Самые интересные апартаменты в Москве под аренду на сегодня: 1 / 58

Всем привет, сегодня я бы хотел разобрать для вас несколько жилых комплексов с «нормальными» апартаментами в Москве, для сдачи в аренду.

Самые высокодоходные апартаменты, на первый взгляд - это редевелопмент (когда берут старые здания, делают в них ремонт, красивые фойе и продают как студии для жизни и аренды).

Но здесь есть ряд серьезных минусов - высокий налог на имущество (доходит до 2%, дорогие коммунальные платежи (от 150 рублей за метр чаще всего) и низкая ликвидность при продаже (рано или поздно вы захотите избавиться от такой недвижимости и поймете, что это не так уж просто).

Редевелопмент - инструмент для продвинутых инвесторов, понимающих все риски конкретного жилого комплекса. Цены на такие апартаменты часто ниже, чем в обычных жилых комплексах с налоговой ставкой 0.5%. Поэтому их покупает множество людей, далеких от недвижимости и инвестирования, они руководствуются только низкой ценой.

Сейчас я поясню вам, почему цена на такую недвижимость должна быть еще ниже, на примере обзора такого ЖК ”Лофт на Подъемной, 14”, сделанного ранее на моем канале (цены и стоимость аренды указаны на момент публикации обзора, приведены для примера и могут отличаться от нынешнего времени), вот выдержка из него:
“Для аренды давайте считать: Если купить за 7 млн 25 метров, то примерная цена аренды будет 50 тысяч. Вычитаем 2500 - ежемесячный налог на имущество, коммуналку тысяч 5 и налог на аренду 3000 для ИП. Амортизацию берём в год 12000, если все разумно - а значит ещё минус 1000 рублей в месяц. Получаем 50000 - 2500 - 5000 - 3000 - 1000 = 38500. Ещё налог земельный около 500 рублей по идее в месяц будет. Это примерно. Еще простой - примерно две недели в год или 2000 в месяц. Итого: 36000 чистыми вы получаете доход, а это 6.1 % годовая доходность. Напоминаю, это апартаменты! Продавать их в будущем будет труднее квартир. Ликвидность в аренде нормальная. Риски роста кадастровой стоимости в интервале 5-10 лет большие, а значит налог с 30000 может дорасти легко и до 60000 в год и даже выше. Я бы взял за 7 млн. квартиру-студию до 20 метров без налога на имущество (на квартиры до 20 метров есть вычет), с такой же доходностью от аренды и низкой коммуналкой. Ее можно будет сдавать как САМОЗАНЯТОМУ без ИП с налогом 4% и без взносов и отчетности и оформлением через приложение за 5 минут). Накрайняк, апартаменты с ежегодным налогом 0.5% искал бы выгодные”.
Подробнее о налогах, как не вляпаться, я писал тут (внешняя ссылка): при покупке разных апартаментов могут быть и разные налоги. Налог считается от кадастровой стоимости. Он может составлять и 0.5% и 2%. Как понять - за какой апартамент и сколько нужно платить? Давайте разбираться!

Скажу сразу, вы не узнаете точно какой налог будет у вас, пока жилой комплекс не построят и не сдадут. Тогда-то и считается процент жилых и коммерческих площадей. Заранее можно лишь строить прогнозы и именно это влияет на ставку 0.5 или 2%.

В Москве есть реестр, куда входят нежилые помещения с максимальными налоговыми ставками. Туда уже занесено более 25 тыс., полный список опубликован на столичной мэрии.

Ваша задача купить объект, который туда не попадёт!

Объект попадает в реестр, если по данным акта Госинспекции более 20% его площади фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания. Госинспекция определяет вид фактического использования объекта и на этом основании он включается или исключается из реестра.
Если объекта нет в реестре, на апартаменты действует налог 0,5%.

Новостройка с апартаментами попадает в реестр только после ввода, поэтому до окончания строительства узнать о точном размере ставки не получится. Отсюда и недопонимание между застройщиками и покупателями.

За Сити много не заплатите:

В Москве есть и другой снижающий сборы реестр, который ведет департамент экономической политики и развития. По сути, это список, куда вошли объекты из первого реестра, но на которые власти разрешили применять понижающие ставки.

Вместо максимальной ставки объекты из реестра облагаются пониженной – в 0,5%. По условиям, общая площадь апартаментов, на которые распространяются льготы, не должна превышать 300 кв. м, а кадастровая стоимость «квадрата» не может быть больше 100 тыс. рублей (по состоянию на 1 января, предшествующего году включения здания в реестр). По адресу объекта не должно быть зарегистрированных юрлиц, в апартаментах не может вестись предпринимательская деятельность. Пониженная ставка действует только на единственные апартаменты и на 150 кв. м в них. Если площадь помещения больше 150 кв. м, то оставшиеся метры облагаются по налоговой ставке, действующей в данный налоговый период для объектов офисно-торгового назначения. Раньше было 1,4%.

