ЖК Upside Towers, Огородный, 4/2. Компания Upside Development (ранее – «СМУ-6». 1 / 46

Я писал про этот ЖК в самом начале на втором канале: внешняя ссылка

На Бутырской, с другой стороны от Руставели 14, строят 55-этажные небоскребы СМУ-6, которые теперь модно называются Upside. Выдать ключи должны 30.12.2026 года. По сути - в 2027 году. Ждать еще почти 4 года. Локация пока промышленная, но рядом метро, недалеко до ТТК, ВДНХ, центр под боком. В общем-то райончик перспективный.

Себе купил бы, если бы нравился район. Но мне не очень нравится за такие деньги. Я лучше куплю Запад. Выше Марьиной рощи по этой ветке не стал бы жить, но это субъективно. Просто я уже привык жить на Западе - зелено и воздух хороший. А здесь район деловой и промышленный, пусть юные достигаторы заселяются.

Под аренду студии за 10.5 млн вы сдадите за 50-60 тысяч. Все будет зависеть от видовых характеристик, этажности, начинки, выбор лота важнее всего. Вложения - 500-600 тысяч. Таким образом объект будет стоить 11 млн. Доходность грязная равна 6.5%. Чистая выйдет около 5.5%. Евро-2 можно купить сейчас за 13.5 млн. и они выглядят еще перспективнее. Рядом будет бизнес-парк Останкино, да и центр недалеко - поэтому арендаторов найдете быстро. Евро-2 за 13.5 млн вы сможете сдавать за 75-85 тысяч. В нее придется еще полмиллиона вложить и получаем лот, стоимостью 14 млн и средней арендой в 80 тысяч. А возможно и 90. Чистая доходность выше на 1%, чем у студий

Именно так и бывает в бизнес-классе часто - по евродвушкам доходность выше, чем на студиях. В экономе все наоборот. В ЖК «Soul» мы тоже брали клиентам евро-2, вместо студий. С такой же доходностью и даже повыше. Квартиры с отделкой продаются здесь - я забыл сразу сказать.

Пик со своим Руставели - не конкурент, у этих ЖК разная целевая аудитория.

Инвестиции. Здесь строится новый деловой район, территория будет облагорожена и вполне пригодна для жизни. Однако слишком длинный срок сдачи пожирает доходность. Я не думаю что она превысит доходность от депозита.

Вывод: ЖК для любителей района или под аренду вполне подходит. Нужно еще учитывать что проект будет в русле дорог. Должен подрасти в цене на ключах. Аналогичные объекты в других ЖК продаются сейчас дороже на 25-30% в среднем. Но там и ключи ждать год-полтора осталось. В нынешнее время меня останавливают такие долгие сроки ожидания готовности дома. Но с другой стороны, инвестиции всегда связаны с риском и доходность растет по мере его увеличения. Не думаю что будут проблемы с этим комплексом. Заходил бы сюда на 5-10% от всего портфеля, не больше. То есть этот объект не для людей с 10-ю миллионами, нужно иметь капитал от 100 скорее, чтобы риск был оправдан.

Источник: внешняя ссылка