с бассейном и подземный паркинг, благоустроенный зеленый двор, модные кафе, магазины, салоны красоты. В шаговой доступности метро «Дубровка» и МЦК «Угрешская». На машине до центра можно добраться за 15 минут. Рядом тот же Гранель строит ЖК MYPRIORITY Dubrovka, с ценой на студию от 10 миллионов. Здесь же такую можно купить за 6.5-7 миллионов, потому что это апартаменты. Уверен что налог здесь будет 0,5%, коммуналка такая же. Вообще удивительно что такой низкий ценник. Купив здесь студию 24м2, вы сможете ее сдавать за 40000 легко. А это нам дает доходность от аренды в размере 7% годовых!

Срок пердачи ключей теперь до 31.12.24
Строят откровенно медленно, посмотрите соседний найс лофт и сравните темпы. Они стартовали в одно время.
Большой навес по аренде благодаря Метрополии.
Уже стало понятно, что апарты хорошо сдаются, а не продаются в последующем.
ТЭЦ и волгоградка близко.
В ДДУ нет последствий при расхождении площади.
Качество строительства Гранелевского так себе.
Рынок сам все рассудил , распроданность на текущий момент 28%

внешняя ссылка

02.05.22, 21:48
Ros1 писал(а):
Срок пердачи ключей теперь до 31.12.24
Строят откровенно медленно, посмотрите соседний найс лофт и сравните темпы. Они стартовали в одно время.
Большой навес по аренде благодаря Метрополии.
Уже стало понятно, что апарты хорошо сдаются, а не продаются в последующем.
ТЭЦ и волгоградка близко.
В ДДУ нет последствий при расхождении площади.
Качество строительства Гранелевского так себе.
Рынок сам все рассудил , распроданность на текущий момент 28%

внешняя ссылка

Это да, пока ничего критического не заметил.

02.05.22, 21:27
Александр Харыбин писал(а):
Вообще удивительно что такой низкий ценник. Купив здесь студию 24м2, вы сможете ее сдавать за 40000 легко. А это нам дает доходность от аренды в размере 7% годовых!

Как только начнут снижать цены, ухудшится контингент до уровня общаги и и цена аренды легко может упасть до 20 000

МФК HighWay, Волгоградский пр-т, 32, Гранель, апартаменты:

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2024
Выдача ключей: 31.12.2024
Средняя цена за 1 м²: 226 894 ₽
Распроданность квартир: 37%

Всем, привет

Обещал вам ещё один интересный кейс под аренду, уже частично о нем писал, но давайте-ка обобщим. Тем более разбор мне заказали.

Комплекс интересен своим расположением: В 1 минуте от метро Волгоградский проспект и рядом с центром Москвы: до Таганки ехать 4 минуты на метро, а до Китай-города - 6 минут!

То есть вы можете оказаться на красной площади за 15 минут… Надо тут что-то добавить? До метро 1 минута пешком.

Застройщик обещает что здесь будут: закрытая охраняемая территория, собственный фитнес-клуб с бассейном и подземный паркинг, благоустроенный зеленый двор, модные кафе, магазины, салоны красоты. В шаговой доступности метро «Дубровка» и МЦК «Угрешская». На машине до центра можно добраться за 15 минут. Рядом тот же Гранель строит ЖК MYPRIORITY Dubrovka с ценой в полтора раза дороже - ведь это квартиры.

Для себя я бы купил в 20 лет и визжал бы от восторга. Метро рядом, тусовка рядом, центр Москвы под боком. Сейчас бы не брал ни в коем случае - поганый вид из окон, промышленная зона вокруг, малозеленый район с выхлопными газами и гастарбайтерами. В будущем все будет гораздо красивее, возможно, но меня это мало успокаивает. Чем дольше я живу, тем меньше люблю ждать, тем больше склоняюсь к жизни на природе - подальше от суеты и стресса. В идеале - на море. Поэтому спасибо конечно, но не надо мне этого Хай Вея. Но при чем тут я? Мы же собираемся его сдавать молодым достигаторам.

Под аренду интересный комплекс, который ждёт судьба Лайнера. Вы наверное не помните и не знаете как хаяли Лайнер когда-то: «Общага в поле, кому этот коридорный дешевый монстр нужен?» Студии там продавали по 4-5 млн., а народ не брал. Теперь продают по 15 млн. Лайнер - это Ходынка, - скажете вы. Да. И я не могу вам обещать тут рост в 2-3 раза от нынешних цен. Я могу гарантировать что студии, которые продаются здесь по 6 миллионов, вы легко сдадите за 40000. Однако! Вам придётся сделать ремонт, купить мебель и технику. А это уже не 6, а 7.5 миллионов. При этом, это апартаменты. А значит вы не сможете сдавать в белую студии и потом продать их без налога. А это уже затрудняет выход из этой инвестиции. С другой стороны - этот ЖК, как хороший коньяк, со временем будет только дорожать. Доходность выходит около 6% чистыми. Не очень много для апартаментов. Мне больше нравились самые маленькие студии по 5-5.5 млн. Но их убрали пока с продажи и за сколько потом поставят - я не знаю. Знаю я, что за 6.5 млн. можно купить тот же Амурский парк, только это будет квартира с отделкой, которую вы тоже без проблем сдадите за 37-38 тысяч в среднем. А это уже 6.5 % годовых чистыми и это квартира! Тоже близко до центра на метро, но гораздо дальше чем ХайВей. Поэтому я надеюсь что студии в Хайвее будут сдаваться не за 40, а дороже.

