ЖК Very, Ботаническая, 29, застройщик ГК Основа. 1 / 66

Ввод в эксплуатацию: I кв. 2024
Выдача ключей: 05.09.2024

Коллеги, всем привет. Мне заплатили за консультацию, в которой участвует и этот ЖК. Давайте в двух словах расскажу что к чему, а в процессе и его разберём.

Дело такое: есть квартира в старом доме с новым и симпатичным ремонтом на ВДНХ. Есть накопления в размере 13 миллионов. Есть желание купить новую евро-3 в ЖК Very на Ботанической. Клиент уже сегодня хотел подписать с агентством договор на срочную продажу своей трешки, чтобы вложить все деньги в ЖК Very, плюс накопления в размере 13 млн. В сумме там вышло бы миллионов 28, а лот в Вери стоит 30 - без ипотек почти.

А я считаю, что это глупость. Есть 13 миллионов, есть доход - 1 миллион в месяц. Если взять ипотеку, использовав только эти накопления, то получим платеж около 140.000 в месяц. Что при доходе в 1 миллион совсем не тяжко. Так ЗАЧЕМ продавать свою квартиру? Тем более сейчас времена нестабильные и у застройщика и в стране.

Считаю, что нельзя все накопления и деньги от продажи квартиры вкладывать в недостроенный дом - будь то Вери или Союз или Руставели! Я бы вообще на его месте вложил 15-20%, остальное - на депозит или короткие ОФЗ. Либо валюту бы купил вообще. А рисковать пока что лучше чужими деньгами.

Далее дождался бы постройки дома, получил бы ключи, сделал бы ремонт и заехал. А вот после этого полностью погасил бы ипотеку накоплениями и продажей квартиры, если так не хочется платить проценты, которые меньше реальной инфляции)) Кстати, его старый дом под реновацию в 30-х годах, поэтому может быть и вовсе сдал бы ее в аренду пока, но это не точно.

Переходим к разбору:

Для себя клиент хотел брать окна на Юго-Запад, в другой корпус и на старый район или на Северо-Восток - на парк. Честно, я не люблю жаркие квартиры, пусть и солнечные, дорога через дом небольшая, этаж высокий, поэтому мой выбор - хороший вид на парк и на С-В (смотри фото). Окна на Ю-З - это очень жарко, тем более в отсутствие нормальных видовых характеристик это не имеет смысла. Для меня вид из окон имеет ОЧЕНЬ ВАЖНОЕ ЗНАЧЕНИЕ и сильно влияет на продуктивность и качество жизни. Локация мне нравится, я такие люблю - недалеко от центра, при этом почти в парке и с хорошей экологией и рядом с ВДНХ. Далековато от метро, но в этом для себя есть плюс - меньше праздношатающихся. Мы же не под аренду покупаем.

Под аренду совсем другое дело. Студии без отделки 24м2 за 10.5 млн можно будет сдавать тысяч по 60, в лучшем случае. Для этого еще ремонт сделать необходимо - а значит лот нам обойдется в 13 млн с мебелью и техникой. Доходность = 5.5%. Это грязная. Чистая будет около 4-4,5%. Я по 6% клиентам знаю где взять, поэтому прохожу мимо. По евро-2 доходность не выше. И тд.

Инвестиции… Тут уже слишком дорого все выглядит, иду мимо.

Вывод: ЖК для таких людей, как мой клиент - он здесь живет и купить хочет для себя. Локация отличная. А вот инвестиций здесь мало, под аренду тоже не интересно. Судя по НашДомРФ перенос сроков сдачи не планируется.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь, если хотите выгодно купить квартиру!