Продажи комнат в коммуналке - Санкт-Петербург 21 / 562
22 фев. 2023
Тема продажи коммуналок (так мы их сокращенно называем) встречается практически постоянно, так как Санкт-Петербург - столица коммуналок. 
Давайте поговорим об этой не простой проблеме (как бы это высокопарно не звучало) нашей современной реальности.
Как писал Л.Н.Толстой - "Вонь, камни, роскошь, нищета." Присутствуют по сей день. Увы.
Продажа комнат (долей) в СПб имеет свои особенности - отличается от других регионов.
В первую очередь сама форма собственности на комнату - это доля в общей долевой собственности на квартиру по адресу...
Квартира (коммунальная) имеет один кадастровый номер и по этому объектом недвижимости является сама квартира, а комнаты в этой коммунальной квартире (сколько бы их там не было) - это доли в этом объекте недвижимости (коммунальной квартире).
То есть комнаты в коммунальной квартире не имеют кадастрового номера и являются частью (долей) - коммунальной квартиры.
В этом заключается особенность срока владения недвижимостью для целей налогообложения.
Считается, что в результате выкупа комнаты (доли) у соседа в коммунальной квартире, собственник владеет новой выкупленной комнатой (долей) с момента приобретения первой комнаты (доли), новая доля "приросла" к его первой доле - сам объект и его кадастровый номер (коммунальная квартира) не изменились. Соответственно - срок владения последней выкупленной доли считается с момента приобретения первой доли. (Письмо Минфина от 08.04.2011 № 03-04-05/5-239)
В отличие от Москвы, где комната в коммунальной квартире является отдельным объектом недвижимости со своим кадастровым номером.
В Санкт-Петербурге комната - это доля в праве общей долевой собственности, не является отдельным объектом недвижимости, в которой соседи (содольщики) могут играть важную роль в "счастливой" жизни собственника этой доли.
ФОТО Пример 70 комнатной коммунальной квартиры - обратите внимание на размер доли (комнаты):
173/11758
173 - это площадь комнаты, равна 17,3 кв.м.
11758 - это общая жилая площадь коммунальной квартиры, равная 1 175,8 кв.м., а общая площадь квартиры = 1 818,5 кв.м.
Выписка из ЕГРН, как мне помнится, была на 19 страниц.
Ещё один важный момент в продажи комнат (долей) - это указать номер комнаты "закрепленной" за этой долей.
Бывают одинаковые доли у разных собственников в одной коммунальной квартире, по этому важно, чтобы в правоустанавливающем документе был прописан номер комнаты, который соответствует данной доле.
Давайте поговорим об этой не простой проблеме (как бы это высокопарно не звучало) нашей современной реальности.
Как писал Л.Н.Толстой - "Вонь, камни, роскошь, нищета." Присутствуют по сей день. Увы.
Продажа комнат (долей) в СПб имеет свои особенности - отличается от других регионов.
В первую очередь сама форма собственности на комнату - это доля в общей долевой собственности на квартиру по адресу...
Квартира (коммунальная) имеет один кадастровый номер и по этому объектом недвижимости является сама квартира, а комнаты в этой коммунальной квартире (сколько бы их там не было) - это доли в этом объекте недвижимости (коммунальной квартире).
То есть комнаты в коммунальной квартире не имеют кадастрового номера и являются частью (долей) - коммунальной квартиры.
В этом заключается особенность срока владения недвижимостью для целей налогообложения.
Считается, что в результате выкупа комнаты (доли) у соседа в коммунальной квартире, собственник владеет новой выкупленной комнатой (долей) с момента приобретения первой комнаты (доли), новая доля "приросла" к его первой доле - сам объект и его кадастровый номер (коммунальная квартира) не изменились. Соответственно - срок владения последней выкупленной доли считается с момента приобретения первой доли. (Письмо Минфина от 08.04.2011 № 03-04-05/5-239)
В отличие от Москвы, где комната в коммунальной квартире является отдельным объектом недвижимости со своим кадастровым номером.
