Ипотека под 0.1% - подарок от банка с застройщиком? 41 / 590

[Роман Харитонов]

Ипотека под 0.1%, платеж 40 т.р./мес, первый взнос 15%, срок 25 лет - ПОДАРОК!

Как думают покупатели:

Квартира 12 млн., первый взнос 2 млн., платеж 40 т.р./мес, через 2 года получу её с ремонтом от застройщика, потрачу 500 т.р. на мебель/технику. и сдам за 55 т.р. - буду получить сверху 15 т.р.

Классный бизнес... подумало несколько десятков тысяч человек...

Застройщик клянется и божиться, что даже если придёшь с кэшем, то цена так и останется 12 млн (я не сильно верю).
Квартиры в соседней локации на вторичке цены от 9.5 старт. Даже если наценка на квартиру 3 млн. руб., при цене в 12 млн и сроке ипотеки в 25 лет, банк явно недополучит обычной прибыли минимум в 5 раз.

Вопросы:

1. С каких это пор застройщик и банк стали работать за 0.1%?
(в среднем маржа застройщика 30-40%, а банк - 2-2,5 цены квартиры, учитывая срок ипотеки)

2. Зачем застройщик в новой Москве по Калужскому шоссе стимулирует продажи?
(вроде там метро есть и развязки хорошие сделали, что он от нас скрывает)

3. Допускается ли рост % ставки по ипотеке? Например, сославшись на форс-моржовый из-за военной операции?

[dmarvic]

Ну так себестоимость все равно 100к/метр

[Роман Харитонов]

Ну так себестоимость все равно 100к/метр

ну... считаем... 52 кв.м. х 100.000 руб. = 5.200.000. Хорошо, пусть будет наценка 55-60%, но сути дела это не меняет. Застройщик так торопиться продать, что 6-ой по размеру банк в РФ (куча офисов в мск, где проводят сделки) с трудом справляется.

Если так дальше пойдет, то пророчащие обвал цен окажутся правы? Банк и крупный застройщик не дураки! В убыток работать не будут и зря торопиться тоже.

[goto-2023]

Ну так себестоимость все равно 100к/метр

Если так дальше пойдет, то пророчащие обвал цен окажутся правы?

Тут и пророком быть не надо.. Ипотечный лохотрон отправляется в закат. Думаю, радости мало смотреть на предстоящий обвал "мудрым стратегам", набравшим хаты по "льготной программе"..

[zhanna1995ee]

Вопросы:

1. С каких это пор застройщик и банк стали работать за 0.1%?
(в среднем маржа застройщика 30-40%, а банк - 2-2,5 цены квартиры, учитывая срок ипотеки)

2. Зачем застройщик в новой Москве по Калужскому шоссе стимулирует продажи?
(вроде там метро есть и развязки хорошие сделали, что он от нас скрывает)

3. Допускается ли рост % ставки по ипотеке? Например, сославшись на форс-моржовый из-за военной операции?

3. В некоторых договорах допускалось фиксированное повышение процентной ставки по прошествии определенного срока с момента выдачи кредита.
2 и 1. Ответы уже были даны Центральным Банком России, см в теме по ссылке

ЦБ разработал меры против «технического» разгона цен на жилье и последующего схлопывания пузыря.
ЦБ разработал меры против «пузыря» из-за ипотеки по сверхнизким ставкам

В планах ЦБ — ввести для банков повышенные надбавки на ипотеку по сверхнизким ставкам или применить прямые ограничения на выдачи. Летом на такую ипотеку «от застройщиков» приходилось две трети выдач в сегменте нового жилья

ЦБ раскрыл, каким образом в России может быть ограничена ипотека по экстремально низкими ставкам, которую банки выдают по партнерским программам с застройщиками. Регулятор рассматривает два варианта надбавок для таких кредитов и дополнительные требования по созданию резервов, чтобы дестимулировать банки, говорится в опубликованном консультационном докладе Банка России Кроме того, ЦБ намерен провести «разъяснительную и надзорную работу» с участниками рынка.

По мнению регулятора, практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования пузыря на рынке сначала за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря. внешняя ссылка

Доклад ЦБ РФ внешняя ссылка

[Роман Харитонов]

Знаете, где я ещё вижу возможность банка повысить платёж? - земля в аренде!

В моей практике было четыре случая, когда владелец земли сдавал ее в аренду, разрешал строительство , а потом , когда был построен дом, предполагал выкупить.

В трёх случаях владелец дома съезжал, продав его за бесценок. За четвёртым я наблюдаю - человек гасит ипотеку на дом пока. Видимо это причина временно его не трогать.

[zhanna1995ee]

Знаете, где я ещё вижу возможность банка повысить платёж? - земля в аренде!
В моей практике было четыре случая, когда владелец земли сдавал ее в аренду, разрешал строительство , а потом , когда был построен дом, предполагал выкупить

Надо быть "особо продвинутым", чтобы строить дом на арендованном участке. Обычно делают наоборот - приобретая дом, берут землю у незадачливого породавца. Кстати, предложение выкупить не порождает у арендатора обязанности это сделать.

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

[grappler]

Знаете, где я ещё вижу возможность банка повысить платёж? - земля в аренде!

В моей практике было четыре случая, когда владелец земли сдавал ее в аренду, разрешал строительство , а потом , когда был построен дом, предполагал выкупить.

В трёх случаях владелец дома съезжал, продав его за бесценок. За четвёртым я наблюдаю - человек гасит ипотеку на дом пока. Видимо это причина временно его не трогать.

а при чем тут новостройки?

[Jdun]

Знаете, где я ещё вижу возможность банка повысить платёж? - земля в аренде!

В моей практике было четыре случая, когда владелец земли сдавал ее в аренду, разрешал строительство , а потом , когда был построен дом, предполагал выкупить.

В трёх случаях владелец дома съезжал, продав его за бесценок. За четвёртым я наблюдаю - человек гасит ипотеку на дом пока. Видимо это причина временно его не трогать.

Банк рассчитывает, что ипотеку будут гасить досрочно или квартиру через 10 лет захочется продать с полной выплатой ипотеки.


Если не будут - можно поднять стоимость своей страховки например, и отказаться принимать чужие страховые.

[Роман Харитонов]

Если не будут - можно поднять стоимость своей страховки например, и отказаться принимать чужие страховые

Сейчас страховка стоит 35 тыс. в год. Во сколько раз её надо поднять, чтобы компенсировать свои потери? По моим подсчетам больше чем в 25 раз