Околонулевые ставки по ипотеке вводят заемщиков в заблуждение - ЦБ РФ 10 / 300

[guzdavson]

У ЦБ вызывают опасения околонулевые ставки по ипотеке от застройщиков — они вводят заемщиков в заблуждение, заявила Эльвира Набиуллина. РБК разбирался, какие риски несут такие акции и как на них могут повлиять финансовые власти

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор намерен усилить контроль за кредитами, которые выдаются по партнерским программам банков с девелоперами.

«Сейчас, может быть, многие видят, [что] есть низкие ставки, даже близкие к нулю, так называемая ипотека от застройщиков. Хотела бы предостеречь:
1) это чисто маркетинговый ход, очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости.
2) И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком. И мы сейчас будем принимать меры, потому что во многом это введение в заблуждение заемщиков», — подчеркнула председатель ЦБ. Ранее в Банке России не давали оценок таким продуктам.

ЦБ уже проводит консультации с некоторыми крупными банками о том, какие риски несет субсидируемая ипотека от застройщиков, и прорабатывает возможные варианты ограничений, рассказали РБК два источника на финансовом рынке. «Необходимость регулирования этой отрасли, действительно, назрела», — отмечает один из них.
В ЦБ не ответили на запрос о том, какие варианты ограничений ипотеки «от застройщиков» сейчас рассматриваются. РБК разбирался, в чем кроются риски таких предложений и как их может зарегулировать Банк России.

Что такое ипотека по ставке от застройщика (статья под спойлером)

внешняя ссылка

Ипотечные программы с субсидированной ставкой от застройщика стали активно внедряться в России в 2020 году во время пандемии коронавируса: девелоперы запускали партнерские программы с банками, чтобы поддержать спрос. Такая ипотека предполагает экстремально низкую стартовую ставку для заемщика — от 0 до 4% годовых. Как правило, она действует не весь срок кредита, но банки делают акцент, что такие программы снижают финансовую нагрузку заемщика в первое время обслуживания долга.

Недополученные процентные доходы по такой ипотеке, которые возникают из-за разницы между «квазильготной» ставкой и рыночной, банкам компенсируют партнеры-застройщики за счет комиссий. Их величина не раскрывается и зависит от коммерческих договоренностей сторон. Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 3,3% стоимости квартиры, девелопер может выплатить банку 20–40% стоимости недвижимости — такие расчеты приводятся в блоге сервиса «Домклик» Сбербанка. Расходы на такие программы застройщики, в свою очередь, закладывают в стоимость продаваемых объектов.

Каковы риски слишком дешевой ипотеки

Даже по субсидированным программам клиенты оплачивают за счет собственных средств первоначальный взнос по ипотеке — 15–20%, что подтверждает их платежеспособность, говорит директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров. «Если бы мы массово проводили бы субсидированные программы с первоначальным взносом 0%, тогда я бы согласился с тем, что есть потенциальные риски», — замечает он.

«Если произойдет дефолт, банк не сможет после продажи залога по реальной рыночной стоимости закрыть остаток долга и покрыть издержки. У заемщика риски очень похожи. Если у клиента возникнет ситуация, что потребуется продать объект из-под залога, денег с продажи ему не хватит, чтобы расплатиться с банком, потому что продавать квартиру он будет по реальной стоимости на рынке, а не по той завышенной, по которой сам купил у застройщика», — описывает проблему руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова.

Многие заемщики действительно могут не до конца понимать риски и ценообразование программ субсидирования от застройщиков, соглашается вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Домклик» Николай Васев. Но, по его словам, опаснее то, что кредиты со сверхнизкими ставками могут погашаться клиентами гораздо медленнее, чем рассчитывают банки.

«Номинальный срок, на который берут ипотечный кредит, — 19–20 лет. При этом фактический срок, за который гасится кредит, — три-четыре года. Однако когда люди берут кредиты с символическими ставками, они гасят ипотеку медленнее. Представьте теперь, что будет, если банк не учитывает эти особенности, что прогнозируемая средняя дюрация по кредитам со ставками в диапазоне около 1% будет в районе 10–12 лет. Когда тот или иной банк согласился на условия застройщика о комиссии не 30%, а, например, 15%, через некоторое время он может в своем P&L (отчете о прибыли и убытках. — РБК) обнаружить «дыру» через год-два», — предупреждает Васев.

