Новые правила аренды жилья разрешат прописать детей в чужой квартире 55 / 880
10 сен. 2022
Новое законодательство должно изменить рынок стихийной аренды. Какие риски есть у квартиросъёмщиков и владельцев недвижимости?
Максим Греков
2 сентября 2022
Обложка © shutterstock
Летом этого года в силу вступила новая редакция Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта — того самого документа, который определяет порядок оформления постоянной регистрации по месту жительства и временной, по месту пребывания.
Из самых важных новаций стоит выделить две:
первая — возможность для россиян зарегистрировать адрес проживания онлайн (через "Госуслуги");
вторая — норма, согласно которой несовершеннолетние теперь получают безусловную регистрацию по месту проживания их родителей даже без согласия собственников жилья.
Такой правовой подход оказал влияние на поведение хозяев квартир, сдаваемых в аренду. Некоторые из них пошли по пути отказа от серых схем и стали заключать официальные договоры, в которые включены пункты о добровольном прекращении регистрации и выселении жильцов по требованию владельцев недвижимости. А другие стали требовать крупный обеспечительный платёж, который может быть не возвращён неугодным квартирантам в случае, если они откажутся покинуть жильё по первому требованию хозяев. Однако ни первый, ни второй подходы риски потенциально конфликтных ситуаций не уменьшили, но создали новую юридическую практику, которая стала приниматься во внимание ответственными арендодателями и их квартирантами.
Чужие дети в своей квартире
Москвич Николай, получив в наследство небольшую квартиру в спальном районе, решил, что сдача этой недвижимости в аренду — это хороший способ дополнительного заработка. Молодой человек разместил объявление на одной из популярных интернет-площадок. Жильцы нашлись очень быстро, наймом его квартиры заинтересовалась молодая пара из Ярославской области. Николай подписал с арендаторами многостраничный договор и, довольный собой, настроился получать ежемесячные платежи. Однако на третий месяц деньги поступать перестали, а телефон квартирантов не отвечал. Навестившего свою недвижимость Николая встретили двое школьников и пожилая женщина, которая сообщила, что живёт здесь со своими внуками, а разбираться он должен с их родителями, которые и заключали договор. Обращение москвича в полицию оказалось безуспешным, в официальном ответе полицейские сообщили, что все временно проживающие в квартире Николая, в том числе и дети, имеют временную регистрацию по данному адресу, а гражданско-правовые отношения по поводу оплаты не являются компетенцией правоохранительных органов, и на этом основании порекомендовали разбираться через суд.
Для Николая регистрация чужих детей в его квартире стала полной неожиданностью, но в паспортном столе при МФЦ молодому человеку объяснили, что регистрация детей выполнена на законных основаниях по месту временного пребывания их родителей и отменить её можно только судебным решением. В итоге разбирательство в суде идёт до настоящего времени, и Николай никаких арендных выплат пока не получил, а чужие дети всё ещё зарегистрированы в принадлежащей ему квартире.
— К сожалению, ситуация Николая не единична, — утверждает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — На сегодня практика такова, что квартирант имеет право расторгнуть договор аренды по любой причине (достаточно уведомить владельца в срок, предусмотренный частью 1 статьи 687 Гражданского кодекса. — Прим. Лайфа), а хозяин недвижимости "просто так" выпроводить арендатора не может.
Фото © Shutterstock
Закон указывает перечень случаев, когда аренда может быть прекращена досрочно по инициативе собственника. Он включает в себя: доказанную неуплату арендных или коммунальных платежей за шесть месяцев; разрушение или порчу квартиры арендатором; использование арендатором жилья не по назначению.
До июня 2022 года владелец квартиры при обращении в суд мог расторгнуть практически любой договор найма раньше срока и в одностороннем порядке, но Конституционный суд в своём Постановлении № 23-П дал разъяснение, согласно которому наймодатель может прекратить договор аренды даже без обращения в судебные инстанции, но только при условии, что этот договор краткосрочный (то есть заключён на срок менее 12 месяцев), в ином случае придётся ожидать полноценного судебного разбирательства с установлением наличия нарушений договора.
— Николай при заключении своего договора упустил из виду два важных момента. Во-первых, ему стоило указать обстоятельства, на основании которых найм может быть прекращён, например, включить в договор перечень проживающих лиц (с учётом того, что детям запретить проживание с родителями нельзя. — Прим. Лайфа). А во-вторых, следовало определить процедуру и сроки досрочного расторжение договора, например, в течение двух недель с даты уведомления о прекращении найма. Иначе формально квартирант может выселяться три месяца, — пояснил заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин.
