Влияние льготной ипотеки на первичное жилье на ожидания скидок за вторичное. Клиническая смерть переуступки 36 / 1760

[Alwayzer]

Ожидания скидок на вторичное жилье на фоне льготной ипотеки на первичное, примерные расчеты.

Расчет 1:
При цене первичного жилья 9 млн р, первом взносе 2 млн р, ежемесячном платеже 65 тыр, ипотечный %=7;
Для обеспечения такой же длительности ипотеки, ежемесячного платежа и первого взноса во вторичной квартире (переуступка в этом же строящемся доме или в готовом) с ипотечным %=12, стоимость вторичной квартиры может составить 7,3 млн р, те ожидается скидка 18,9%


Расчет 2:
цена первичного 9 млн р, первый взнос 2 млн р, ежемесячный платеж 85 тыр, ипотечный %=7;
цена вторичного 7,72 млн р, первый взнос 2 млн р, ежемесячный платеж 85 тыр, ипотечный %=12;
ожидание скидки на вторичное 14,5 %



Расчет 3:
цена первичного 9 млн р, первый взнос 2 млн р, ежемесячный платеж 100 тыр, ипотечный %=7;
цена вторичного 7,95 млн р, первый взнос 2 млн р, ежемесячный платеж 100 тыр, ипотечный %=12;
ожидание скидки на вторичное 11,7 %



Вывод 1: чем менее состоятельный покупатель, чем меньше его первый взнос, чем меньше ежемесячный платеж, чем дольше срок выплаты ипотеки, тем большую скидку он может потенциально захотеть, но не всегда получит ее.

Вывод 2: Во многих случаях, продать(переуступить) строящуюся квартиру по цене первичного жилья , не удастся. Продать вторичное жилье без поправки (скидки) на разницу ипотечных %, будет сложнее.

[Alonna]

Ожидания скидок на вторичное жилье на фоне льготной ипотеки на первичное, примерные расчеты.

Расчет 1:
При цене первичного жилья 9 млн р, первом взносе 2 млн р, ежемесячном платеже 65 тыр, ипотечный %=7;
Для обеспечения такой же длительности ипотеки, ежемесячного платежа и первого взноса во вторичной квартире (переуступка в этом же строящемся доме или в готовом) с ипотечным %=12, стоимость вторичной квартиры может составить 7,3 млн р, те ожидается скидка 18,9%


Расчет 2:
цена первичного 9 млн р, первый взнос 2 млн р, ежемесячный платеж 85 тыр, ипотечный %=7;
цена вторичного 7,72 млн р, первый взнос 2 млн р, ежемесячный платеж 85 тыр, ипотечный %=12;
ожидание скидки на вторичное 14,5 %



Расчет 3:
цена первичного 9 млн р, первый взнос 2 млн р, ежемесячный платеж 100 тыр, ипотечный %=7;
цена вторичного 7,95 млн р, первый взнос 2 млн р, ежемесячный платеж 100 тыр, ипотечный %=12;
ожидание скидки на вторичное 11,7 %



Вывод 1: чем менее состоятельный покупатель, чем меньше его первый взнос, чем меньше ежемесячный платеж, чем дольше срок выплаты ипотеки, тем большую скидку он может потенциально захотеть, но не всегда получит ее.

Вывод 2: Во многих случаях, продать(переуступить) строящуюся квартиру по цене первичного жилья , не удастся. Продать вторичное жилье без поправки (скидки) на разницу ипотечных %, будет сложнее.

Ну в принципе переуступка и идет с таким дисконтом.

[Bosdnikoff]

Ну в принципе переуступка и идет с таким дисконтом.