Он подчеркивает, что Сбербанк уже увидел тенденцию на удлинение сроков погашения кредитов и заложил этот риск в программы с застройщиками. «Другие банки с небольшим портфелем не всегда могут эти риски вовремя оценить, первые признаки проблем могут проявиться уже через год-два, и тот риск, который они получат, может уже быть для них губительным», — считает вице-президент «Сбера».

Если раньше заемщики гасили ипотечный кредит в среднем за 5–7 лет, то при ставке, стремящейся к нулю, этот срок может удлиниться до 10–15 лет, подтверждает зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов.

Полный текс статьи на внешняя ссылка

[maik007]

Представьте теперь, что будет, если банк не учитывает эти особенности, что прогнозируемая средняя дюрация по кредитам со ставками в диапазоне около 1% будет в районе 10–12 лет. Когда тот или иной банк согласился на условия застройщика о комиссии не 30%, а, например, 15%, через некоторое время он может в своем P&L (отчете о прибыли и убытках. — РБК) обнаружить «дыру» через год-два», — предупреждает Васев.

да ну? как догадались?

[maik007]

Если раньше заемщики гасили ипотечный кредит в среднем за 5–7 лет, то при ставке, стремящейся к нулю, этот срок может удлиниться до 10–15 лет, подтверждает зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов

не может быть! тут писали 3- 4 года максимум!

[guzdavson]

да ну? как догадались?

еще есть последствия на второй стадии, которые вычислить немного труднее

С 1 июля 2022 года российские банки должны устанавливать ставки по ипотеке с учетом ограничений полной стоимости кредитов (ПСК) — параметра, который ежеквартально устанавливает регулятор. При расчете ПСК учитываются средние ставки по рынку — и по рыночным кредитам, и по льготным. Большая доля программ субсидирования в портфеле приводит к искусственному занижению показателя и ограничивает для банков доходность рыночной ипотеки, объясняет Павлов.

[Alwayzer]

У ЦБ вызывают опасения околонулевые ставки по ипотеке от застройщиков — они вводят заемщиков в заблуждение, заявила Эльвира Набиуллина

"быстрая" реакция у Эльвиры

КАК ПОТЕРЯТЬ 3 МЛН купив новостройку с ипотекой под 0,1%

[goto-2023]

Если раньше заемщики гасили ипотечный кредит в среднем за 5–7 лет, то при ставке, стремящейся к нулю, этот срок может удлиниться до 10–15 лет, подтверждает зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов

не может быть! тут писали 3- 4 года максимум!

Многие "дальновидные" заемщики несказанно удивятся реальной стоимости чудо-квартир, когда придется расстаться с ними через год-два, спешно избавляясь от непосильного долгового ярма ипотеки..

[Alwayzer]

Многие "дальновидные" заемщики несказанно удивятся реальной стоимости чудо-квартир, когда придется расстаться с ними через год-два, спешно избавляясь от непосильного долгового ярма ипотеки..

чтобы не удивлялись очевидному, доступны таблицы viewtopic.php?f=21&t=70421

[oomsun83]

чтобы не удивлялись очевидному, доступны таблицы viewtopic.php?f=21&t=70421

Цена субсидии каждый 1% снижения ставки по ипотеке дает 3% роста цены квартиры.
Обзор их журнала Домклик

внешняя ссылка

внешняя ссылка
Ипотечные программы с субсидированной ставкой от застройщика



В последние месяцы застройщики все чаще стали предлагать клиентам очень выгодные акции — купить новое жилье в ипотеку по ставке 1%, а то и вовсе под 0,1% годовых. В условиях, когда самые льготные ставки по ипотеке в банках не опускаются ниже 1,7%, у многих покупателей сразу возникает вопрос: за чей счет банкет? Настало время разобраться.
Как это работает
Привлекательная ставка по ипотеке получается в результате договоренностей банка-кредитора и строительной компании. Они формируют совместную программу, в рамках которой предоставляют клиенту такую скрытую скидку. Она действует или в течение первых лет, или распространяется на весь срок займа. Скидки применяются и по базовым программам, и по ипотеке с господдержкой.
Популярность таких программ только растет. В июне 2022 года у СберБанка в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% пршлось именно на ипотеку с субсидированием от застройщика.
Какие существуют программы

