Плохая история на 237млн р с домом в Москве, ш.Энтузиастов, 55 30 / 1291

Из-за обстоятельств, не получается продать квартиру в 22-этажном доме в Москве на ш. Энтузиастов, 55.
Информаци яо доме на домклике внешняя ссылка
Его уже несколько раз штопали, демонтировали и восстанавливали части стен. По мнению строителей, в случае масштабного обрушения кирпичных стен, вместе с ними могут улететь на землю рамы и окна.
Экспертиза оценила ремонт дома в 237 млн рублей, но ТСЖ еще не накопило такую сумму. Если заменить кирпичную стену металлическими пластинами с утеплителем в стиле фасада технического здания или магазина, то ремонт обойдется дешевле.
Дом огорожен, установлены ловушки на случай прилета одиночных партий кирпичей, но от большого обрушения вряд ли защитят. Вес отслоившийся от дома глыбы и готовой тронуться в путь, оценен примерно в 60 тонн, те в 2 вагона битого отделочного кирпича.

Из-за угрозы обрушения на пешеходные дорожки, и во избежание народных протестов, дом потенциально могут отремонтировать за счёт государства. Но ремонт вместе с судами и судэкспертизами может занять несколько лет.

Подскажите пожалуйста стратегию выхода из ситуации.

внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка

внешняя ссылка
Дело 2023г № А40-68299/23-151-569 по исковому заявлению ТСЖ "ЭНТУЗИАСТ" (ОГРН: 1037700059319)

внешняя ссылка

Иск об обязании ответчиков устранить недостатки выполненных работ по проектировке и строительству многоквартирного жилого дома (МКЖД) по адресу: Москва, ш. Энтузиастов, д. 55 путем демонтажа дефектного фасада и проведения работ по устройству нового фасада.
... в 2003 году построен МКЖД с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. Для эксплуатации МКЖД 23.12.2007г создано ТСЖ "Энтузиаст".
По результатам обследования МКЖД получено заключение эксперта от 23.04.2022 г. № 402Э, фасадная кладка второго корпуса жилого дома находится в аварийном состоянии. Состояние ряда участков характеризуется прогрессирующими повреждениями и необратимыми деформациями. Ориентировочный вес зависшей фасадной кладки оценивается в 60 тонн.
внешняя ссылка
По мнению экспертов, имеются проектные недочеты. Для проведения работ по замене дефектного фасада МКЖД требуются денежные средства в размере 236 363 410 рублей 00 копеек.
… Органами власти ВАО Москвы, ТСЖ Энтузиаст, ГБУ Жилищник и проектно-строительными организациями проведено выездное совещание и осмотр МКЖД. В квартирах №152, 62, 59 выявлены вертикальные трещины в облицовочной вертикальной кладке раскрытием до 10 см. Коммссия предполагает угрозу разрушения фасадной кладки и неконтролируемого обрушения значительных участков облицовочной кладки на пешеходную зону.

внешняя ссылка
Историю объявлений о продаже квартир в доме 55 можно посмотреть через ссылку внешняя ссылка
Наиболее опасная восточная часть дома отгорожена забором, а сверху на стене видны ловушки для защиты от падения кирпичей.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ г. Москва Дело № А40-68299/23 28.07.2023 года Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований отказать.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 09АП-64949/2023 г. Москва Дело № А40-68299/23 01 ноября 2023 года
Перейти к рассмотрению дела № А40-84274/23 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

внешняя ссылка

Назначить рассмотрение дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции на 27 ноября 2023 года.

Продавать с дисконтом или ждать ремонта дома.

13.11.23, 14:24
Александр Сидоркин писал(а):
Продавать с дисконтом или ждать ремонта дома.

Есть опыт, сколько времени может пройти до окончания ремонта?

Сколько % может быть дисконт сейчас, и сколько % по окончании ремнта, если наружная отделка дома станет похожа на магазин Пятерочку ?

