ЖК Вереск 34 / 918

ЖК Вереск, 3-я Хорошевская, вл 19, стр 3, МИЦ: Ввод в эксплуатацию: II кв. 2023. Выдача ключей: 01.10.2023

Самое главное - транспортная доступность. Она здесь неплохая. В километре находится метро Октябрьское поле, на котором до центра ехать 13 минут - смотрите картинку. А в 600 метрах - МЦК Зорге, на котором легко и комфортно можно добраться до Сити за 7 минут. До ТТК ехать минут 10. Сам район Хорошёво-Мнёвники вполне подходит для жизни и мне нравится. Однако рядом находится не эстетическая ТЭЦ, гаражи, промзона - это минус.

Для себя можно купить, ничего лучше по цене/качеству в этой и соседних локациях на ум не приходит. А то, что нравится больше - стоит дороже. Например ЖК Октябрьское поле мне нравится меньше, но и цены там подешевле и отделка есть, а значит можно подумать. Он лучше именно под аренду смотрится, чем Вереск. Серебряный бор, Ходынка, Сокол с Аэропортом - одни из самых любимых мною Московских мест. Они все здесь относительно доступны. Удобный транспорт до центра и Сити тоже добавляет привлекательности. Район с нормальной инфраструктурой, опять же. Из минусов - до поликлиник пара километров (вот москвичи зажрались, да

)
Добавив немного денег можно взять ЖК Soul. Там и дом получше - настоящий бизнес-класс и локация приятнее в разы.

Под аренду будем считать. Студии стоят в районе 11 миллионов, а однокомнатные - от 13 (переуступки дешевле чем у застройщика). Прибавляем ремонт, мебель и технику и получаем студию 25м2 за 13 миллионов или однокомнатную 38м2 за 15.500 млн. Сдавать студию можно будет за 45000. Однокомнатную квартиру - за 55000. Считаем годовую доходность путем умножения месячной стоимости на 12, делением на стоимость объекта и умножаем на 100. Также вычитаем затраты на налоги, коммунальные платежи, амортизацию и комиссии агента, простой еще не забываем. Чистая доходность студии получается в районе 3%. Однокомнатная - тоже 3%.

Инвестиций уже нет, все заложено в цену. Переуступка стоит дешевле, чем цены у застройщика.

Вывод: Нормальный ЖК за свои деньги. Нормальная локация. Вполне подходит для жизни. Ликвидность в аренде будет высокой, несмотря на большую конкуренцию, а вот доходность - низкая (расчеты выше). Немного дороже можно купить ЖК Соул, но ждать придется аж до 2026 года, хотя проект выглядит гораздо интереснее. Инвестиций больше нет, объект реализуется по ценам для конечных потребителей.

PS ЖК платит небольшую комиссию риэлтору, поэтому подбор лучшей квартиры в этом ЖК у нас будет бесплатным для клиента.

Количество мест в паркинге умеренное, большого дефицита не жду.

10.02.23, 18:29
Харыбин Александр писал(а):
Инвестиций уже нет

Когда уже будет "инвестиций уже есть"?
Мочи нет терпеть.

Кстате. Кто что думает про станцию л?
Вчера позвонили, предложили дичайше дешевые цены.
Новые корпуса продают.

10.02.23, 19:02
bhr писал(а):
Кстате. Кто что думает про станцию л?
Вчера позвонили, предложили дичайше дешевые цены.
Новые корпуса продают.

Бойтесь )

10.02.23, 18:59
bhr писал(а):

10.02.23, 18:29
Харыбин Александр писал(а):
Инвестиций уже нет
Когда уже будет "инвестиций уже есть"?
Мочи нет терпеть.

Все вопросы к ЦБ и ставкам)

10.02.23, 19:39
Харыбин Александр писал(а):

10.02.23, 19:02
bhr писал(а):
Кстате. Кто что думает про станцию л?
Вчера позвонили, предложили дичайше дешевые цены.
Новые корпуса продают.
Бойтесь )

почему? первые корпуса уже стоят. ну задержат на полгода - отделка и все такое.
В чем риск?

10.02.23, 19:43
bhr писал(а):

10.02.23, 19:39
Харыбин Александр писал(а):

10.02.23, 19:02
bhr писал(а):
Кстате. Кто что думает про станцию л?
Вчера позвонили, предложили дичайше дешевые цены.
Новые корпуса продают.
Бойтесь )
почему? первые корпуса уже стоят. ну задержат на полгода - отделка и все такое.
В чем риск?

Представьте себе выбор: гнилой мост через пропасть, с вероятностью разбиться в 30% или пойти в обход 15 километров, что вы выберете?

10.02.23, 19:56
Харыбин Александр писал(а):

10.02.23, 19:43
bhr писал(а):

10.02.23, 19:39
Харыбин Александр писал(а):

Бойтесь )
почему? первые корпуса уже стоят. ну задержат на полгода - отделка и все такое.
В чем риск?
Представьте себе выбор: гнилой мост через пропасть, с вероятностью разбиться в 30% или пойти в обход 15 километров, что вы выберете?

Про гнилой мост. Все таки расскажите. Понимаю, что будущего никто не знает. Но риски. Что именно может случиться, если сделка через эскроу?

10.02.23, 19:58
bhr писал(а):

10.02.23, 19:56
Харыбин Александр писал(а):

10.02.23, 19:43
bhr писал(а):

почему? первые корпуса уже стоят. ну задержат на полгода - отделка и все такое.
В чем риск?
Представьте себе выбор: гнилой мост через пропасть, с вероятностью разбиться в 30% или пойти в обход 15 километров, что вы выберете?
Про гнилой мост. Все таки расскажите. Понимаю, что будущего никто не знает. Но риски. Что именно может случиться, если сделка через эскроу?

Надо будет написать подробно. В целом есть риски долгостроя, судов и потери нервных клеток.

10.02.23, 18:29
Харыбин Александр писал(а):
ЖК Октябрьское поле мне нравится меньше, но и цены там подешевле и отделка есть, а значит можно подумать. Он лучше именно под аренду смотрится, чем Вереск.

ЖК ОП совсем непривлекательным смотрится, особенно, самые последние корпуса. Во-первых, непонятно, что там с узкоколейкой которая рассекает ЖК пополам, вроде как по ней перевозят ядерные отходы из Курчатова. Во-вторых, там надо потрудиться найти квартиру которая не будет смотреть в узкий высотный колодец домов. Если окна смотрят не во двор, то вид на промзону или старые панельки(в лучшем случае)
До метро ходить далековато, я проверяла) И еще у них не решен вопрос с размещением кондеров на фасадах, я так поняла, УК заставляет ставить блоки на балкон. Легко представить какой там ад в летнее время. Балкон использовать нельзя.

Вереск вообще непонятно, к Зорге надо идти через промзону и гаражи?
Просто я по-близости в Автодоме обслуживалась, вечером в осеннее и зимнее время место жутковатое.