Вы не решите задачу клиента, пока не влезете в его шкуру 17 / 425

Консультировал недавно взрослую семейную пару. Люди живут вдвоем в трехкомнатной квартире в Беляево. Приличный дом 70-х годов, два лифта, чистый подъезд, яблоневый сад. Все хорошо.

Обратились к риэлтору с просьбой подобрать за 19-23 млн квартиру с лучшей планировкой. Сейчас есть маленькая кухня, небольшой санузел, а хочется иметь кухню-гостиную, спальню, гардеробную, балкон.

Риэлтор старается, подбирает клиентам объекты, а им все не так - то дорога под окном, то подъезд вонючий, то район другой. Раздражается и не понимает - что не так?

Мне хватило пары часов. Час на подготовку и час на консультацию. Здесь же все очевидно.

Люди хотят кардинально изменить свою жизнь. Им не подходит квартира чуть-чуть получше. Они ради этого не переедут. Какой смысл менять шило на мыло? А чтобы добиться результата - нужно полностью поменять подход и концепцию. И 19 и даже 23 млн для этого мало

Квартира, в которую клиенты реально переедут из своей трешки, стоит 30 млн. Но никак не 19 или 23. Их трешка стоит 17 млн. Им не подойдет другая квартира по такой же цене или чуть выше. Люди хотят изменить свою жизнь. Им не подходят уже старые дома, не подходят даже сталинки, потому что бюджет не тот, а за тот будет дорога под окном вместо яблоневого сада. Но клиентам простительно незнание рынка и цен.

Тут всего два варианта на самом деле:

1. Купить что-то в новом красивом доме, продав свою квартиру. Тогда бюджета хватит. 19+17 млн = 36 млн. Этого уже должно хватить, чтобы качественно изменить свою жизнь. Именно так звучит запрос на самом деле: «Качественно, на порядок изменить жизнь, а не косметически!»

2. Остаться жить в своей замечательной трешке и купить под аренду за 19 млн приличную евро-2 или пару студий. Получать пассивный доход в 100.000 и жить не тужить. А не так, как хотели изначально: потратить 19 млн и еще в ипотеку взять 3-5. Купив квартиру под аренду - вы купите себе беззаботное будущее, а взяв ипотеку - потратите его на платежи.

Новые монолитные дома бизнес-класса могли бы подойти, но там коммунальные услуги 15000 в месяц. Ради них бы переехали, но дорогая коммуналка отпугивает. Это я тоже объяснил.

Дома по реновации - еще одно решение с нормальной коммуналкой и более приличными планировками. Но там надо смотреть внимательно на состояние подъезда и соседей.

В итоге я предложил простое решение: клиенты сами посмотрят штук 20-30 квартир в разных районах и домах. В бюджете 25-35 млн. Чтобы было ради чего переезжать. Куда смотреть - сказал.

А если ничего не найдут - я подберу им за свободные 14-19 млн одну евро-2 или 2 студии с пассивным доходом в районе 70-80000 в ПИКе, ЛСР, Левеле и тд. Или евро-2 в бизнес-классе возьмем с доходом 120-150 тысяч. Конечно если решатся и насобирают на ремонт. Тот же Руставели недавно купил клиенту за 14 млн с арендой около 75000. Евро-2 в ЖК Соул, в Симфони за 16-18 млн купили нескольким клиентам. Аренда будет: 100-120 тысяч. И массу других вариантов - все раскрывать не буду, простите.

Ссылка на источник: внешняя ссылка

Какой смысл от таких инвестиций, если банальный вклад по доходности сейчас в два с лишним раза превышает доходность от аренды. А когда ключевая ставка снизится до адекватной, просто сравняется с ним. Плюс к тому, надо приплюсовать расходы на риэлторов и ремонт, а это еще несколько миллионов. Короче, не вижу никакой инвестиционной привлекательности.

