Вопросы по найму жилых помещений 16 / 4968

Накопились вопросы, задаю оптом ;-)

1) Требуется ли НОТАРИАЛЬНОЕ заверение доверенности, если собственник жилого помещения доверяет подписать договор найма и принимать оплату?

2) Право собственности не отрегистрировано (есть инвестиционный договор). Можно ли на основании инвест.договора подписать договор найма?

3) Нужно ли согласие родителей, если нанимателю нет 18 лет?

4) В соответствие с ГК, смена собственника жилого помещения не приводит к расторжению договора найма. Есть ли шанс у нового собственника выселить нанимателей?

1) да, обязательно.
2) да, но только если помещение уже имеет статус жилого, и всё равно кривовато... инвестдог смотреть надо.
3) да
4) зависит от нанимателя, менты вон и до фонарного столба докоепаться умеют... А по сути, только если новый собственник докажет (в суде), что ему больше жить негде, но выселять затрахается.

Иваныч писал(а):
1) да, обязательно.

Вот везде так пишут. А почему?
Сдача квартиры в наем не требует государственной регистрации или нотариального заверения. Доверенность на совершения такого действия по идее достаточна в простой письменной форме..

Иваныч писал(а):
2) да, но только если помещение уже имеет статус жилого, и всё равно кривовато... инвестдог смотреть надо.

Да кривовато - это мягко сказано. По ГК сдавать внаем может только собственник жилого помещения - а права собственности нет.

Иваныч писал(а):
3) да

Опять вопрос - почему?
ГК :
"Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
"

1) Распоряжение чужим имуществом, да еще и с правом получения денег!!! Договор купли-продажи тоже можно заключить в простой письменной форме и не удостоверять нотариально. Будете продавать по доверке в ППФ??? Вопрос: какой лох купит...

2) Если есть право владения и пользования, то прокатит, но кривовато. Еще раз говорю, инвестдог смотреть надо. К примеру

3) Распоряжаться заработком, а не недвижимым имуществом. В отношении последнего несовершеннолетние им распоряжаются (ставят подпись под договором), но с согласия родителей (попечителей) и органа ОПиП.

Иваныч писал(а):
1) Распоряжение чужим имуществом, да еще и с правом получения денег!!! Договор купли-продажи тоже можно заключить в простой письменной форме и не удостоверять нотариально. Будете продавать по доверке в ППФ??? Вопрос: какой лох купит...

Договор купли-продажи требует гос.регистрации. Поэтому доверенность на продажу квартиры должна быть нотариально заверена.

PS Доверенность на автомобиль же не заверяется у нотариуса.

Иваныч писал(а):
3) Распоряжаться заработком, а не недвижимым имуществом. В отношении последнего несовершеннолетние им распоряжаются (ставят подпись под договором), но с согласия родителей (попечителей) и органа ОПиП.

Согласен, что несовершеннолетний не может сдать квартиру, даже если он единственный собственник.
А когда снимает - от не распоряжается недвижимым имуществом.

"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом."
И
"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем."
Т.е. право распоряжаться остается у собственника.

1) По закону, не требуется.
2) Нельзя...но можно заключить предварительный договор
3) Обязательно
4) Есть, после окончания срока действия договора...или нужно смотреть в конкретный договор.

blackvalex писал(а):
Согласен, что несовершеннолетний не может сдать квартиру, даже если он единственный собственник.
А когда снимает - от не распоряжается недвижимым имуществом.

Он совершает сделку

Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.
По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.

3) сорри, не заметил, что несовершеннолетний - наниматель, но, думаю, что согласие все равно потребуется, т.к. наем (аренда) - это не только права (нанимателя), но и обязанности (это главное, что не подчеркнул Samail). А признать договор найма мелкой сделкой не зависимо от суммы договора, с точки зрения именно возникающих обязанностей (принимается в пользование весьма немалое в денежном эквиваленте имущество, за которое несется ответственность по сохранности), нельзя.

Доверенность на автомобиль же не заверяется у нотариуса.

Поэтому после отмены нотариалки и до введения ОСАГО угнать авто было намного легче. Украл доки и ключи, нарисовал себе доверку и езжай.
По сути, касательно недвижимости, только полный идиот, узревший, что в качестве наймодателя выступает несобственник и нет независимого лица, удостоверившего подпись собственника под доверенностью, будет совершать сделку. Кстати, договор найма (аренды), заключаемый на срок не менее одного года, подлежит госрегистрации, посему, полагаю, не смотря на некую неопределенность законодательства в этой части обязательность нотариального удостоверения доверенность судом будет признана. Соответственно, договор будет считаться недействительным.

Иваныч писал(а):
Кстати, договор найма (аренды), заключаемый на срок не менее одного года, подлежит госрегистрации, посему, полагаю, не смотря на некую неопределенность законодательства в этой части обязательность нотариального удостоверения доверенность судом будет признана. Соответственно, договор будет считаться недействительным.

Договор найма (гл. 35 ГК) регистрации не подлежит, независимо от срока т.к. обязанность по его регистрации не предусмотрена законом. Если речь пойдет про договор аренды (гл. 34 ГК), то нотариально удостоверенная доверенность, нужна только для представления интересов в органе осуществляющем гос. регистрацию, а не для заключения договора.

Иваныч писал(а):
По сути, касательно недвижимости, только полный идиот, узревший, что в качестве наймодателя выступает несобственник и нет независимого лица, удостоверившего подпись собственника под доверенностью, будет совершать сделку.

Интересует более конкретная ситуация - может ли собственник квартиры сделать без нотариуса доверенность на агентство недвижимости.

blackvalex, может ...но потенциального нанимателя это может и не устроить.