Про инвестиции выше написал, но давайте всё-таки добавлю. На мой взгляд, то что сейчас стоит там по 6 миллионов - будет на ключах по 8. А со временем ещё дороже. Ну не могут так дёшево стоить студии в десяти минутах от центра на метро. Не могут и точка. Даже если это апартаменты. Налог в год будет скорее всего 0.5%, хотя некоторые боятся что 2% может быть. А с чего вдруг? Там что, офисы или магазины в количестве более 20% от всех помещений? Нет…

Вывод простой: берём за 8.5 млн. евро2, делим на 2 студии, сдаём по 35000 каждую. С ремонтом она нам обойдётся в 10 млн. Чистыми на руки получим 60000. В апартаментах это сделать проще. Тот же Амурский парк, евро-двушка за 9 миллионов, без деления, принесёт около 47 тысяч чистыми, а сдаваться будет за 55000 без проблем. Но центр здесь ближе и со временем этот ЖК обгонит АП. Дикого восторга не вызывает, но я доволен проектом.

внешняя ссылка - источник

Александр, спасибо. Очень интересно. Но вот можно ли будет разделить евродвушку на две студии? Во-первых, в плане водоснабжения и канализации. По мокрым зонам в апартаментах ограничений нет, верно? но стояк водоснабжения там один, канализационный стояк тоже один... Во-вторых, прийдется пробивать дверь из второй комнаты в общий коридор - а стена там скорее всего несущая... И в любом случае придётся все это согласовывать => затраты денег и времени с совершенно неопределенным результатом. Нет, не так?

28.08.22, 02:52
Мурзюша писал(а):
Но вот можно ли будет разделить евродвушку на две студии? Во-первых, в плане водоснабжения и канализации. По мокрым зонам в апартаментах ограничений нет, верно? но стояк водоснабжения там один, канализационный стояк тоже один... Во-вторых, прийдется пробивать дверь из второй комнаты в общий коридор - а стена там скорее всего несущая... И в любом случае придётся все это согласовывать => затраты денег и времени с совершенно неопределенным результатом. Нет, не так?

легально переделать нельзя из-за вентиляции. Трубы с вентиляторами для горизонтальной перекачки воздуха в соседний стояк тоже нельзя, тк из-за них может нарушится работа системы и грязный воздух пойдет на соседний этаж, а без вентиляторов не будет тяги.
Здесь все написано viewtopic.php?p=2801661#p2801661

28.08.22, 02:52
Мурзюша писал(а):
Но вот можно ли будет разделить евродвушку на две студии? Во-первых, в плане водоснабжения и канализации. По мокрым зонам в апартаментах ограничений нет, верно? но стояк водоснабжения там один, канализационный стояк тоже один... Во-вторых, прийдется пробивать дверь из второй комнаты в общий коридор - а стена там скорее всего несущая... И в любом случае придётся все это согласовывать => затраты денег и времени с совершенно неопределенным результатом. Нет, не так?

легально переделать нельзя из-за вентиляции. Трубы с вентиляторами для горизонтальной перекачки воздуха в соседний стояк тоже нельзя, тк из-за них может нарушится работа системы и грязный воздух пойдет на соседний этаж, а без вентиляторов не будет тяги.
Здесь уже обсуждали viewtopic.php?p=2801661#p2801661

Был как-то в одной общаге на Подъемной улице около Рогожского поселка. Там из-за вентиляционных передельщиков на всех этажах была стойкая смесь запаха блевоты и жареной селедки.

28.08.22, 00:52
Харыбин Александр писал(а):
А значит вы не сможете сдавать в белую студии и потом продать их без налога.

Да, проблемная ситуация, особенно если цена студии существенно возрастет из-за инфляции или по другим причинам. Как из нее выкручиваться ?

было опубликовано разъяснительное письмо Минфина внешняя ссылка

Из этого письма следовало, что в российском законодательстве действительно есть норма, согласно которой, если объект был использован в коммерческой деятельности (пусть даже физлицом), то он не освобождается от выплаты НДФЛ. Своим письмом Минфин также уточнил, что есть и исключения — в обсуждаемую группу объектов не попадает жилая недвижимость (квартиры, дачи, комнаты) и с неё НДФЛ платить не нужно.

Вопрос: Об НДФЛ при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, в том числе если расходы на его приобретение учтены при применении спецрежимов или в составе профессиональных вычетов.

Министерство финансов Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО от 17 января 2019 года N БС-3-11/222@

[Об НДФЛ при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, в том числе если расходы на его приобретение учтены при применении спецрежимов или в составе профессиональных вычетов]

Для сдававшихся в аренду жилых квартир (не апартаментов) такие же правила, придется платить НДФЛ 13% вне зависимости от срока владения и без предоставления налогового вычета в размере затрат на покупку ?