Неожиданное увеличение поголовья совладельцев после подписания предварительного ДКП, или на риэлтора надейся, а сам не плошай 71 / 677

Сразу оговорюсь, что сам НЕ имею отношения к этой истории, но пересказываю её со слов непосредственного участника. (Впрочем, считаю, что по возможности лучше учиться на чужих ошибках, чем на своих).

Место действия — Крым, время — последние несколько месяцев. Покупатели (переселенцы из Херсона с сертификатами) при посредничестве своего риэлтора заключили предварительный ДКП (в качестве продавца называющий одну владелицу) и выплатили оговоренный в нём задаток. Документы на право собственности изучал только риэлтор, уверивший покупателей, что там всё чики-поки. Получив на руки текст основного договора, покупатели узнают из него, что у жилья есть ещё два совладельца — сыновья пенсионерки, которые вроде как не против продажи и готовы подписать основной ДКП. На вопрос «что за фигня, почему совладельцы даже не упоминаются в предварительном договоре?» те, как и риэлтор, изображают недоумение, мол, какая разница? Покупатели сами изучают документы о праве собственности (к слову, выданные ещё Украиной в конце 90-х), действительно видят там ФИО этих совладельцев (бывших несовершеннолетними на момент оформления на них долей), но, подозревая подвох, требуют расторгнуть сделку и вернуть задаток. Продавцы вначале заявляют, что об этом и речи быть не может, потом риэлтор предлагает вернуть половину суммы («потому что остальное уже потратили»). Через время покупатели подают в суд на владелицу с требованием вернуть задаток уже в двойном размере. В ходе первого слушания адвокат ответчицы просит привлечь сыновей-совладельцев в качестве третьих лиц, а риэлтора — в качестве свидетеля, у которого якобы имеются аудиозаписи разговоров, в которых истцы «были уведомлены о наличии других совладельцев и не возражали» (о том, что разговоры записываются, истцы не знали, но там по их словам ничего подобного не было), а также апеллирует к тому, что раз истцам была сообщена дата прихода в МФЦ для заключения основного договора, а они не явились, то договор расторгается по их вине, и задаток возвращать не требуется. Судья назначил следующее заседание, к которому попросил ответчика предоставить доказательства уведомления покупателей о наличии совладельцев. Квартира к этому моменту уже продана каким-то третьим лицам.

Уважаемые господа риэлторы, интересно послушать ваши экспертные мнения по ситуации, особенно по следующим вопросам:

1. Должен ли предварительный ДКП перечислять всех совладельцев продаваемого жилья? (Собственно, что мешало их включить во избежание недопониманий?)
2. Имеет ли (несостоявшаяся) сделка признаки мошенничества? В чём оно могло бы заключаться?
3. Украинские документы на право собственности — надо ли было их переоформлять после 2014-го, или это необязательно?
4. Каким боком МФЦ связан с заключением ДКП? Туда же подаётся уже подписанный. (Да, его подписать можно и в МФЦ, но разве это довод?)
5. Каковы перспективы судебных разбирательств? Сколько % задатка реально вернуть — 0, 50, 100, 200?
6. Хоть квартира и не является объектом иска, но правомерна ли её продажа в такой ситуации? (Лично я думаю, что да, т. к. обременение, по идее, накладывается основным ДКП, а не предварительным, но вдруг закон предусматривает какие-то ограничения на этот счёт?)
7. Случалось ли с вами подобное? Если да, то как выходили из ситуации?

Не видя самого ПДКП ответить на основные ваши вопросы не возможно, это все вопросы формулировок внутри договора.
Мошенничества тут нет.
МФЦ скорее всего указано в предварительном договоре, как место подписание основного договора. Украинские документы переоформлять надо, но это не мешает заключению ПДКП. Продажа правомерна.