Примерно такая ситуация произошла в Пензенской области, где суд решил, что арендатор должен с момента уведомления о расторжении договора платить ещё три месяца арендную плату, но при этом сохраняет право проживания и сохранения регистрации весь этот срок (Апелляционное определение Пензенского областного суда от 04.02.2020 по делу 33-32/2020(2-1706/2019).
Для справки: оформление временной регистрации — это обязанность, а не право, так как за проживание арендаторов без прописки более 90 дней и собственник, и арендатор могут получить штраф до 5000 рублей (в зависимости от региона).
А если договор не подписывать?
Для владельцев недвижимости на этот случай налоговики приготовили целый перечень мер. Если факт сдачи квартиры будет установлен, например, при помощи сообщений от "добрых" соседей или рапорта бдительного участкового, то собственника обяжут уплатить налог за последние три года плюс штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (от 1000 рублей до 30% от недоимки). И плюс штраф за неуплату налога — 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная. А факт умысла не платить выясняет сама налоговая.
Помимо этих проблем могут возникнуть риски, связанные с повреждением обстановки сдаваемой квартиры. И покрыть их законным путём, скорее всего, не получится.
Для справки: согласно выводам исследования банка "Открытие" и страховой компании "Росгосстрах", в 37% случаев после выезда арендаторов из съёмного жилья его хозяевам приходилось делать ремонт.
Фото © Shutterstock
Теоретически, если договора найма (аренды) нет, то при обращении в полицию квартирантов выселить можно. Правда, придётся писать заявление, что в квартире находятся посторонние лица без законных оснований и тем самым они нарушили неприкосновенность вашего жилища. Однако если квартиранты предоставят временную регистрацию либо даже квитанции о регулярной оплате аренды или коммуналки, то полицейские вполне могут отказаться удовлетворять заявление о выселении в связи с обстоятельствами, указывающими на гражданско-правовой спор. И в этом случае заявителя отправят искать правду в суд.
— Практика показывает, что в настоящее время выселение квартирантов силовым методом возможно только с привлечением судебных приставов и на основании судебного решения. Всё остальное может быть трактовано как самоуправство, за которое предусмотрена ответственность, вплоть до уголовной, — пояснил старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов.
Ссылка на статью: внешняя ссылка
Максим Греков
2 сентября 2022
Обложка © shutterstock
Летом этого года в силу вступила новая редакция Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта — того самого документа, который определяет порядок оформления постоянной регистрации по месту жительства и временной, по месту пребывания.
Из самых важных новаций стоит выделить две:
первая — возможность для россиян зарегистрировать адрес проживания онлайн (через "Госуслуги");
вторая — норма, согласно которой несовершеннолетние теперь получают безусловную регистрацию по месту проживания их родителей даже без согласия собственников жилья.
Такой правовой подход оказал влияние на поведение хозяев квартир, сдаваемых в аренду. Некоторые из них пошли по пути отказа от серых схем и стали заключать официальные договоры, в которые включены пункты о добровольном прекращении регистрации и выселении жильцов по требованию владельцев недвижимости. А другие стали требовать крупный обеспечительный платёж, который может быть не возвращён неугодным квартирантам в случае, если они откажутся покинуть жильё по первому требованию хозяев. Однако ни первый, ни второй подходы риски потенциально конфликтных ситуаций не уменьшили, но создали новую юридическую практику, которая стала приниматься во внимание ответственными арендодателями и их квартирантами.
Чужие дети в своей квартире
Москвич Николай, получив в наследство небольшую квартиру в спальном районе, решил, что сдача этой недвижимости в аренду — это хороший способ дополнительного заработка. Молодой человек разместил объявление на одной из популярных интернет-площадок. Жильцы нашлись очень быстро, наймом его квартиры заинтересовалась молодая пара из Ярославской области. Николай подписал с арендаторами многостраничный договор и, довольный собой, настроился получать ежемесячные платежи. Однако на третий месяц деньги поступать перестали, а телефон квартирантов не отвечал. Навестившего свою недвижимость Николая встретили двое школьников и пожилая женщина, которая сообщила, что живёт здесь со своими внуками, а разбираться он должен с их родителями, которые и заключали договор. Обращение москвича в полицию оказалось безуспешным, в официальном ответе полицейские сообщили, что все временно проживающие в квартире Николая, в том числе и дети, имеют временную регистрацию по данному адресу, а гражданско-правовые отношения по поводу оплаты не являются компетенцией правоохранительных органов, и на этом основании порекомендовали разбираться через суд.
Для Николая регистрация чужих детей в его квартире стала полной неожиданностью, но в паспортном столе при МФЦ молодому человеку объяснили, что регистрация детей выполнена на законных основаниях по месту временного пребывания их родителей и отменить её можно только судебным решением. В итоге разбирательство в суде идёт до настоящего времени, и Николай никаких арендных выплат пока не получил, а чужие дети всё ещё зарегистрированы в принадлежащей ему квартире.