А для "старого" вторичного жилья без переуступки скидка в 19% реальна ?
Например, 18,6 мил х 0,81= 15,09 мил

3-комн. квартира, 76 м² Москва, ВАО, р-н Новогиреево, Новогиреевская ул., 54
Перово ⋅ 10 мин. пешком Новогиреево ⋅ 15 мин. пешком
внешняя ссылка
76 м² Общая 43 м² Жилая 10 м² Кухня 8 из 14 Этаж КИРПИЧНОГО дома 1990 г/постройки, индивидуальный проект.
18 600 000 р 244 737 р/м² от 148 559 р/мес в ипотеку

viewtopic.php?p=2768501#p2768501

разница в цене 50- метровой и 76-метровой квартирами всего 2,6 млн рублей
2-к. квартира, 50 м², 4/9 эт. Москва, Новогиреевская ул., 54, 16 млн руб, 320 000 р/м² внешняя ссылка ... 2446541743
.................................................................................
3-комн. квартира, 76 м² Москва, Новогиреевская ул., 54 , 8 из 14 Этаж, 18,6 млн руб, 244 737 р/м² внешняя ссылка

[Alonna]

Ну в принципе переуступка и идет с таким дисконтом.

А для "старого" вторичного жилья без переуступки скидка в 19% реальна ?
Например, 18,6 мил х 0,81= 15,09 мил

3-комн. квартира, 76 м² Москва, ВАО, р-н Новогиреево, Новогиреевская ул., 54
Перово ⋅ 10 мин. пешком Новогиреево ⋅ 15 мин. пешком
внешняя ссылка
76 м² Общая 43 м² Жилая 10 м² Кухня 8 из 14 Этаж КИРПИЧНОГО дома 1990 г/постройки, индивидуальный проект.
18 600 000 р 244 737 р/м² от 148 559 р/мес в ипотеку

viewtopic.php?p=2768501#p2768501

разница в цене 50- метровой и 76-метровой квартирами всего 2,6 млн рублей
2-к. квартира, 50 м², 4/9 эт. Москва, Новогиреевская ул., 54, 16 млн руб, 320 000 р/м² внешняя ссылка ... 2446541743
.................................................................................
3-комн. квартира, 76 м² Москва, Новогиреевская ул., 54 , 8 из 14 Этаж, 18,6 млн руб, 244 737 р/м² внешняя ссылка

Как правило нереальна, потому что по переуступу продают инвесторы, часто готовые выйти с небольшой потерей в другой проект, да и продать в новостройке в связи с большим навесом всегда сложнее, приходиться демпинговать. А во вторичке какой смысл, выстави по реальной цене и она уйдет. Ну нынешняя ситуация не в счет, потому что да, спрос низкий.

[eugen]

Ну в принципе переуступка и идет с таким дисконтом.

А для "старого" вторичного жилья без переуступки скидка в 19% реальна ?
Например, 18,6 мил х 0,81= 15,09 мил

3-комн. квартира, 76 м² Москва, ВАО, р-н Новогиреево, Новогиреевская ул., 54
Перово ⋅ 10 мин. пешком Новогиреево ⋅ 15 мин. пешком
внешняя ссылка
76 м² Общая 43 м² Жилая 10 м² Кухня 8 из 14 Этаж КИРПИЧНОГО дома 1990 г/постройки, индивидуальный проект.
18 600 000 р 244 737 р/м² от 148 559 р/мес в ипотеку

viewtopic.php?p=2768501#p2768501

разница в цене 50- метровой и 76-метровой квартирами всего 2,6 млн рублей
2-к. квартира, 50 м², 4/9 эт. Москва, Новогиреевская ул., 54, 16 млн руб, 320 000 р/м² внешняя ссылка ... 2446541743
.................................................................................
3-комн. квартира, 76 м² Москва, Новогиреевская ул., 54 , 8 из 14 Этаж, 18,6 млн руб, 244 737 р/м² внешняя ссылка

Как правило нереальна, потому что по переуступу продают инвесторы, часто готовые выйти с небольшой потерей в другой проект, да и продать в новостройке в связи с большим навесом всегда сложнее, приходиться демпинговать. А во вторичке какой смысл, выстави по реальной цене и она уйдет. Ну нынешняя ситуация не в счет, потому что да, спрос низкий.

Дело в том что никакой потери у инвестора нет, т.к. для него при продаже недоступна льготная ипотека и тем более партнерская а-ля 2,99%, поэтому дисконт при переуступке был, есть и будет, в противном случае покупатель возьмет у застроя.

