ВС обязал покупателей слишком дешевой недвижимости доказывать честность 7 / 173

ВС обязал покупателей слишком дешевой недвижимости доказывать честность
Если сделка заключается по цене существенно ниже рыночной, покупатель должен подтверждать добросовестность своих действий, считает ВС. Это в том числе касается покупки недвижимости у банкротов

Покупатель слишком дешевой недвижимости может считаться прямо или косвенно осведомленным о противоправной цели продавца, если не докажет обратного, а потому такая сделка может быть признана недействительной. Соответствующее разъяснение дал Верховный суд (ВС) России. внешняя ссылка

«Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения», — говорится в документе, опубликованном в базе «Электронное правосудие».

ВС рассмотрел жалобу конкурсного управляющего, который оспаривал сделку о продаже компанией-банкротом .....

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ No 305-ЭС21-21196 (5) ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 04 августа 2022 года
Резолютивная часть объявлена 04.08.2022. Полный текст изготовлен 11.08.2022.

внешняя ссылка

79005_1848498
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
No 305-ЭС21-21196 (5)
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Москва 04 августа 2022 года
Резолютивная часть объявлена 04.08.2022.
Полный текст изготовлен 11.08.2022.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда
Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Капкаева Д.В.,
судей Кирейковой Г.Г. и Самуйлова С.В. –
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу
конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью
«Константа» на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 09.11.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа
от 02.02.2022 по делу No А41-70837/17 Арбитражного суда Московской
области.
В судебном заседании приняли участие конкурсный управляющий
обществом с ограниченной ответственностью «Константа» Карташова И.А.
и ее представитель – Карташова Н.А.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации
Капкаева Д.В., объяснения представителей участвующих в деле лиц,
судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной
ответственностью «Константа» (далее – общество, должник) его
конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Московской
области с заявлением о признании недействительным договора купли-
2
продажи земельного участка, заключенного обществом с Семеновым
Евгением Павловичем, применении последствий недействительности
сделки.
Определением суда первой инстанции от 19.08.2021 заявление
удовлетворено.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 09.11.2021
определение от 19.08.2021 отменено, в удовлетворении заявления отказано.
Суд округа постановлением от 02.02.2022 оставил постановление
от 09.11.2021 без изменения.
В кассационной жалобе на судебные акты судов апелляционной
инстанции и округа, поданной в Верховный Суд Российской Федерации,
общество, ссылаясь на существенные нарушения судами норм права, просит
их отменить.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2022
кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном
заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда
Российской Федерации.
В судебном заседании представители должника поддержали
кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Остальные участвующие в обособленном споре лица, надлежащим
образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих
представителей в суд не обеспечили.
Проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав
присутствующего в судебном заседании представителя конкурсного
управляющего, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты
подлежат отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между
обществом и Семеновым Е.П. заключен договор от 21.08.2014 купли-
продажи земельного участка, по условиям которого общество продает
земельный участок площадью 1 484 кв. м по цене 222 600 руб. Согласно
передаточному акту общество подтверждает уплату Семеновым Е.П.
определенной договором стоимости недвижимости. Переход права
собственности зарегистрирован за ответчиком 02.12.2014.
В обоснование заявления конкурсный управляющий указал на
безвозмездность сделки и ее совершение в целях причинения
имущественного вреда кредиторам должника.
Признавая сделку недействительной на основании пункта 2 статьи
61.2 Федерального закона от 26.10.2002 No 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), суд первой инстанции исходил
из доказанности всей необходимой совокупности обстоятельств, в том числе
неравноценности встречного исполнения и неподтвержденности передачи
денежных средств Семеновым Е.П. обществу.
3
Отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной
инстанции, с выводами которого согласился суд округа, указал на
отсутствие доказательств осведомленности Семенова Е.П. о
неплатежеспособности должника и наличии цели причинения вреда его
кредиторам, учитывая получение обществом встречного удовлетворения.
Суды сочли, что цена договора при таких обстоятельствах значения не
имеет.
Между тем судами апелляционной инстанции и округа не учтено
следующее.
Квалифицирующими признаками подозрительной сделки, указанной в
пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, являются ее направленность на
причинение вреда имущественным правам кредиторов, осведомленность
другой стороны сделки об указанной противоправной цели, фактическое
причинение вреда в результате совершения сделки.
Осведомленность контрагента должника о противоправных целях
сделки может доказываться через опровержимые презумпции
заинтересованности сторон сделки между собой, знание об ущемлении
интересов кредиторов должника либо о признаках его
неплатежеспособности или недостаточности у него имущества (пункт 7
постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 23.12.2010 No 63 «О некоторых вопросах, связанных с
применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности
(банкротстве)»).
При разрешении подобных споров суду в том числе следует оценить
добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с
поведением абстрактного участника хозяйственного оборота, действующего
в той же обстановке разумно и осмотрительно. Стандарты такого поведения,
как правило, задаются судебной практикой на основе исследования
обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное
отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в
отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может
указывать на недобросовестность такого лица.
Оценивая поведение Семенова Е.П., суд первой инстанции не
установил его заинтересованности по отношению к обществу.
Вместе с тем суд принял во внимание, что кадастровая стоимость
земельного составляет 1 642 417 руб., средняя рыночная стоимость
недвижимости согласно представленному конкурсным управляющим
заключению специалиста от 20.01.2020 – 2 050 888 руб. Таким образом,
установленная спорным договором цена ниже кадастровой стоимости в семь
раз, рыночной – более чем в девять раз.
Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже
кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными.
Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно

породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского
оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения.
В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о
намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на
него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что
менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от
имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с
экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо
или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.
Кроме того, конкурсный управляющий приводил доводы об
отсутствии как надлежащих доказательств оплаты имущества и поступления
денежных средств обществу, так и финансовой возможности у
Семенова Е.П. оплатить имущество в установленном размере.
Совокупность установленных обстоятельств спора и приведенных
конкурсным управляющим доводов убедительным образом
свидетельствовала в пользу того, что отчуждение имущества, скорее всего,
осуществлено с целью вывода ликвидного актива из конкурсной массы в
ущерб обществу. Бремя их опровержения подлежало переложению на
покупателя.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации Семенов Е.П. уникальные характеристики
недвижимости, которые бы объективно свидетельствовали о наличии
индивидуальных особенностей, столь сильно снижающих ее стоимость, не
раскрыл, ходатайство о проведении судебной экспертизы рыночной
стоимости имущества не заявил, надлежащих доказательств его оплаты
(первичных документов бухгалтерского учета) не представил,
добросовестность и разумность своих действий не подтвердил.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к
правомерному выводу о наличии у оспариваемой сделки признаков
подозрительности.
Суды апелляционной инстанции и округа в нарушение положений
подпунктов 12 и 13 части 2 статьи 271, подпункта 12 части 2 статьи 289
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привели
конкретных мотивов, по которым пришли к обратным выводам. При этом
даже получение должником оплаты на условиях, предусмотренных
договором, в данном случае вывод суда первой инстанции о многократном
превышении рыночной цены имущества над установленной договором не
опровергало.
Допущенные судами апелляционной инстанции и округа нарушения
норм права являются существенными, без их устранения невозможно
восстановление прав и законных интересов должника и его кредиторов, в
связи с чем обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 статьи 291.11

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат
отмене с оставлением в силе определения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 291.11 – 291.14 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2021 и
постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2022 по
делу No А41-70837/17 Арбитражного суда Московской области отменить.
Определение Арбитражного суда Московской области от 19.08.2021
по указанному делу оставить в силе.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его
вынесения.
Председательствующий судья Д.В. Капкаев
Судья Г.Г. Кирейкова
Судья С.В. Самуйлов

22.08.22, 16:01
guzdavson писал(а):
ВС обязал покупателей слишком дешевой недвижимости доказывать честность

Интересно, а как ВС смотрит на покупателей слишком дорогой недвижимости?

22.08.22, 16:07
Сергей Румянцев писал(а):
Интересно, а как ВС смотрит на покупателей слишком дорогой недвижимости?

Если завышение в разы и это похоже вывод денег в другую юрисдискцию или компанию, то на покупателей смотрят ЦБ, Минфин, Финразведка и другие

Суд отобрал покупку, совершенную по заниженной цене - права на компанию, издававшей в России Forbes. Дело А40-16969/2021 внешняя ссылка
Определение О признании сделки должника недействительной и (или) применении последствий недействительности ничтожной сделки
18 августа 2022 года No А40-16969/21-123-41Б

внешняя ссылка

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17
тел. 8 (495) 600-98-60 факс 8 (495) 600-99-43
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
город Москва
18 августа 2022 года Дело No А40-16969/21-123-41Б
Резолютивная часть определения оглашена 17 августа 2022 года
Определение в полном объеме изготовлено 18 августа 2022 года
Арбитражный суд города Москвы в составе:
Судьи Злобиной Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Ю.Э., рассмотрел в открытом судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ФАФ МЕДИА» (ОГРН 1157746781598 ИНН 7704327380), заявление конкурсного управляющего о признании сделки должника недействительными и применении последствий их недействительности, ответчик – Мусаев М.Х., третье лицо - АО «Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т», с участием лиц согласно протоколу судебного заседания,
............................................................
ОПРЕДЕЛИЛ:
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи акций от 30.08.2018 года, заключенный между
ООО «ФАФ МЕДИА» и Мусаевым М.Х.
Применить последствия недействительности сделки:
- Восстановить прав ООО «ФАФ МЕДИА» на ценные бумаги: эмитент: Акционерное общество «АС РУС
МЕДИА» ИНН 7716236112; акции обыкновенные именные бездокументарные в количестве 95 штук, государственный регистрационный номер 1-01-45209-Н, дата государственной регистрации выпуска 22.12.2003; акции привилегированные именные бездокументарные в количестве 5 штук, государственный регистрационный номер 2-01-45206-Н, дата государственной регистрации выпуска 22.12.2003; номинальная стоимость каждой акции 689 464 руб.;
указанные акции составляют 100 % уставного капитала АО «АС РУС МЕДИА» ИНН 7716236112, общая номинальная стоимость акций составляет 68 946 400 руб.
-Обязать АО «Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.» ИНН 7726030449 внести соответствующие
записи в реестр владельцев ценных бумаг АО «АС РУС МЕДИА».
Взыскать с ответчика Мусаева М.Х в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.
Определение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение десятидневный срок со дня вынесения определения.

