Что купить за 6 миллионов и сдать за 45000 в месяц? Да еще готовое, с ремонтом, на Западе? 13 / 503

Друзья, привет

Вчера клиент, премиальные квартиры и апартаменты которого мы часто сдаём и продаем, спросил мое мнение о комплексе «All in Salute», что на Ленинском проспекте 158. Думаю всем будет интересно.

Разбираем гостиницу, построенную в 1980 году к Олимпиаде. Ее решили превратить в МФК с апартаментами, спортзалом, магазинами и прочими плюшками. Такой себе город в городе, по утверждению владельцев.

До Юго-Западной 16 минут пешком, а до Тропарево - 20. Транспортная развязка в целом удобная, район нормальный и апарты даже в стройке здесь стоят не меньше. Или стоили бы. А здесь они готовые и с ремонтом.

По ценам: студии 15.2 м2 - от 5850 млн. 17.1 м2 - от 6 млн. 20м2 - от 6353 млн.

Налог, судя по всему - 0.5%. Кадастровая стоимость в районе 1.5-2 миллионов. Значит налог на имущество в год будет около 10000 рублей.

Коммуналка в районе 150 рублей за метр. По схеме продаж пока что у меня нет информации, ничего еще тут не приобретал. Скорее всего обычный ДКП. Если захотите купить - я все проверю. Есть ипотека от всех банков.

Для себя любителям района вполне может подойти. Мне не нравится шум от Ленинского и здание 1980 года, пусть и примарафеченное. Хотя, в 20-25 лет все это было бы фиолетово и гораздо больше меня интересовало бы лобби, спортзал и магазины с кафе)))

Институты далековато, но в целом нормально можно добраться. Фитнес-центр средний, но пользоваться можно. Нельзя прописаться...

Под аренду сдавать в белую только через ИП, как физик 13% заплатите, плюс НДС. Как самозанятому нельзя - это коммерческое помещение. После этого без налога не продадите, как имущество использовавшееся в коммерческой деятельности. Вывод - сдавать в серую или оформлять ИП.

Кстати, ИП не страшно на самом деле, очень просто оформляется и платить всего 7%. Взносы в пенсионный себе же выплатите и прекрасно спишете налогами. Выходит, что и взносы сделали в пенсионный себе любимому и налогов меньше на эту сумму заплатили - бесплатно пенсию заработали. Налог на имущество тоже можно не платить ИПшнику при сдаче в аренду. Выходит, что со всеми плюшками, реальный налог как у самозанятого выйдет - около 4%, до копеек я не высчитывал. Бухгалтеры, поправьте меня в комментариях плиз, если ошибаюсь…

На ЦИАНе апарты тут выставлены за 55 тысяч, но я не буду столь оптимистичен. Скорее всего реальные ставки в районе 40-45 тысяч в месяц, если в долгую сдавать. При стоимости около 6 миллионов за готовый лот с ремонтом - совсем неплохо получается.

Ликвидность будет нормальной. Молодых людей здесь много - они и составят костяк целевой аудитории. Это лучше обычных старых домов, по их мнению. Мелкая нарезка не пугает. Только выбирайте правильные апарты, не гонитесь за самыми дешевыми.

Не нужно рассчитывать на рост стоимости лота в будущем. Не та история. Лотов много, не всем нужны апартаменты, поэтому цены в рынке. Плюс этих апартов - хорошая доходность в аренде без больших недостатков, если все правильно оформить и сдавать через ИП. Минус - отсутствие капитализации. Квартиры в стройке дают чуть меньшую доходность от аренды, но с ростом тела они выглядят даже интереснее. И ликвидность квартир при перепродаже все-таки выше, если правильно их подбирать.
Источник и мой телеграмм канал; внешняя ссылка . Подпишитесь, если хотите увидеть и другие разборы жилых комплексов и самые важные новости рынка.

Если на рост лота надежды нет, то 6 000 000 руб м б лучше на депозит под 9—9,5%? в месяц получится по 45 000 - 47 500 руб (коммуналку в 3 тр платить не надо здесь ) Что бы не было страхов ( для надежности) можно взять Сбер , ВТБ или Дом.РФ банк

Почему на рост цены в будущем нет надежды?
Мне как раз стало нравится что Александр взвешенно ставки аренды озвучил, без преувеличения...

16.06.23, 15:11
Харыбин Александр писал(а):
Коммуналка в районе 150 рублей за метр

Фигасе

16.06.23, 15:11
Харыбин Александр писал(а):
All in Salute

Ох…
Всегда она была гостиницей «Салют» (думаю, ей же и останется в народе)

Но нет, «отличники по ЕГЭ» и любители «Орла и решки» на должности маркетологов, придумали название из прошлого - когда модно было назвать всё на иностранный манер - это времена нулевых примерно))

16.06.23, 15:42
Анна_К писал(а):
6 000 000 руб м б лучше на депозит под 9—9,5%? в месяц получится по 45 000 - 47 500 руб (коммуналку в 3 тр платить не надо здесь )

С депозита в банке коммуналку платить не надо, тут вы правы. Но нужно будет в следующем году заплатить подоходный налог 13% с полученного дохода.

Ничего в апартах не понимаю. А так бы взял.

Сегодня докупил на дивы ВДО от ЛаймЗайм, 3 выпуск. Годовая доходность 16%. Купоны ежемесячно. НКД рассчитывается каждый день, продать можно в любой момент, в рабочее время Москазино

16.06.23, 16:25
Павел Рыкалин писал(а):

16.06.23, 15:11
Харыбин Александр писал(а):
All in Salute
Ох…
Всегда она была гостиницей «Салют» (думаю, ей же и останется в народе)

Но нет, «отличники по ЕГЭ» и любители «Орла и решки» на должности маркетологов, придумали название из прошлого - когда модно было назвать всё на иностранный манер - это времена нулевых примерно))

Ну да, просто теперь так назвали. Я должен точно писать!

16.06.23, 17:22
Сергей Тихоненко писал(а):
Сегодня докупил на дивы ВДО от ЛаймЗайм, 3 выпуск. Годовая доходность 16%. Купоны ежемесячно. НКД рассчитывается каждый день, продать можно в любой момент, в рабочее время Москазино

Не боишься?