Выгодные условия по субсидированной ипотеке можно получить и у небольших компаний, и у крупных застройщиков. Чаще всего такие акции действуют по программам семейной или льготной ипотеки, ставку по которым уже субсидирует государство. Если клиент не подпадает под условия госпрограмм, у него все равно есть возможность получить ставку намного ниже рыночной.
Существует несколько вариантов субсидирования ставки, которые дают возможность клиенту подобрать наилучшее решение под себя.
? Субсидирование на весь срок позволяет клиенту получить существенную экономию по переплате. Такой вариант подходит тем, кто не прогнозирует значительное досрочное погашение в будущем, и им важно иметь сниженный платеж в течение всего срока.
? Субсидирование процентной ставки на 1-2 года позволяет снизить нагрузку на клиента в первые годы после оформления кредита. Это подходит клиентам, которые, например, ждут сдачи ЖК и при этом платят за аренду съемного жилья.
? Субсидирование с отсрочкой основного долга также позволяет снизить размер процентов на первые 1 или 2 года, дополнительно предоставляя клиенту отсрочку в погашении основного долга. В итоге размер платежа для клиента становится минимальным.
? Программа господдержка с субсидией с увеличенной максимальной суммой кредита (до 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; до 15 млн рублей для других регионов России). При этом ставка остается такой же, как и при льготной ипотеке.
В мае 2022 года СберБанк первым из банков отреагировал на решение Правительства РФ увеличить максимальную сумму кредита, которую можно использовать для покупки квартиры в новостройке с использованием льготной ставки. При этом только 12 млн рублей и 6 млн рублей (соответственно) субсидируется из государственного бюджета, оставшаяся часть субсидируется банком за счет комиссионного вознаграждения от застройщиков-партнеров.
За чей счет субсидируется ставка
Субсидирует ипотечную ставку не банк, а застройщик. Деньги он берет из ранее накопленных собственных средств либо заимствует их у того же банка.
Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 3,3% стоимости квартиры. Таким образом, строительная компания может выплатить банку до 20-40% стоимости жилья.





Но не стоит думать, что компании будут работать себе в убыток. Как правило, застройщики увеличивают цены на квартиры как раз на размер выплачиваемой банку комиссии. То есть покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20-25%.
Почему застройщики это делают
Совместные программы банки и застройщики в России начали внедрять с 2016 года. Клиентам предлагалась ипотека под 6-8% при обычной ставке 10-11,5%. Акция действовала лишь на первые годы выплаты займа. Но особой популярности такие предложения не снискали, так как ставки на кредиты и так постепенно снижались вслед за ключевой ставкой ЦБ.
В начале 2020 года, когда весь мир переживал последствия пандемии коронавируса, рынок недвижимости сильно лихорадило. На помощь пришло государство, которое начало субсидировать ставки по ипотеке на новостройки, — появилась ипотека с господдержкой. Рынок ожил и даже начал расти.
Однако через два года появилась новая проблема. На фоне внешнеполитической и экономической неопределенности население начало вкладывать свободные деньги в недвижимость. Возросший спрос на квадратные метры стал вынужденным ответом в надежде защитить накопления. Цены в начале весны быстро поползли вверх, параллельно росли и ставки по кредитам. Вполне логично, что в условиях выросших ставок на ипотеку, спрос начал сильно падать.
Застройщики не стали ждать дополнительной государственной помощи, а уже сами взяли на себя бремя по субсидированию ипотеки. Для них это стало возможностью подстегнуть спрос и более активно реализовать свою недвижимость.
Доля ипотечных продаж у ряда застройщиков сейчас достигает 80-90%. Поэтому чем легче для клиента оплата ипотеки, тем скорее он примет решение о покупке.
Что это дает покупателю
Субсидированные ставки позволяют клиентам снизить финансовую нагрузку за счет уменьшения ежемесячных платежей. Особенно это важно на первом этапе, когда семейные траты высоки.
Кроме того, меньше процентов начисляется по кредиту. Если покупатель не собирается гасить кредит досрочно, то переплата будет меньше, чем если бы он взял ипотеку по обычной ставке.
Купить квартиру можно раньше, чем планировалось. Те клиенты, которые хотят продать имеющееся жилье, могут не ждать и купить квартиру в новостройке сейчас по текущим ценам, а старую продать позже, когда цена за нее подрастет еще больше.
Сэкономленные деньги можно направить на будущий ремонт и покупку мебели или же использовать для досрочного погашения ипотеки.