Судья Е.А. Злобина

внешняя ссылка

внешняя ссылка
Публикатор Чупринская Валентина Александровна
ИНН:645311171793 СНИЛС:073-748-818 03
Адрес для корреспонденции:115162, г. Москва, ул. Мытная, д 56, 146
Данные СРО АУ
Должник
А40-16969/2021 -123-41Б
ООО "ФАФ МЕДИА"
ИНН:7704327380ОГРН:1157746781598

Адрес: 119121, ГОРОД МОСКВА, НАБЕРЕЖНАЯ САВВИНСКАЯ, ДОМ 5, КАБИНЕТ 3.1,ЭТАЖ 3
Сообщение
Заявление подано арбитражным управляющим
Дата подачи заявления:06.04.2022
Текст сообщения
Решением АРБИТРАЖНОГО СУДА ГОРОДА МОСКВЫ от 24.05.2021 г. по делу № А40-16969/21 ООО "ФАФ МЕДИА" (ОГРН 1157746781598, ИНН 7704327380, адрес: 119121, Москва, наб. Саввинская, 5, Кабинет 3.1,этаж 3, 5, Кабинет 3.1,этаж 3) признано несостоятельным (банкротом) , открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре отсутствующего должника. Определением АРБИТРАЖНОГО СУДА ГОРОДА МОСКВЫ от 20.09.2021 г. по делу № А40-16969/21 конкурсным управляющим утверждена Чупринская Валентина Александровна (ИНН 645311171793, СНИЛС 073-748-818 03) - член МСО ПАУ (ОГРН 1037705027249, ИНН 7705494552) адрес для корреспонденции: 115162, Москва, ул. Мытная, д. 56, 146.
В соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве) конкурсный управляющий ООО "ФАФ МЕДИА" сообщает о подаче 06.04.22г. в Арбитражный суд г. Москвы заявления о признании недействительной сделки должника с Мусаевым Магомедом Халилулаевичем, зарегистрированным по адресу: 119121, г. Москва, ул. Плющиха 53/25 кв. 48 просит:
1. Признать недействительной сделкой договор купли-продажи акций от 30 августа 2018 года между ООО «Фаф медиа» и Мусаевым М.Х.
2. Применить последствия недействительности сделки в виде восстановления прав ООО «Фаф медиа» на следующие ценные бумаги:
- эмитент: Акционерное общество «АС РУС МЕДИА» ИНН 7716236112
- акции обыкновенные именные бездокументарные в количестве 95 штук, государственный регистрационный номер 1-01-45209-Н, дата государственной регистрации выпуска 22.12.2003;
- акции привилегированные именные бездокументарные в количестве 5 штук, государственный регистрационный номер 2-01-45206-Н, дата государственной регистрации выпуска 22.12.2003;
- номинальная стоимость каждой акции 689 464 рублей;
- указанные акции составляют 100 % уставного капитала АО «АС РУС МЕДИА» ИНН 7716236112, общая номинальная стоимость акций составляет 68 946 400 рублей.
Обязать АО «Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.» ИНН 7726030449 внести соответствующие записи в реестр владельцев ценных бумаг АО «АС РУС МЕДИА».

Связанные сообщения

Заявление о признании сделки должника недействительной №8547013 от 06.04.2022
Судебный акт по результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделки должника №9465562 от 19.08.2022

22.08.22, 16:07
Сергей Румянцев писал(а):

22.08.22, 16:01
guzdavson писал(а):
ВС обязал покупателей слишком дешевой недвижимости доказывать честность
Интересно, а как ВС смотрит на покупателей слишком дорогой недвижимости?

С уважением!!!

25.08.22, 13:41
Дрозд Виктор писал(а):
С уважением!!!

раньше схема вывода денег за рубеж была другой

Власти решили перекрыть один из крупнейших каналов вывода денег за рубеж Минюст и ЦБ хотят ограничить переводы на иностранные счета по исполнительным листам
ЦБ и Минюст снова начали обсуждать, как пресечь отмывание и вывод денег из России через исполнительные документы. Одна из идей — запрет на прямой перевод взысканных денег за границу. Но это может навредить добросовестному бизнесу
внешняя ссылка