13.11.23, 14:33
catmancy писал(а):

13.11.23, 14:24
Александр Сидоркин писал(а):
Продавать с дисконтом или ждать ремонта дома.
Есть опыт, сколько времени может пройти до окончания ремонта?

Сколько % может быть дисконт сейчас, и сколько % по окончании ремнта, если наружная отделка дома станет похожа на магазин Пятерочку ?

Дисконт сейчас думаю что не меньше 20% от рыночной цены.
По окончанию ремонта можно и без дисконта продать, если сделают качественный ремонт.
Наружная отделка сильно не повлияет на цену, эти дома на ШЭ выбирают по другим критериям (соседи, класс дома, консьерж).

13.11.23, 14:41
Александр Сидоркин писал(а):
Дисконт сейчас думаю что не меньше 20% от рыночной цены.

1/ от какой цены за кв метр считать дисконт ?
2/ какой максимальный дисконт ?
3/ известны примеры аналогичных домов с полной заменой фасада ?

13.11.23, 14:01
catmancy писал(а):
Подскажите пожалуйста стратегию выхода из ситуации.

Лучшая стратегия - найти риэлтора, который сможет убедить клиента в выгодности инвестиций в квартиру, в будущем повышении цен.

Есть некоторая вероятность, что перед мартовскими выборами вопрос может быть решен быстро фондом капремогта, если будет воля Правительства Москвы. До начала суда второй инстанции действий предпринимать не надо.

13.11.23, 14:02
catmancy писал(а):
Назначить рассмотрение дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции на 27 ноября 2023 года. Привлечь в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора:
- Префектуру ВАО г. Москвы;
- Правительство Москвы;
- Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы;
- Мосжилинспекция ;
- Департамент городского имущества города Москвы
- ГАУ «МосжилНИИпроект»;
- ГБУ «Жилищник Ивановского района ;
- ООО «ГАЛС Строй».

Эти дома по жизни невезучии. На древнем овраге разрешили через взятки воткнуть. Еще у первого построенного лоиалась конструкция. Кое как закрепили, кирпичи переложили. К счастью для строителей, лохи ртом и прочим весь этот криминальный хлам хавают. Но ниче. Н@в@руют ещë из гос бюджета под ремонт того, что сносить необходимо.

17.11.23, 09:48
Приблуда писал(а):
Эти дома по жизни невезучии. На древнем овраге разрешили через взятки воткнуть. Еще у первого построенного лоиалась конструкция. Кое как закрепили, кирпичи переложили. К счастью для строителей, лохи ртом и прочим весь этот криминальный хлам хавают.

Начало положили прпоектировщики, они применили самонесущую тонкую стену во всю высоту здания. Эта наружная стена в местах устновки оконных рам соединяется с внутренней стеной. Ничего хорошего, и говорят это грубая ошибка.
Как будут выкорчевывать окна при демонтаже стены без отселения людей, кукуй знает. Но бюджет Москвы всё стерпит, и жителей не бросят.

17.11.23, 09:48
Приблуда писал(а):
Эти дома по жизни невезучии. На древнем овраге разрешили через взятки воткнуть. Еще у первого построенного лоиалась конструкция. Кое как закрепили, кирпичи переложили. К счастью для строителей, лохи ртом и прочим весь этот криминальный хлам хавают. Но ниче. Н@в@руют ещë из гос бюджета под ремонт того, что сносить необходимо.

Да построить можно где угодно, проблема в кирпичных кладках фасада. Поэтому после Лужкова случился резкий отказ от монолита облицованного кирпичом в пользу других типов фасада. Мода на монолит-кирпич быстро закончилась, но перекочевала в Подмосковье и регионы, где тоже часто не имеют компетенции на кладку на фасаде монолитных домов.
Кирпичи много где валятся в домах построенных на прекрасной земле без изъянов, например Б.Декабрьская, дом 1. Все что сделал Жилищник это поставил строительный забор с навесом от падающих кирпичей. А они вываливаются при сильных порывах ветра. Причем публика там живет куда более серьезная чем на ШЭ, но добиться перекладки фасада им не удалось.