Можно ли продать здание одному лицу, а земельный участок под ним другому? 1 / 45
05 июл. 2022
Можно ли продать здание одному лицу, а земельный участок под ним другому? 
Определение ВС РФ от 21.06.2021 по делу А46-23123/2020 (304-ЭС22-2566)
Фабула дела:
На основании брачного договора Гражданка владела на основании права собственности нежилым помещением и долей 163/439 в праве собственности на земельный участок
По цепочке сделок указанное помещение (в разделенном на 11 помещений) перешло в собственность Предпринимателя.
♂
Гражданка, продав в 2016 году нежилое помещение и не являясь собственником иных помещений в указанном здании, подарила Ответчику долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание.
Ответчик и второй собственник земельного участка направили Предпринимателю (собственнику помещений) претензию с требованием о внесении платы за пользование указанным участком в связи с наличием у нее в собственности нежилых помещений в здании, расположенном на участке.
Предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском об оспаривании сделки дарения и признании за ней права собственности на эту долю.
🌫
Позиции судов:
Суды трех инстанций в иске отказали.
Суд указал, что продавец нежилых помещений, заключивший сделку с Истцом, не являлся собственником земельного участка. Данное обстоятельство должно было быть известно истцу при совершении сделок и могло быть установлено путем получения выписки из ЕГРН.
Договоры купли-продажи помещений не содержат указаний на передачу земельного участка и на то, что продавцы являются его собственниками.
♂️
Позиция Верховного суда:
После продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная.🤯
Если на момент продажи в 2016 году нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке, помещение и соответствующая ему доля в праве общей долевой собственности на участок принадлежали новому покупателю, помещение и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно.
Если до принятия Закона № 118-ФЗ от 26.06.2007 г. положениями ст.ст. 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка, то в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время в редакции названного Закона, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.
При отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.🧐
В связи с этим после регистрации перехода к покупателю права собственности на спорное помещение на основании договора купли-продажи от 24.10.2016 доля в праве на земельный участок, соответствующая проданному помещению, не могла остаться в собственности продавца, – а следовательно, последняя после продажи помещения была не вправе распоряжаться этой долей отдельно от объекта недвижимости.
Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Материал: ТГ канал Судебная практика СКЭС ВС РФ
внешняя ссылка
Определение ВС РФ от 21.06.2021 по делу А46-23123/2020 (304-ЭС22-2566)
Фабула дела:
На основании брачного договора Гражданка владела на основании права собственности нежилым помещением и долей 163/439 в праве собственности на земельный участок
По цепочке сделок указанное помещение (в разделенном на 11 помещений) перешло в собственность Предпринимателя.
♂Гражданка, продав в 2016 году нежилое помещение и не являясь собственником иных помещений в указанном здании, подарила Ответчику долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание.
Ответчик и второй собственник земельного участка направили Предпринимателю (собственнику помещений) претензию с требованием о внесении платы за пользование указанным участком в связи с наличием у нее в собственности нежилых помещений в здании, расположенном на участке.
Предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском об оспаривании сделки дарения и признании за ней права собственности на эту долю.
🌫Позиции судов:
Суды трех инстанций в иске отказали.
Суд указал, что продавец нежилых помещений, заключивший сделку с Истцом, не являлся собственником земельного участка. Данное обстоятельство должно было быть известно истцу при совершении сделок и могло быть установлено путем получения выписки из ЕГРН.
Договоры купли-продажи помещений не содержат указаний на передачу земельного участка и на то, что продавцы являются его собственниками.
♂️Позиция Верховного суда:
После продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная.🤯
Если на момент продажи в 2016 году нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке, помещение и соответствующая ему доля в праве общей долевой собственности на участок принадлежали новому покупателю, помещение и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно.
Если до принятия Закона № 118-ФЗ от 26.06.2007 г. положениями ст.ст. 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка, то в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время в редакции названного Закона, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.
При отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.🧐
В связи с этим после регистрации перехода к покупателю права собственности на спорное помещение на основании договора купли-продажи от 24.10.2016 доля в праве на земельный участок, соответствующая проданному помещению, не могла остаться в собственности продавца, – а следовательно, последняя после продажи помещения была не вправе распоряжаться этой долей отдельно от объекта недвижимости.
Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Материал: ТГ канал Судебная практика СКЭС ВС РФ
внешняя ссылка
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостя
