Важные аспекты правоспособности и дееспособности сделок с недвижимостью 3 / 98
27 дек. 2023
Заканчиваем год, многобукв текста перед новым годом - закрываю гештальт, но исключительно по теме форума... 
Всех с наступающим!
Правоспособность, возникающая в момент рождения гражданина и прекращающаяся с его смертью — это способность иметь гражданские права и исполнять гражданские обязанности, быть субъектом права, признаны в равной мере за всеми гражданами. [1]
Применительно к сделкам на рынке недвижимости, правоспособностью Продавца является наличие у него прав владения, пользования и распоряжения недвижимостью, причем эти права подлежат обязательной государственной регистрации. В Российской Федерации главным источником информации о зарегистрированных правах собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (далее ЕГРН). [2]
В средствах массовой информации довольно часто появляются сенсационные истории по сделкам с недвижимостью, в которых Продавец был фактически не правоспособен по причине банкротства или продажи по не действительной доверенности. У Покупателей возникают проблемы даже после перехода права собственности, когда, казалось бы, всё зарегистрировано, внесена запись в ЕГРН, но вдруг открываются новые обстоятельства, связанные с продавцом недвижимости, его не правоспособностью. Зачастую такие истории заканчиваются для Покупателей плачевно, обычно по решению суда сделки признаются недействительными, в дальнейшем недвижимость или попадает в конкурсную массу по банкротству или возвращается прежнему собственнику, а Покупатели расстаются со своей недавно купленной собственностью, которую они приобрели, как им казалось, законно. Несомненно, аспект правоспособности Продавца недвижимости, в сделках купли-продажи полностью коррелирует с Покупателем, таким правовым понятием как добросовестный приобретатель.
Эта тема становится особенно актуальной в связи с нарастающей цифровизацией современного общества, такие как: электронные формы регистрации, получение и подписание документов электронно цифровой подписью, удаленное проведение сделок в онлайн режиме.
Каким образом можно подтвердить свой статус добросовестного Покупателя и уменьшить риск оспаривания сделки купли-продажи недвижимости по причине неправоспособности Продавца?
Законодатель периодически редактирует и дополняет правовые нормы, старается учесть этот важный момент правоотношений, связанный с данной темой.
Вступившие в силу, с 2020 года поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ) [3], направленные на защиту прав добросовестных приобретателей жилья, а также изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости [4], существенно скорректировали порядок получения государственной компенсации за утрату добросовестным приобретателем жилого помещения.
Так пункт 6 статья 8.1 ГК РФ, посвященный государственной регистрации прав на имущество, был дополнен очень важным нюансом, в котором раскрывается документальная основа добросовестного приобретателя. Покупатель недвижимости, полагавшийся при ее приобретении на данные ЕГРН, признается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии правоспособности Продавца.
Истребованию имущества от добросовестного приобретателя посвящена статья 302 ГК РФ, которая была дополнена пунктом 4: суд должен отказать в удовлетворении требования РФ, ее субъектов и муниципальных образований об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, если после выбытия жилого помещения из владения истца прошло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилья. При этом бремя доказывания недобросовестности приобретателя или выбытия жилого помещения из владения истца несет публично-правовое образование.
Так же в статье 223 ГК РФ появился пункт 3, согласно которому добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункт 4 статьи 302 ГК РФ, признается собственником этого жилья с момента государственной регистрации права собственности.
Бывают ошибки, неверные сведения в ЕГРН, по причине которых сделка купли-продажи недвижимости может быть признана судом недействительной вследствие неправоспособности Продавца. В таком случае пунктом 9 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что убытки, причиненные Покупателю по вине органа государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве собственности, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
Таким образом, положение статьи 302 ГК РФ говорит о том, что гражданин, который приобрел имущество у лица, которое не имело права его продавать (было неправоспособным), но в момент совершения сделки не знал и не мог знать об этом, полагаясь на данные единого государственного реестра недвижимости, является добросовестным приобретателем.
По мнению экспертов, данный закон, который защищает добросовестных приобретателей жилья, купивших недвижимость у мошенников с учетом информации из Росреестра, а также новелла по выплате им компенсаций, могут оказать влияние примерно на 7% сделок с недвижимостью, заключаемых в России.[5]
Сейчас становится обязательной нормой получать выписку из ЕГРН на продаваемый объект недвижимости, чтобы убедиться в зарегистрированном праве собственности Продавца, его правоспособности. Также стоит воспользоваться дополнительной доступной информацией, предоставляемой государственными сервисами, такими как:
1. Сайт «ФССП» - Федеральная служба судебных приставов, поиск наличия/отсутствия исполнительных производств, задолженности.
2. Сайт «Электронное правосудие» - Картотека арбитражных дел, поиск наличия/отсутствия Административных, Гражданских, Банкротных дел, Судебных поручений.
3. Сайт «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» - поиск наличия/отсутствия вступившего в силу «Решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства».
В настоящее время расширяются возможности получения доступной, официальной информации, которую, конечно, необходимо применять для анализа ситуации с целью минимизации риска оспаривания сделки с недвижимостью по причине неправоспособности Продавца.
Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (18 лет), определяет способность гражданина своими действиями осуществлять гражданские права и обязанности в соответствии со своей правоспособностью. Применительно к сделкам с недвижимостью дееспособность подразумевает, что Продавец самостоятельно реализует свои права в отношении объекта недвижимости и несет полную ответственность за свои действия. [6]
На рынке недвижимости, в целях безопасности и снижения риска оспаривания сделки, часто запрашивают дополнительные документы. Медицинские справки являются материальным свидетельством того, что участники сделки отвечают за свои поступки, дееспособны.
Федеральная нотариальная палата в ближайшее время планирует запустить единый централизованный реестр, который будет содержать данные обо всех гражданах, лишенных дееспособности в судебном порядке. [7]
Справка из Психоневрологического диспансера (далее ПНД) несет информацию о том, что человек не числится на учете в данном диспансере и не обращался за помощью к психиатру. Получить данную справку можно только лично, в диспансере по месту жительства. Дееспособность может быть под вопросом, если человек числится на учете или обращался за помощью в психоневрологический диспансер.
Справка из Наркологического диспансера (далее НД) несет информацию о том, что человек не числится на учете в данном диспансере и не обращался за помощью к наркологу. Получить данную справку можно только лично, в диспансере по месту жительства. Дееспособность может быть под вопросом, если человек числится на учете или обращался за помощью в наркологический диспансер.
Эти справки не входят в перечень обязательных документов, необходимых для проведения и регистрации сделки купли-продажи. Но именно эти справки часто влияют на принятие решения о покупке/продажи недвижимости.
Покупатель/Продавец может запросить данные справки, опираясь на следующие аргументы:
1. Сложившийся обычай делового оборота. [8]
Например, в Москве, справки из ПНД и НД практически стали обязательными для Продавцов и Покупателей любого возраста — это сложившийся обычай делового оборота, ставший традицией в качестве дополнительного документального подтверждения дееспособности участников сделки.
В Санкт-Петербурге нет такой практики, запрашивать эти справки у всех сторон сделки купли-продажи объектов недвижимости, но обсуждая документооборот с московскими Покупателями/Продавцами, по сложившейся у них традиции, часто приходим к соглашению о предоставлении таких справок при совершении сделки.
2. Если у Покупателя будет ипотека – возникает необходимость одобрения банком залогового объекта недвижимости.
Некоторые Банки для принятия решения о выдаче ипотеки дополнительно запрашивают справки из ПНД и НД либо наличие водительского удостоверения у пожилых Продавцов по достижению определенного возраста (разного, в зависимости от конкретного банка) — это внутрибанковский документооборот.
3. Зависит от конкретных обстоятельств, связанных с рисками оспаривания сделки по внешним признакам.
По соотношению положительных и отрицательных моментов, для определения высокой или низкой вероятности риска оспаривания сделки по причине недееспособности. По общим правилам положительным моментом считается, когда у Продавца есть другая недвижимость, где он может проживать или взамен продаваемой он покупает иную недвижимость, где он будет проживать. Такую же положительную роль играет адекватное поведение Продавца, спокойно заданные вопросы, аргументированные ответы, наличие автотранспорта и водительских прав.