В Санкт-Петербурге комната - это доля в праве общей долевой собственности, не является отдельным объектом недвижимости, в которой соседи (содольщики) могут играть важную роль в "счастливой" жизни собственника этой доли.
ФОТО Пример 70 комнатной коммунальной квартиры - обратите внимание на размер доли (комнаты):
173/11758
173 - это площадь комнаты, равна 17,3 кв.м.
11758 - это общая жилая площадь коммунальной квартиры, равная 1 175,8 кв.м., а общая площадь квартиры = 1 818,5 кв.м.
Выписка из ЕГРН, как мне помнится, была на 19 страниц.
Ещё один важный момент в продажи комнат (долей) - это указать номер комнаты "закрепленной" за этой долей.
Бывают одинаковые доли у разных собственников в одной коммунальной квартире, по этому важно, чтобы в правоустанавливающем документе был прописан номер комнаты, который соответствует данной доле.
22 фев. 2023
А кто и на основании чего назначает номер комнаты?
Продажа, аренда, ремонт, доверительное управление.
Про ремонты в Инстаграмм @mganrenovation
Про ремонты в Инстаграмм @mganrenovation
22 фев. 2023
Правильно, что акцентировали на этом вопросе внимание.
Нумерация комнат указана в техническом паспорте на квартиру (называться этот документ может по разному) - в соответствии с планом квартиры, по этому документу, в правоустановке указывают номер занимаемой (соответствующей доле) комнаты.
По приватизации всегда указывают, а вот некоторые нотариусы (сделки с долями только в нотариальной форме) не обращают на это внимание, могут не указать и в результате имеем проблемы - доли есть, а номера комнаты нет.
При продаже такой доли (комнаты) где не указан номер комнаты - приходится составлять "Соглашение об определении порядка пользования комнатами" - подписывают все содольщики, можно в ППФ. Если кто-то не согласен - в суд.
Вот пришлось составить и подписать соглашение, исправлять косяк нотариуса - (фото).
Хорошо, что содольщиков не много и все адекватные.
Я если нет?
Если нет тех.паспорта - ГУП ГУИОН у нас всё делает, выдает архивку или новый, по желанию, за деньги.
внешняя ссылка
22 фев. 2023
Просто устрашающие картинки ... План меня впечатлил и озадачил 
Как Вы с этим справляетесь-то?!
... План меня впечатлил и озадачил Как Вы с этим справляетесь-то?!Спорить с дураком - всё равно, что играть в шахматы с голубем. Он раскидает фигуры, нагадит на доску и улетит всем рассказывать, как он тебя уделал.
22 фев. 2023
Тригером для открытия данной темы послужил вопрос:
+ + + + + + +
"Олег, привет.
внешняя ссылка
Что думаете по справедливой цене в данном доме. Собираемся продавать скоро подобную комнату."
+ + + + + + +
Есть общие принципы и нюансы, которые надо озвучить для общего понимания.
Это не редко задаваемый вопрос - давайте разбираться.
- - - - - - -
МО Измайлово и в частности Красноармейские улицы - мне не нравятся, этот сложный район для жизни. (имхо)
Дома старые, плотная застройка, улицы узкие, не разъехаться - особенно зимой, с парковками засада.
Развиваться некуда, это не центр, чтобы пользоваться повышенным интересом - здесь слишком тесно.
Сплошные коммунальные квартиры - очень много, контингент соответствующий, центров притяжения (отдых, развлечения, торговля) практически нет.
Сама тема коммунальных квартир - особенная.
Кто может заинтересоваться покупкой коммунальной квартиры?
1. Соседи.
2. Инвесторы для сдачи в найм.
3. Недорого купить жильё в центре, рядом с метро (для Питера транспортная доступность очень актуальна).
Если дорогая цена у комнаты - не берут, так как маячит альтернатива, в виде студии в Кудрово/Девяткино (недалеко от метро).
На комнату в историческом центре, в историческом/красивом доме ещё могут позариться...
По моему опыту - комнаты в коммуналках продаются всегда долго, сложно, проблемно. Уходят самые дешевые комнаты, так как - это их главное преимущество.
Коммуналка (комната) - это болото, из которого выбраться очень сложно, всем рекомендую избавляться от этого "счастья" при малейшей возможности - перспективы (которых все хотят дождаться) призрачны, могут кочевать от наследодателя к наследникам до бесконечности.
Есть нюансы, которые очень сильно влияет на продажу комнаты в коммуналке:
1. Локация, инфра, транспорт, внешний вид дома/парадной.
2. Количество комнат (чем меньше, тем лучше), адекватность соседей (всегда выясняется).
3. Наличие отказов от права преимущественной покупки от соседей, в идеале нотариальные (очень дорого).
4. МОПы должны быть в хорошем состоянии, Наличие балкона, места на кухни, места в прихожей, кладовки - огромный плюс для комнаты.
5. ЦЕНА - можно поставить на первое место.
Конкретно по комнате - цена вроде в пределах возможного, но...
Я бы рассматривая все возможные варианты, первую цифру в цене продажи поставил бы - 2... руб. Шансы на попадание в поисковик потенциальных покупателей - выше.
Ещё 4 пункта есть...
Район не очень комфортный для жизни. За такую цену можно более "центровую" комнату посмотреть.
Метро не далеко, могут заинтересоваться инвесторы для сдачи в найм, но надо выяснять обстановку в квартире. Бывают случаи, когда соседи запрещают сдавать в найм или соседи - маргиналы.
В этом районе много комнат в продаже, большая конкуренция. Желающих купить данное "счастье" - будет не много.
Более конкретное порекомендовать что-то , только при изучении конкретного объекта/обстоятельств.
- - - - - - -
Буду прикреплять фото МОПов коммунальных квартир, с которыми работал (мои фото), для общего понимания темы.
Это приличная 5 комнатная коммуналка в сталинке:
+ + + + + + +
"Олег, привет.
внешняя ссылка
Что думаете по справедливой цене в данном доме. Собираемся продавать скоро подобную комнату."
+ + + + + + +
Есть общие принципы и нюансы, которые надо озвучить для общего понимания.
Это не редко задаваемый вопрос - давайте разбираться.
- - - - - - -
МО Измайлово и в частности Красноармейские улицы - мне не нравятся, этот сложный район для жизни. (имхо)
Дома старые, плотная застройка, улицы узкие, не разъехаться - особенно зимой, с парковками засада.
Развиваться некуда, это не центр, чтобы пользоваться повышенным интересом - здесь слишком тесно.
Сплошные коммунальные квартиры - очень много, контингент соответствующий, центров притяжения (отдых, развлечения, торговля) практически нет.
Сама тема коммунальных квартир - особенная.
Кто может заинтересоваться покупкой коммунальной квартиры?
1. Соседи.
2. Инвесторы для сдачи в найм.
3. Недорого купить жильё в центре, рядом с метро (для Питера транспортная доступность очень актуальна).
Если дорогая цена у комнаты - не берут, так как маячит альтернатива, в виде студии в Кудрово/Девяткино (недалеко от метро).
На комнату в историческом центре, в историческом/красивом доме ещё могут позариться...
По моему опыту - комнаты в коммуналках продаются всегда долго, сложно, проблемно. Уходят самые дешевые комнаты, так как - это их главное преимущество.
Коммуналка (комната) - это болото, из которого выбраться очень сложно, всем рекомендую избавляться от этого "счастья" при малейшей возможности - перспективы (которых все хотят дождаться) призрачны, могут кочевать от наследодателя к наследникам до бесконечности.
Есть нюансы, которые очень сильно влияет на продажу комнаты в коммуналке:
1. Локация, инфра, транспорт, внешний вид дома/парадной.
2. Количество комнат (чем меньше, тем лучше), адекватность соседей (всегда выясняется).
3. Наличие отказов от права преимущественной покупки от соседей, в идеале нотариальные (очень дорого).
4. МОПы должны быть в хорошем состоянии, Наличие балкона, места на кухни, места в прихожей, кладовки - огромный плюс для комнаты.
5. ЦЕНА - можно поставить на первое место.
Конкретно по комнате - цена вроде в пределах возможного, но...
Я бы рассматривая все возможные варианты, первую цифру в цене продажи поставил бы - 2... руб. Шансы на попадание в поисковик потенциальных покупателей - выше.
Ещё 4 пункта есть...
Район не очень комфортный для жизни. За такую цену можно более "центровую" комнату посмотреть.
Метро не далеко, могут заинтересоваться инвесторы для сдачи в найм, но надо выяснять обстановку в квартире. Бывают случаи, когда соседи запрещают сдавать в найм или соседи - маргиналы.
В этом районе много комнат в продаже, большая конкуренция. Желающих купить данное "счастье" - будет не много.
Более конкретное порекомендовать что-то , только при изучении конкретного объекта/обстоятельств.
- - - - - - -
Буду прикреплять фото МОПов коммунальных квартир, с которыми работал (мои фото), для общего понимания темы.
Это приличная 5 комнатная коммуналка в сталинке:
22 фев. 2023
Я видела подобные коммуналки в Москве на Патриках, кстати. Малая Бронная. Вот прям 1 в 1, как на вашем плане. Квартира на этаже, часть квартиры с одной стороны лестничной площадки, часть с другой. С отдельным блоком с/у (3 унитаза и 3 душевых). Отдельная кухня. Была под впечатлением ) Для Москвы такие коммуналки не характерны.22.02.23, 18:36Олег Клеев писал(а):Правильно, что акцентировали на этом вопросе внимание.
Нумерация комнат указана в техническом паспорте на квартиру (называться этот документ может по разному) - в соответствии с планом квартиры, по этому документу, в правоустановке указывают номер занимаемой (соответствующей доле) комнаты.
По приватизации всегда указывают, а вот некоторые нотариусы (сделки с долями только в нотариальной форме)
А я буду Пуля — потому что в цель!
22 фев. 2023
Их расселили в 1980-х в новые районы, коих тогда строилось куча в колхозах, типа Черемушек. Ну и лужковские парни в 90-х отправили ещё часть в Бутово))
У меня есть знакомая, когда она родилась, у родителей была комната (может и две, она второй ребёнок)… на Красном Октябре! На острове Балчуг, который. Там она провела первые месяцы жизни.
В конце 80-х им дали трёшку в Ясенево.
Последний раз редактировалось Павел Рыкалин 22.02.23, 20:40, всего редактировалось 2 раза.
Рубль - твёрдая валюта!
Как был равен 100 копейкам, так и будет всегда)
Как был равен 100 копейкам, так и будет всегда)
22 фев. 2023
Хорошо, что в Москве тема комнат и коммуналок отходит в прошлое!
Как не сдать квартиру внешняя ссылка ; Сделки с недвижимостью т. 8(977)309-99-00 Сергей
22 фев. 2023
Прям отличная тема!22.02.23, 16:15Олег Клеев писал(а):Давайте поговорим об этой не простой проблеме (как бы это высокопарно не звучало) нашей современной реальности.
Для собственного развития.
Спасибо вам, я даже и не знал про «квартиры в 1.800 квадратов».
Рубль - твёрдая валюта!
Как был равен 100 копейкам, так и будет всегда)
Как был равен 100 копейкам, так и будет всегда)
22 фев. 2023
Я как-то проскочил тему продаж комнат, но в первые годы погружался в их сдачу в найм. В какой-то момент проснулся и сказал нет.
Самая жесть, что встречал, была связана именно с комнатами.
И попытка сдать комнату по штампу о регистрации в квартире, и квартира, в которой постоянно кто-то опускается на дно, и принесённые в квартиру проблемы из старой жизни нанимателя, и угрозы застрелить от выпившего соседа на показе, и гибель нанимателя в комнате...
Самая жесть, что встречал, была связана именно с комнатами.
И попытка сдать комнату по штампу о регистрации в квартире, и квартира, в которой постоянно кто-то опускается на дно, и принесённые в квартиру проблемы из старой жизни нанимателя, и угрозы застрелить от выпившего соседа на показе, и гибель нанимателя в комнате...
Санкт-Петербург, 89533536846.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 11 гостей