— К сожалению, ситуация Николая не единична, — утверждает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — На сегодня практика такова, что квартирант имеет право расторгнуть договор аренды по любой причине (достаточно уведомить владельца в срок, предусмотренный частью 1 статьи 687 Гражданского кодекса. — Прим. Лайфа), а хозяин недвижимости "просто так" выпроводить арендатора не может.
Фото © Shutterstock
Закон указывает перечень случаев, когда аренда может быть прекращена досрочно по инициативе собственника. Он включает в себя: доказанную неуплату арендных или коммунальных платежей за шесть месяцев; разрушение или порчу квартиры арендатором; использование арендатором жилья не по назначению.
До июня 2022 года владелец квартиры при обращении в суд мог расторгнуть практически любой договор найма раньше срока и в одностороннем порядке, но Конституционный суд в своём Постановлении № 23-П дал разъяснение, согласно которому наймодатель может прекратить договор аренды даже без обращения в судебные инстанции, но только при условии, что этот договор краткосрочный (то есть заключён на срок менее 12 месяцев), в ином случае придётся ожидать полноценного судебного разбирательства с установлением наличия нарушений договора.
— Николай при заключении своего договора упустил из виду два важных момента. Во-первых, ему стоило указать обстоятельства, на основании которых найм может быть прекращён, например, включить в договор перечень проживающих лиц (с учётом того, что детям запретить проживание с родителями нельзя. — Прим. Лайфа). А во-вторых, следовало определить процедуру и сроки досрочного расторжение договора, например, в течение двух недель с даты уведомления о прекращении найма. Иначе формально квартирант может выселяться три месяца, — пояснил заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин.
Примерно такая ситуация произошла в Пензенской области, где суд решил, что арендатор должен с момента уведомления о расторжении договора платить ещё три месяца арендную плату, но при этом сохраняет право проживания и сохранения регистрации весь этот срок (Апелляционное определение Пензенского областного суда от 04.02.2020 по делу 33-32/2020(2-1706/2019).
Для справки: оформление временной регистрации — это обязанность, а не право, так как за проживание арендаторов без прописки более 90 дней и собственник, и арендатор могут получить штраф до 5000 рублей (в зависимости от региона).
А если договор не подписывать?
Для владельцев недвижимости на этот случай налоговики приготовили целый перечень мер. Если факт сдачи квартиры будет установлен, например, при помощи сообщений от "добрых" соседей или рапорта бдительного участкового, то собственника обяжут уплатить налог за последние три года плюс штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (от 1000 рублей до 30% от недоимки). И плюс штраф за неуплату налога — 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная. А факт умысла не платить выясняет сама налоговая.
Помимо этих проблем могут возникнуть риски, связанные с повреждением обстановки сдаваемой квартиры. И покрыть их законным путём, скорее всего, не получится.
Для справки: согласно выводам исследования банка "Открытие" и страховой компании "Росгосстрах", в 37% случаев после выезда арендаторов из съёмного жилья его хозяевам приходилось делать ремонт.
Фото © Shutterstock
Теоретически, если договора найма (аренды) нет, то при обращении в полицию квартирантов выселить можно. Правда, придётся писать заявление, что в квартире находятся посторонние лица без законных оснований и тем самым они нарушили неприкосновенность вашего жилища. Однако если квартиранты предоставят временную регистрацию либо даже квитанции о регулярной оплате аренды или коммуналки, то полицейские вполне могут отказаться удовлетворять заявление о выселении в связи с обстоятельствами, указывающими на гражданско-правовой спор. И в этом случае заявителя отправят искать правду в суд.
— Практика показывает, что в настоящее время выселение квартирантов силовым методом возможно только с привлечением судебных приставов и на основании судебного решения. Всё остальное может быть трактовано как самоуправство, за которое предусмотрена ответственность, вплоть до уголовной, — пояснил старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов.
Ссылка на статью: внешняя ссылка
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
10 сен. 2022
Надо искать хороший договор найма.
Если раньше договорная база упрощалась, то теперь , чувствую, что будет усложняться.
Нужно отдельно оформлять обеспечительный платёж.
Клиент, знакомый с американскими правилами аренды предложил по своей квартире брать три платежа - первый и последний месяц, а отдельно обеспечительный платёж. Разумная вещь.
Кроме того как советовали на этом форуме, желательно теперь прописывать в соглашении об обеспечительном платеже различные безусловные суммы, с которыми наиматель соглашается - косметический ремонт, мелкий , генеральная уборка, отдельные виды уборки за нанимателями, и т.п.
Если раньше договорная база упрощалась, то теперь , чувствую, что будет усложняться.
Нужно отдельно оформлять обеспечительный платёж.