06.12.23, 09:39
funfunych писал(а):
Какой смысл от таких инвестиций,

Смысл от статей и консультаций, с последующей "помощью" при покупке \ продаже \ аренде.

Господе, как просто, надо же просто увеличить бюджет на 10 млн, ну почему мне никто в свое время этого не сказал

06.12.23, 09:39
funfunych писал(а):
Короче, не вижу никакой инвестиционной привлекательности.

ну рекламировать то себя как-то тоже надо) Поэтому и пишутся подобные опусы с магическими словами вида "пассивный доход" и прочая муть.
Тот-же вклад 15 млн. под 14 процентов (а есть вроде и 15) дает в месяц сейчас 175 тысяч чистыми, ну и зачем спрашивается при этом какой-то геморой с арендой, туда еще как правило и вложиться в ремонт не хило нужно.

06.12.23, 09:51
Loccci писал(а):
Господе, как просто, надо же просто увеличить бюджет на 10 млн, ну почему мне никто в свое время этого не сказал

Потому как, не встретился на жизненном пути правильный консультант за час влезающий в Вашу шкуру.

А в чем в итоге улучшение? Люди живут спокойно, имея вклад на любой черный день и хорошие проценты. В итоге получат отсутствие нз (нервно), дом в р/стадии стройки (тоже нервно), приемки-ремонты-квартиранты (явно комфорта не добавят). При этом жить они продолжат в тех же условиях, а условный доход начнут получать в лучшем случае года через 2.
Если люди действительно в возрасте, а не чуть за 40 - зачем им это?

Подобные советы хороши тем, что расширяют пространство вариантов. В шкуру клиента ты до конца не влезешь, а если влезешь.. все равно через свое видение и ценности советы будешь давать. Но пространство вариантов - это ценно. Варианты дать и постараться не давить, а человек сам решит.. что ему надо

06.12.23, 09:39
funfunych писал(а):
Какой смысл от таких инвестиций, если банальный вклад по доходности сейчас в два с лишним раза превышает доходность от аренды. А когда ключевая ставка снизится до адекватной, просто сравняется с ним. Плюс к тому, надо приплюсовать расходы на риэлторов и ремонт, а это еще несколько миллионов. Короче, не вижу никакой инвестиционной привлекательности.

Депозит не капитализируется, а доходы с него проедаются. Доходность недвижимости выше депозита, т.к. актуализируется стоимость самой недвижимости на длинных дистанциях + процентный доход от сдачи.
На дистанции год цена самой недвижимости может и не поменятся, но в какой то момент она нагоняет реальную инфляцию все время принося доход.
По факту все годы начиная с конца 2017 мы видим прирост стоимости самой недвижимости, а с лета этого года резкии рост арендных ставок.
Процентные доходы с депозита упадут по мере снижения ставки ЦБ, и он так и останется условные 10 млн. через 5 лет
А квартира приносила доход 4-5-6% годовых и актуализирует капитал по системе сложного процента.
Однушка замкад которая в 2019 была 5 млн. уже 10 млн. в каком нибудь поселке Северный ;) Тогда она сдавалась за 25-30 тысяч, сейчас за 45 и стала стоить 10 мил. А кто то так и бегает с 5 млн по банкам перекладываясь, а тот кто с квартирой удвоил капитал и сейчас может бегать по банкам в случае продажи с десяткой ;)

06.12.23, 10:31
Last0chka писал(а):
А в чем в итоге улучшение? Люди живут спокойно, имея вклад на любой черный день и хорошие проценты. В итоге получат отсутствие нз (нервно), дом в р/стадии стройки (тоже нервно), приемки-ремонты-квартиранты (явно комфорта не добавят). При этом жить они продолжат в тех же условиях, а условный доход начнут получать в лучшем случае года через 2.
Если люди действительно в возрасте, а не чуть за 40 - зачем им это?

А при очередной просадке рубля на 30 процентов и выше будут они спокойны?