19.05.23, 11:51
Archer писал(а):
1. Должен ли предварительный ДКП перечислять всех совладельцев продаваемого жилья? (Собственно, что мешало их включить во избежание недопониманий?)
2. Имеет ли (несостоявшаяся) сделка признаки мошенничества? В чём оно могло бы заключаться?
3. Украинские документы на право собственности — надо ли было их переоформлять после 2014-го, или это необязательно?
4. Каким боком МФЦ связан с заключением ДКП? Туда же подаётся уже подписанный. (Да, его подписать можно и в МФЦ, но разве это довод?)
5. Каковы перспективы судебных разбирательств? Сколько % задатка реально вернуть — 0, 50, 100, 200?
6. Хоть квартира и не является объектом иска, но правомерна ли её продажа в такой ситуации? (Лично я думаю, что да, т. к. обременение, по идее, накладывается основным ДКП, а не предварительным, но вдруг закон предусматривает какие-то ограничения на этот счёт?)
7. Случалось ли с вами подобное? Если да, то как выходили из ситуации?

1/ да.
2/ нет
3/ желательно
4/ никаким боком
5/ весь задаток, который принят незаконно по незнанию, насколько по умыслу это вопрос, должен быть возвращен. Никакого двойного возврата, естественно.
6/ пока в реестре не значатся обременения или ограничения на регистрационные действия, все законно.
7/ упаси Господь. Такое случается с очень несведущими людьми.

19.05.23, 11:51
Archer писал(а):
Сразу оговорюсь, что сам НЕ имею отношения к этой истории, но пересказываю её со слов непосредственного участника. (Впрочем, считаю, что по возможности лучше учиться на чужих ошибках, чем на своих).

Место действия — Крым, время — последние несколько месяцев. Покупатели (переселенцы из Херсона с сертификатами) при посредничестве своего риэлтора заключили предварительный ДКП (в качестве продавца называющий одну владелицу) и выплатили оговоренный в нём задаток. Документы на право собственности изучал только риэлтор, уверивший покупателей, что там всё чики-поки. Получив на руки текст основного договора, покупатели узнают из него, что у жилья есть ещё два совладельца — сыновья пенсионерки, которые вроде как не против продажи и готовы подписать основной ДКП. На вопрос «что за фигня, почему совладельцы даже не упоминаются в предварительном договоре?» те, как и риэлтор, изображают недоумение, мол, какая разница? Покупатели сами изучают документы о праве собственности (к слову, выданные ещё Украиной в конце 90-х), действительно видят там ФИО этих совладельцев (бывших несовершеннолетними на момент оформления на них долей), но, подозревая подвох, требуют расторгнуть сделку и вернуть задаток. Продавцы вначале заявляют, что об этом и речи быть не может, потом риэлтор предлагает вернуть половину суммы («потому что остальное уже потратили»). Через время покупатели подают в суд на владелицу с требованием вернуть задаток уже в двойном размере. В ходе первого слушания адвокат ответчицы просит привлечь сыновей-совладельцев в качестве третьих лиц, а риэлтора — в качестве свидетеля, у которого якобы имеются аудиозаписи разговоров, в которых истцы «были уведомлены о наличии других совладельцев и не возражали» (о том, что разговоры записываются, истцы не знали, но там по их словам ничего подобного не было), а также апеллирует к тому, что раз истцам была сообщена дата прихода в МФЦ для заключения основного договора, а они не явились, то договор расторгается по их вине, и задаток возвращать не требуется. Судья назначил следующее заседание, к которому попросил ответчика предоставить доказательства уведомления покупателей о наличии совладельцев. Квартира к этому моменту уже продана каким-то третьим лицам.

