Приличная вторичка под аренду? ЖК Авиатика, Хорошевское ш, 40А, Э.К. Девелопмент. 7 / 233

Рассматриваем в связи с продолжением нашего с вами расследования и по просьбам подписчиков: что выгоднее, вторичка или новостройки?

Класс недвижимости: Комфорт
Материал стен: панель
Высота потолков, м: 2,85 - 2,89
Количество квартир: 1055
Количество мест в паркинге: 344
Отделка полная от застройщика.

Комплекс получил разрешение на ввод в эксплуатацию, но ключей придется подождать до осени, скорее всего. Проект простой для этой локации, а место очень приличное - Хорошевский район, до Беговой менее 10 минут пешком и центр под боком.

Для жизни вполне комфортное и относительно недорогое жилье, если отталкиваться от локации. Нормальная инфраструктура, но окружение не очень и публика, промка есть... Кстати, за 1.5 часа можно дойти до Кремля. Белорусская со своими БЦ под боком, рядом Ходынка, Сокол, Аэропорт, Сити и тд. Многих почему-то смущает панельное строительство, а я бывал во многих комплексах. Для жизни не заметил разницы, если честно. Тот же монолит вполне чудесно пропускает звуки в домах бизнес-класса. Цены на картинках, если кратко: студии по переуступке можно поймать за 10 миллионов, а застройщик продает от 11.366. Таким образом фиксируем цену на переуступки ниже - уже здорово. Однокомнатные квартиры от застройщика продаются за 17.399 и выше, переуступок не нашел дешевле. Двухкомнатные по 24260 у застройщика, а по уступкам цены стартуют от 23+. Трехкомнатные от 30.7 у застройщика. 4тверки по 37.5.

Под аренду студии могут быть интересны. Если взять за 10 миллионов уступку с отделкой, то сдать ее получится тысяч за 50-55. Дороже не факт что выйдет, ведь метраж всего 22м2. А это 6% грязными. Если вычесть налоги, простой, амортизацию - выйдет 4.8%. По-моему неплохо в почти что готовом доме! По Евро-2 доходность чистыми будет в районе 4% - на 1 % ниже. Сдадите вы их за 70-80 тысяч максимум, а стоимость - 18 миллионов. Кстати, цены на аренду почти как в апартаментах Лайнера, при этом статус - квартира. Стоимость лотов тоже близка.

Инвестиций уже нет, хотя я допускаю что немного этот ЖК подрастет со временем, он какой-то полноценный, что ли… Народ распробует через год - два жизни, когда заселится.

Вывод: Этот ЖК показывает нам с вами что не все потеряно на вторичке и можно найти хороший комплекс по приемлемой цене с отделкой, в статусе квартиры и с нормальной стоимостью от аренды. При этом ждать осталось полгода.

За 14-15 миллионов можно найти евро-2 в монолите, в Бизнес-классе. С ценой аренды 70-80 тысяч. Но ждать придется 2-3 года.

За это время аренда в Авиатике принесёт примерно 1.5 миллиона. Но стоимость евро-2 там уже 17.5 млн., в панельном доме.

Бизнес способен подрасти миллиона на 3-4 к завершению стройки - то есть обойти аренду в Авиатике в два раза за пару-тройку лет. Вы скажете: «А если не вырастет, если рынок снизится?» Ну тогда и купленная за 17.5 миллионов Авиатика будет стоить 15 млн. или даже ниже. А Бизнес так и останется по цене покупки - 14-15 млн. и навряд ли упадёт.

Однако бизнес-класс нужно ждать и здесь тоже свои риски. А вот студии в Авиатике меня очень даже радуют - купить почти готовый объект за 10-11 млн с отделкой и сдать за 55000, очень даже неплохо. Только на переуступках проверяйте продавца, документы и смотрите в оба.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Вокруг Авиатики море выкопают?))

15.03.23, 14:01
Ужасно злая старушка писал(а):
Вокруг Авиатики море выкопают?))

Средиземное -2, с подогревом))

Не та фотка залетела))

15.03.23, 21:50
Харыбин Александр писал(а):
Не та фотка залетела))

Так даже лучше. Давай девушек в купальниках.

Рядом апарты под аренду за 6.
Категорически не советуете?

15.03.23, 22:07
Jdun писал(а):
Рядом апарты под аренду за 6.
Категорически не советуете?

Про такие апарты вот:

внешняя ссылка

И вот еще:

Опасный редевелопмент

Давайте объясню что написано выше:

Петя купил старое здание на Павелецкой, к примеру, и сделал модные апартаменты, назвав их: «Лофт на Павеляке». Купил Петя его у города по кадастровой стоимости - 2 миллиона за апартамент.

Вложил Петя еще 2 миллиона в каждый апартамент, а продал по 6-8 миллионов простым покупателям.

Модные молодые люди купили себе эти апартаменты для жизни и сдачи в аренду за 6-8 миллионов и счастливо живут и сдают.

Возвращается через 3 года город и говорит: «Мы тут подумали и решили что территория на Павелецкой очень красива и близка к центру, а давайте сделаем тут город-сад!По закону мы можем обратно выкупить это старое вонючее переделанное в модное и пахучее здание и снести нафиг!»

Кадастровая цена осталась 2 миллиона, молодым инвесторам их и вернут! Очень упростил для понимания всех рисков редевелопмента:

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Риски крайне велики.