​​ЖК Кронштадтский, 9, ПИК 7 / 239

[Харыбин Александр]

Почему я чаще пишу про Кронштадтский 14, а не про Кронштадтский, 9

Подробнее рассказал в ВИДЕО-разборе.

Четырнадцатый дешевле, локация чуть хуже, многих пугает рядом кладбище. Однако и цены ниже, полная отделка, а не вайт-бокс, как в девятке. Девятка - проект скорее всего для себя любимого. А 14 хорош под аренду, так как доходность выше. Если покупать под аренду - нет никакого смысла брать проект с отделкой ВАЙТ-БОКС от ПИКа. Он стоит дороже, а сдавать за те же деньги придется, плюс дополнительный ремонт. Однако для себя можно подумать. Хочу только добавить, что вайт-бокс от ПИКа доверия мне не внушает. Я не знаю как они сделали электрику, трубы и все прочее. Городить свой качественный ремонт на эту платформу страшно. Поэтому считайте что квартира без ремонта, многое придется переделывать скорее всего.

Для себя проект выглядит неплохо. Рядом метро Водный стадион, такие хорошие районы как Сокол и Аэропорт, деловая Белорусская и центр недалеко. Зелени много. Экология для Москвы не самая плохая. Нет рядом кладбища, как в 14. Почему-то это многих пугает. Развитая инфраструктура, все есть в пешей доступности, ТЦ, Головинский парк и Усадьба Михалково.

Под аренду давайте считать: студию вы сможете купить за 8.5-9 млн, 2024 год. Более ранние не выгодно брать под аренду - они еще дороже. Вась-бокс придется сохранять, так как делать полный ремонт имеет смысл только для себя. Все равно доделать-переделать, обставить мебелью и техникой будет стоить около 800.000, против 350.000 в квартирах с отделкой. Это еще экономно, дешевле только самостоятельно все - своими руками. Получаем студии от 9.5 миллионов сейчас. Цена аренды будет практически такой же, как и в 14-м. Как бы не заявляли что 9-ка - это бизнес-класс, но наниматели разницы не поймут. Я тоже, если честно. Средний класс, это обычный средний класс… В итоге цена аренды будет около 40-45 тысяч в месяц. А это около 5% грязной годовой доходности или 4% чистой, за вычетом КУ, налогов, амортизации, простоя, комиссий и прочего. Однушку (евро-2) вы купите от 12-13 миллионов. Плюс миллион-полтора на доработку. Допустим 13.500.000 получится. Сдадите за 50-55 нынче, так как цены на аренду просели. Год назад по 60 можно было сдавать. Чистая доходность не дотягивает до 4%. Грязная - до 5. Вот и думайте сами, считайте сами.

Инвестиций тут нет. Окупаемость около 25 лет. Район и ЖК давно уже оценены по достоинству и даже переоценены. Думаю, что цены здесь могут быть ниже на 15-20%. То есть, покупать с целью заработать на росте цен смысла не имеет - можно потерять деньги.

Вывод вместо постскриптума: ЖК хороший, район приличный. Покупать можно только для себя. Под аренду рассмотрите Кронштадтский, 14 - выглядит доходнее и с полной отделкой. Насчет заявленного бизнес-класса: панель, высота потолков - 2.74

Смотрите подробнее в видео на Ютуб:

[Jeneva]

Покупать для себя на Кронштадтском? Смешно. Вы там хотя бы были? Прогуляйтесь вечерком пешком от метро до ЖК.
Вдоль бульвара, непосредственно перед ЖК, идет линия ЛЭП и старых гаражей, которые уже много лет не дают снести местные жители. Школ рядом в пешей доступности нормальных нет. Огромное, нет, а-агромадное количество гастарбайтеров, особенно вечером, у метро. Просто филиал таджикистана.
Выезд и въезд до Ленинградского шоссе напоминает российские депрессивные регионы. Под окнами у жк через некоторое время будут не уютные малоэтажки, а собянинки под 25 этажей, которые перекроют панораму из окон ЖК. Рядом непонятный рынок на котором по рассказам местных жителей торгуют наркотой. ТЦ из девяностых и площадка для автобусов.
Если у района и есть перспективы, то быть густо застроенным по реновации в ближайшие лет 20.
Ну вишенкой на торте вечная пробка перед войковской в обе стороны, и перед мкад, которая растягивается как раз до Кронштадтского.

[Харыбин Александр]

Покупать для себя на Кронштадтском? Смешно. Вы там хотя бы были? Прогуляйтесь вечерком пешком от метро до ЖК.
Вдоль бульвара, непосредственно перед ЖК, идет линия ЛЭП и старых гаражей, которые уже много лет не дают снести местные жители. Школ рядом в пешей доступности нормальных нет. Огромное, нет, а-агромадное количество гастарбайтеров, особенно вечером, у метро. Просто филиал таджикистана.
Выезд и въезд до Ленинградского шоссе напоминает российские депрессивные регионы. Под окнами у жк через некоторое время будут не уютные малоэтажки, а собянинки под 25 этажей, которые перекроют панораму из окон ЖК. Рядом непонятный рынок на котором по рассказам местных жителей торгуют наркотой. ТЦ из девяностых и площадка для автобусов.
Если у района и есть перспективы, то быть густо застроенным по реновации в ближайшие лет 20.
Ну вишенкой на торте вечная пробка перед войковской в обе стороны, и перед мкад, которая растягивается как раз до Кронштадтского.

Конечно был, во многом с вами согласен. Себе бы взял Строгино поближе к пляжу, а детям Холланд парк. Но многим людям нравится этот район, пусть это вас не удивляет, подходит зеленая ветка, по разным причинам они не рассматривают другие предложения, в том числе и по финансовым. Я сдавал там квартиры, ходил не один раз и не два.

[Александр Тестянов]

Помнится мне, как мы продав двушку в хруще Железнодорожного купили однушку в Крандштаском 14 на эти деньги.Сейчас такое сложно представить.

[ogogo.guguev]

Помнится мне, как мы продав двушку в хруще Железнодорожного купили однушку в Крандштаском 14 на эти деньги.Сейчас такое сложно представить.

Может студию? Однухи там на старте около 9 были, разве могла двуха в хруще в Железке стоить 9??

[Jeneva]

Покупать для себя на Кронштадтском? Смешно. Вы там хотя бы были? Прогуляйтесь вечерком пешком от метро до ЖК.
Вдоль бульвара, непосредственно перед ЖК, идет линия ЛЭП и старых гаражей, которые уже много лет не дают снести местные жители. Школ рядом в пешей доступности нормальных нет. Огромное, нет, а-агромадное количество гастарбайтеров, особенно вечером, у метро. Просто филиал таджикистана.
Выезд и въезд до Ленинградского шоссе напоминает российские депрессивные регионы. Под окнами у жк через некоторое время будут не уютные малоэтажки, а собянинки под 25 этажей, которые перекроют панораму из окон ЖК. Рядом непонятный рынок на котором по рассказам местных жителей торгуют наркотой. ТЦ из девяностых и площадка для автобусов.
Если у района и есть перспективы, то быть густо застроенным по реновации в ближайшие лет 20.
Ну вишенкой на торте вечная пробка перед войковской в обе стороны, и перед мкад, которая растягивается как раз до Кронштадтского.

Конечно был, во многом с вами согласен. Себе бы взял Строгино поближе к пляжу, а детям Холланд парк. Но многим людям нравится этот район, пусть это вас не удивляет, подходит зеленая ветка, по разным причинам они не рассматривают другие предложения, в том числе и по финансовым. Я сдавал там квартиры, ходил не один раз и не два.

Ну вот мне тоже ХП больше симпатичен.
Лет через 10 там будет прекрасный район.

[Kazanskaia]

Ну вот мне тоже ХП больше симпатичен.
Лет через 10 там будет прекрасный район.

Из которого не выбраться будет. Единственная станция метро и 2 моста Волоколамки.