Кирилл Храпов
Управляющий директор ГК «Самолет»

«Главный плюс использования субсидированной программы для покупателей недвижимости — уменьшение ежемесячного ипотечного платежа. Мы видим, что сегодня основным критерием для решения купить недвижимость стала даже не сама стоимость квартиры, а комфортный для покупателя ежемесячный ипотечный платеж. И девелоперы могу сегодня снизить эту сумму благодаря государственным субсидиям и дополнительным совместным программам с банками.
И жилье становится более доступным. Например, в нашей линейке продуктов есть программы под 2,99%, 1% и 0,01% на 2 года, после чего ставка становится стандартной для каждой программы.
Разница в платеже очевидна: при сумме кредита в 5 млн рублей ежемесячный платеж по программе с господдержкой 6,7% на 20 лет составит 32 189 рублей. При аналогичных условиях, но по ставке 2,99 %, платёж будет еще меньше — 23 570 рублей.
По итогам июня 2022 года объем сделок, совершаемых с использованием ипотеки, превысил 90%, это пиковый показатель, но он как раз говорит о востребованности удобных и выгодных ипотечных продуктов».
Какие есть минусы
Застройщикам выгодно избавляться от «залежалого товара», поэтому в первую очередь они могут предлагать такие выгодные условия на непопулярные лоты. Отсюда возникает ограниченный выбор.
Поскольку девелоперы закладывают свои издержки в стоимость квартиры, то по факту клиент переплачивает за нее, хоть и получает кредит по низкой ставке. Поэтому клиенты сильно рискуют, в случае, если они не смогут оплачивать ипотечный кредит или решат продать квартиру в рынок — ведь цена такой квартиры на 20-25% уже выше рыночной.
По поводу высоких цен на квартиры в новостройках и рисков высказалась глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
«Сейчас многие видят, что есть действительно очень низкие ставки, даже близкие к 0% — так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход. Это очень часто связано с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости», — отметила Набиуллина во время пресс-конференции по итогам заседения ЦБ РФ 16 сентября.
Низкая ставка во многих случаях действует ограниченный период времени, и не всем клиентам это выгодно. С другой стороны, тем, кто хочет погасить ипотеку досрочно, такой вариант очень подойдет.
В условиях борьбы за покупателя многие компании начинают внедрять подобные программы. Есть мнение, что такая конкуренция может привести к перегреву рынка, ведь средняя стоимость квартир на рынке растет из-за наценок. Кроме того, «размывается» понятие стоимости квадратного метра. Фактически у одной и той же квартиры может быть несколько ценников — в зависимости от того, покупается квартира за наличные или по одной из программ субсидирования.
Понимают ли клиенты риски и почему соглашаются
Многие риелторы прямо предлагают клиентам рассчитать свою выгоду на кредитном калькуляторе и сравнить несколько вариантов. Ведь для каждого покупателя важно что-то свое. Кто-то планирует перепродать квартиру через несколько лет, и для таких людей субсидированная ставка окажется менее выгодной, чем для тех, кто намерен выплачивать кредит весь срок займа.

Как правило, даже те, кто изначально намеревается гасить кредит 30 лет, в итоге все же закрывают его намного раньше. В среднем им удается сделать это за 5-7 лет, и банки берут это в расчет.
«Все зависит от задач клиента. Если клиент, покупая себе квартиру, точно понимает, что он будет гасить ипотеку длительный срок, то для него субсидированная ипотека выгодна. Если же он понимает, что это квартира под перепродажу, он найдет и продаст машину, бабушкину квартиру, найдет клад и погасит ипотеку раньше, то на отрезке в восемь лет это будет одинаково, а на отрезке в семь лет он уже чуть-чуть проиграет», — говорит риелтор компании «Этажи» Федор Кузнецов.
внешняя ссылка

[zhanna1995ee]

Многие "дальновидные" заемщики несказанно удивятся реальной стоимости чудо-квартир, когда придется расстаться с ними через год-два, спешно избавляясь от непосильного долгового ярма ипотеки..

Это одна из причин медленного неохотного снижения цена на вторичке. Типичная реплика продавцов ССР - "- а вы знаете, сколько такая квартира стоит у застройщика ?"

[guzdavson]

У ЦБ вызывают опасения околонулевые ставки по ипотеке от застройщиков — они вводят заемщиков в заблуждение, заявила Эльвира Набиуллина. РБК разбирался, какие риски несут такие акции и как на них могут повлиять финансовые власти

Центральному банку понадобилось меньше полугода для зачистки нулевых ставок.