И помните

Если вы сдаете апартаменты и платите налог с аренды - вы заплатите и налог с продажи. Так как использовали апартаменты в коммерческих целях и не важно, как давно вы их приобрели.

Еще хочется отметить, что редевелопмент может давать отличную доходность, если хорошо разбираться в локациях. Но объектов много, так как определить, что можно и что нельзя покупать? В первую очередь решает инфраструктура: в Москве именно транспортная, затем и все остальное. Простыми словами: метро должно быть рядом, магазины и тд. Еще окружение должно быть модным, кафе и ресторанчики, тусовочные места, ваша целевая аудитория - молодежь.

С доходным, но рискованным редевелопментом мы разобрались. Теперь я бы хотел показать вам 3 МФК из моего телегам-канала: внешняя ссылка, которые мне нравятся как по расположению, так и по ликвидности-доходности:

МФК Волоколамское шоссе, 24, ПИК, апартаменты:

Там всего несколько станций до Сити от МЦК Стрешнево! Аренда студий здесь через пару лет вполне может начинаться от 50000 рублей в месяц, а купить по переуступке их сейчас можно за 6.8 млн: внешняя ссылка и за 7 миллионов: внешняя ссылка. У застройщика уже дороже.
Отделка под ключ. Чистая доходность в районе 7% вполне вероятна. Парк Покровское-Стрешнево рядом, это я люблю. Работники из Сити будут с радостью снимать. Срок сдачи 1-й квартал 2023, выдача ключей 30 июня 2023 года. Первая очередь еще дороже и распродано там уже 73% квартир согласно: внешняя ссылка

МФК Измайловский парк, Окружной проезд, 10Б, апартаменты:

Под аренду меня очень заинтересовал этот ЖК. Обещают сдавать студии с чистовой отделкой. Ценник менее 6 млн за студию ! До Измайлово и Партизанской вполне пешая доступность. Я там рядом в больнице недавно лежал - знаю) Парк Измайлово рядом!!! До центра не так уж и далеко. В общем - интересно! Сроки сдачи - конец 2023 года. Несмотря на конкуренцию, ожидаю цены на студии не менее 35000-40000 в месяц. Примерно посчитал чистую доходность (уже без налогов, коммунальных и амортизации) на уровне 7% от аренды. Распродано апартаментов 19%: внешняя ссылка

МФК HighWay, Волгоградский пр-т, 32, Гранель, апартаменты:

Срок сдачи 2кв. 2024 года, а выдача ключей в самом конце года. Комплекс интересен своим расположением: в 1 минуте от метро Волгоградский проспект и рядом с центром Москвы: до Таганки ехать 4 минуты на метро, а до Китай-города - 6 минут! Застройщик обещает что будут: закрытая охраняемая территория, собственный фитнес-клуб с бассейном и подземный паркинг, благоустроенный зеленый двор, модные кафе, магазины, салоны красоты. В шаговой доступности метро «Дубровка» и МЦК «Угрешская». На машине до центра можно добраться за 15 минут. Рядом тот же Гранель строит ЖК MYPRIORITY Dubrovka с квартирами, с ценой на студию от 10 миллионов. Здесь же такую можно купить за 6,5 - 7 миллионов, потому что это апартаменты. Уверен, что налог здесь будет 0,5%, коммуналка такая же. Вообще удивительно, что такой низкий ценник. Купив здесь студию 24м2, вы сможете ее сдавать за 40000 легко. А это нам дает доходность от аренды в размере 7% годовых! Распродано апартаментов 28%: внешняя ссылка

Эти три комплекса апартаментов я могу смело вам рекомендовать купить для сдачи в аренду - доходность у всех примерно одинаковая. Во всех трех вариантах я советую рассматривать только небольшие студии или 1-комнатные квартиры для сдачи в аренду. Ликвидность и доходность таких объектов выше, чем у 2-х и 3-х комнатных квартир.

Стоит учитывать также тот факт, что за эти деньги вполне можно найти и квартиры в других новостройках. На мой взгляд, апартаменты должны стоить дешевле из-за описанных выше рисков.

В следующей статье мы постараемся сравнить цены, ликвидность и доходность ЖК с квартирами относительно описанных апартаментов.

Автор не может гарантировать в нынешней ситуации своевременной передачи ключей и введение в эксплуатацию описанных в статье жилых комплексов. Также все может поменяться и в плане доходности. Все, что написано в статье, действительно на момент ее публикации.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь, если вам интересно - вырастет недвижимость или упадёт (постоянно сдаём и продаём квартиры - самые свежие новости с «полей»), разборы жилых комплексов и сохранение капитала.