[Alonna]

А для "старого" вторичного жилья без переуступки скидка в 19% реальна ?
Например, 18,6 мил х 0,81= 15,09 мил



viewtopic.php?p=2768501#p2768501

Как правило нереальна, потому что по переуступу продают инвесторы, часто готовые выйти с небольшой потерей в другой проект, да и продать в новостройке в связи с большим навесом всегда сложнее, приходиться демпинговать. А во вторичке какой смысл, выстави по реальной цене и она уйдет. Ну нынешняя ситуация не в счет, потому что да, спрос низкий.

Дело в том что никакой потери у инвестора нет, т.к. для него при продаже недоступна льготная ипотека и тем более партнерская а-ля 2,99%, поэтому дисконт при переуступке был, есть и будет, в противном случае покупатель возьмет у застроя.

Было время - не было дисконтов) Не было льготки, а у застроя либо ничего не оставалось, либо неликвид.

[Alwayzer]

Дело в том что никакой потери у инвестора нет, т.к. для него при продаже недоступна льготная ипотека и тем более партнерская а-ля 2,99%, поэтому дисконт при переуступке был, есть и будет, в противном случае покупатель возьмет у застроя.

Из-за недоступности льготной ипотеки при переуступке, у инвестора будет потеря около 20% вложенных средств viewtopic.php?p=2772157#p2772157

Клиническая смерть переуступки

Как правило нереальна, потому что по переуступу продают инвесторы, часто готовые выйти с небольшой потерей в другой проект, да и продать в новостройке в связи с большим навесом всегда сложнее, приходиться демпинговать. А во вторичке какой смысл, выстави по реальной цене и она уйдет. Ну нынешняя ситуация не в счет, потому что да, спрос низкий.

А для "старого" вторичного жилья без переуступки скидка в 19% реальна ?
Например, 18,6 мил х 0,81= 15,09 мил

3-комн. квартира, 76 м² Москва, ВАО, р-н Новогиреево, Новогиреевская ул., 54
Перово ⋅ 10 мин. пешком Новогиреево ⋅ 15 мин. пешком
внешняя ссылка
76 м² Общая 43 м² Жилая 10 м² Кухня 8 из 14 Этаж КИРПИЧНОГО дома 1990 г/постройки, индивидуальный проект.
18 600 000 р 244 737 р/м² от 148 559 р/мес в ипотеку

Если бы застройщик продавал квартиры в таком доме, то из расчета равенства платежей , сроков, и первого взноса, стоимость вторички была бы 16,12 млн р.
Но застройщик не строит дорогие классические кирпичные дома с несущими стенами, а строит ж/б каркас и приваривает к нему панели.
Из-за разного класса домов, подобный ценовой расчет неприменим.


----------

[oomsun83]

Дело в том что никакой потери у инвестора нет, т.к. для него при продаже недоступна льготная ипотека и тем более партнерская а-ля 2,99%, поэтому дисконт при переуступке был, есть и будет, в противном случае покупатель возьмет у застроя.

Продать дешевле, чем купил - это не потеря?

[ddcumming]

Ну в принципе переуступка и идет с таким дисконтом.

1. до льготной ипотеки дисконта почти 20% не было ?
2. такой дисконт для переуступки недостроенного жилья или для старого вторичного тоже ?

[Alonna]

Ну в принципе переуступка и идет с таким дисконтом.

1. до льготной ипотеки дисконта почти 20% не было ?
2. такой дисконт для переуступки недостроенного жилья или для старого вторичного тоже ?

1. Сейчас это, как правило, при чем в текущей ситуации, когда спрос неактивный. Eugen, уже выше озвучил, потому что при переуступке недоступна льготная и партнерская ипотека. Единственное, что из льготного доступно это семейная. Когда спрос более активный дисконт может быть меньше, потому что есть покупатели, хотя их немного с наличными или небольшой долей ипотеки, и они купят дешевле на 10% по переуступке. А раньше, понятно, что идентичную квартиру приходилось продать с дисконтом, т.к. покупатель предпочтет взять у застройщика, но он мог быть и условные 200 т.р.
2. Не очень понятен вопрос, возможно вы имели ввиду, есть ли такой дисконт, когда дом построен? То это не имеет значения, дисконт есть до того момента пока есть аналогичные квартиры у застройщика.