Клиент, знакомый с американскими правилами аренды предложил по своей квартире брать три платежа - первый и последний месяц, а отдельно обеспечительный платёж. Разумная вещь.
Кроме того как советовали на этом форуме, желательно теперь прописывать в соглашении об обеспечительном платеже различные безусловные суммы, с которыми наиматель соглашается - косметический ремонт, мелкий , генеральная уборка, отдельные виды уборки за нанимателями, и т.п.
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
10 сен. 2022
Да уж. Усложнили жизнь всем, как мне кажется: и арендаторам и арендолателям. Предполагаю, что уменьшится количество законопослушных. Больше будет серых схем . И люди ( купившие квартиры именно как инвестиции, под аренду) еще больше будут думать: а оно им надо?
10 сен. 2022
чем усложнили? что нового? совершенно ничего. и кстати полиция НИКОГДА не выселяет людей, а предлагает обращаться в суд, и совершенно правильно. иначе превышение полномочий.10.09.22, 22:12Екатерина Ливенцер писал(а):Да уж. Усложнили жизнь всем, как мне кажется: и арендаторам и арендолателям. Предполагаю, что уменьшится количество законопослушных. Больше будет серых схем . И люди ( купившие квартиры именно как инвестиции, под аренду) еще больше будут думать: а оно им надо?
10 сен. 2022
Я рассказал в своём видео все, что думаю по этому поводу. Писать долго:
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
10 сен. 2022
Усложнили тем, что при обращении в суд пройдет масса времени и уйдет масса нервов... А квартирантов, которые сейчас воспользуются этой ситуацией и будут прописывать детей и не платить- будет теперь масса... моя соседка вчера совершенно четко сказала, что сдавать семьям с детьми в паспорте не будет.10.09.22, 22:19polina_advokat писал(а):чем усложнили? что нового? совершенно ничего. и кстати полиция НИКОГДА не выселяет людей, а предлагает обращаться в суд, и совершенно правильно. иначе превышение полномочий.10.09.22, 22:12Екатерина Ливенцер писал(а):Да уж. Усложнили жизнь всем, как мне кажется: и арендаторам и арендолателям. Предполагаю, что уменьшится количество законопослушных. Больше будет серых схем . И люди ( купившие квартиры именно как инвестиции, под аренду) еще больше будут думать: а оно им надо?
10 сен. 2022
Детей по месту жительства и пребывания родителей регистрируют давно и без согласия собственников/ нанимателей. Ничего не изменилось. Кроме того, даже если люди не прописаны и не платят, их выселит все равно только суд. С детьми или без детей, неважно. Новость-то в чем?)10.09.22, 22:33Екатерина Ливенцер писал(а):Усложнили тем, что при обращении в суд пройдет масса времени и уйдет масса нервов... А квартирантов, которые сейчас воспользуются этой ситуацией и будут прописывать детей и не платить- будет теперь масса... моя соседка вчера совершенно четко сказала, что сдавать семьям с детьми в паспорте не будет.10.09.22, 22:19polina_advokat писал(а):чем усложнили? что нового? совершенно ничего. и кстати полиция НИКОГДА не выселяет людей, а предлагает обращаться в суд, и совершенно правильно. иначе превышение полномочий.10.09.22, 22:12Екатерина Ливенцер писал(а):Да уж. Усложнили жизнь всем, как мне кажется: и арендаторам и арендолателям. Предполагаю, что уменьшится количество законопослушных. Больше будет серых схем . И люди ( купившие квартиры именно как инвестиции, под аренду) еще больше будут думать: а оно им надо?
11 сен. 2022
Ну вот и я увидел, собственники прислали, тоже самое в видео сказал. Сюда тему принёс за тем же
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
11 сен. 2022
Как он покроет, то, что арендатор будет около года выселяться из квартиры, пока идёт суд? Это хотя бы в размере годовой аренды надо брать платеж.
Неважно с детьми или без, выселение все равно только через суд, если арендаторы добровольно не съезжают.10.09.22, 22:33Екатерина Ливенцер писал(а):моя соседка вчера совершенно четко сказала, что сдавать семьям с детьми в паспорте не будет.
Законный способ выселить только один - это услуги "профессиональных соседей".
Подселение специальных людей за отдельную плату, которые попробуют создать арендаторам невыносимую жизнь. Вселять кого-то ещё не запрещено.
11 сен. 2022
Я ТОЖЕ пока что не узнал что приняли летом, раз навели столько шороху. Нет ссылок на законы, нет конкретики. Какая-то статья, которую растиражировали все СМИ. Если у кого-то есть ссылки на постановление, закон, на что-то ещё - пишите пожалуйста
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Санди, I1s, Инна Ильина, Минутка и 2 гостя