Уважаемые господа риэлторы, интересно послушать ваши экспертные мнения по ситуации, особенно по следующим вопросам:

1. Должен ли предварительный ДКП перечислять всех совладельцев продаваемого жилья? (Собственно, что мешало их включить во избежание недопониманий?)
2. Имеет ли (несостоявшаяся) сделка признаки мошенничества? В чём оно могло бы заключаться?
3. Украинские документы на право собственности — надо ли было их переоформлять после 2014-го, или это необязательно?
4. Каким боком МФЦ связан с заключением ДКП? Туда же подаётся уже подписанный. (Да, его подписать можно и в МФЦ, но разве это довод?)
5. Каковы перспективы судебных разбирательств? Сколько % задатка реально вернуть — 0, 50, 100, 200?
6. Хоть квартира и не является объектом иска, но правомерна ли её продажа в такой ситуации? (Лично я думаю, что да, т. к. обременение, по идее, накладывается основным ДКП, а не предварительным, но вдруг закон предусматривает какие-то ограничения на этот счёт?)
7. Случалось ли с вами подобное? Если да, то как выходили из ситуации?

Что значит " совладельцы"? Может, сособственники, т.е. участники долевой собственности? В предварительном договоре пенсионерка что продавала - только свою долю или весь обьект ?

19.05.23, 12:04
Ольга Панкратова писал(а):
Не видя самого ПДКП ответить на основные ваши вопросы не возможно, это все вопросы формулировок внутри договора.

Увы, сам договор я не видел, подробностей не знаю.

19.05.23, 12:11
Ирина Сорокина писал(а):
Такое случается с очень несведущими людьми.

Спасибо за ответы по пунктам. Да, люди попали по своей наивности.

19.05.23, 12:24
kenigfrau писал(а):
Что значит " совладельцы"? Может, сособственники

Да, сособственники. Речь шла именно о продаже ВСЕЙ квартиры, а не доли (по херсонскому сертификату доли нельзя приобретать).

19.05.23, 12:41
Archer писал(а):
Спасибо за ответы по пунктам. Да, люди попали по своей наивности.

Очень сомнительный иск. Зачем адвокат пытается взыскать двойной возврат, тем самым признавая Преддоговор?
Стороны заключили юридически бессмысленный договор, он не имеет никакой юридической силы как преддоговор и обеспечение обязательства исполнения в виде задатка в нем нет. Адвокат зачем-то исходит из обратного. Если это преддоговор, то нужно было покупать квартиру или терять задаток. Если это не преддоговор, то сторона покупателя внесла обычный аванс и хочет вернуть.

19.05.23, 11:51
Archer писал(а):
Должен ли предварительный ДКП перечислять всех совладельцев продаваемого жилья? (Собственно, что мешало их включить во избежание недопониманий?)

Однозначно должен перечислять, тк закон предписывет заключать предварительный договор по форме основного, а основной ДКП должен включать все существенные условия

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

19.05.23, 12:48
Ирина Сорокина писал(а):
Зачем адвокат пытается взыскать двойной возврат, тем самым признавая Преддоговор?

Насколько я понимаю, адвокат истца апеллирует к умолчанию о существенных обстоятельствах. В ПДКП, как следует из судебных бумаг, фигурирует именно «задаток» и обязательства по возврату/двойному возврату. Как это в итоге должно разрешаться?

19.05.23, 12:57
furunkul1984 писал(а):
Однозначно должен перечислять, тк закон предписывет заключать предварительный договор по форме основного, а основной ДКП должен включать все существенные условия

Спасибо за ответ и, особенно, за ссылку на закон!

19.05.23, 13:04
Archer писал(а):
Насколько я понимаю, адвокат истца апеллирует к умолчанию о существенных обстоятельствах.

Значит это не ПДКП.
Ничтожный договор.

19.05.23, 13:04
Archer писал(а):
В ПДКП, как следует из судебных бумаг, фигурирует именно «задаток» и обязательства по возврату/двойному возврату.

Это не ПДКП. Покупатель недобросовестно внес предоплату.
Достаточно было заказать выписку из Егрн и стало бы понятно количество собственников.

19.05.23, 13:04
Archer писал(а):
Как это в итоге должно разрешаться?

На усмотрение суда.
Скорее всего просто вернуть внесенную предоплату. Без штрафных санкций.