Если же продаётся единственное жильё и ничего не приобретается взамен или Продавец пожилой человек не может ответить на простые вопросы, то могут возникнуть сомнения в дееспособности Продавца. В таком случае Покупатель может попросить представить справки из ПНД и НД в качестве гарантии дееспособности Продавца, проявляя осмотрительность и осторожность в конкретных обстоятельствах.
4. Как дополнительный документ, подтверждающий добросовестность Продавца/Покупателя в случае судебного разбирательства.
Бывает, что справки требуют предоставить обе стороны, и Продавец, и Покупатель, зачастую повинуясь эмоциям в стрессовой ситуации, коей является сама сделка с недвижимостью. В таких случаях запрашиваются все возможные справки, в том числе ПНД, НД. В качестве дополнительной подстраховки и безопасности, можно провести сделку у нотариуса с видео и аудио фиксацией всей процедуры. Также возможна дополнительная процедура официального медицинского освидетельствования на сделке, которую проводит квалифицированный медицинский специалист.
Когда нужно получить разрешение на оружие, водительское удостоверение, разрешение на некоторые виды работ необходимо получать данные справки – это не вызывает ни у кого ни какого антагонизма. Конечно, в случае с разрешением на оружие и водительским удостоверением, предоставление справок из ПНД и НД является обязательным требованием законодательства, а в случае с обычаем делового оборота - имеют рекомендательный характер. Тем не менее, согласие или отказ в предоставлении справок, может повлиять на принятие решения о покупке/продаже недвижимости. Если потенциальный Покупатель/Продавец для подстраховки попросит предоставить справки из ПНД и НД, нужно пойти ему на встречу, не пожалеть немного времени на получение справок, этим действием, возможный риск оспаривания сделки по причине не дееспособности его участников - снижается.
В гражданско-правовых отношениях особо важную, ключевую роль играет правоспособность и дееспособность участников сделки. Каждый совершеннолетний гражданин Российской Федерации по умолчанию считается полностью правоспособным и дееспособным. Тем не менее, для минимизации риска оспаривания сделок на рынке недвижимости рекомендуется обращаться к специалистам, воспользоваться нотариальной формой проведения сделок, собрать дополнительную информацию на государственных сайтах и получать от контрагентов дополнительные справки. Запрашивая и получая дополнительное документальное подтверждение правоспособности и дееспособности из официальных информационных источников, а так же лично от Продавца/Покупателя, участники сделки действуют правильно, проявляя должную осмотрительность, подтверждая свою добросовестность.
Всех с наступающим!
Правоспособность, возникающая в момент рождения гражданина и прекращающаяся с его смертью — это способность иметь гражданские права и исполнять гражданские обязанности, быть субъектом права, признаны в равной мере за всеми гражданами. [1]
Применительно к сделкам на рынке недвижимости, правоспособностью Продавца является наличие у него прав владения, пользования и распоряжения недвижимостью, причем эти права подлежат обязательной государственной регистрации. В Российской Федерации главным источником информации о зарегистрированных правах собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (далее ЕГРН). [2]
В средствах массовой информации довольно часто появляются сенсационные истории по сделкам с недвижимостью, в которых Продавец был фактически не правоспособен по причине банкротства или продажи по не действительной доверенности. У Покупателей возникают проблемы даже после перехода права собственности, когда, казалось бы, всё зарегистрировано, внесена запись в ЕГРН, но вдруг открываются новые обстоятельства, связанные с продавцом недвижимости, его не правоспособностью. Зачастую такие истории заканчиваются для Покупателей плачевно, обычно по решению суда сделки признаются недействительными, в дальнейшем недвижимость или попадает в конкурсную массу по банкротству или возвращается прежнему собственнику, а Покупатели расстаются со своей недавно купленной собственностью, которую они приобрели, как им казалось, законно. Несомненно, аспект правоспособности Продавца недвижимости, в сделках купли-продажи полностью коррелирует с Покупателем, таким правовым понятием как добросовестный приобретатель.
Эта тема становится особенно актуальной в связи с нарастающей цифровизацией современного общества, такие как: электронные формы регистрации, получение и подписание документов электронно цифровой подписью, удаленное проведение сделок в онлайн режиме.
Каким образом можно подтвердить свой статус добросовестного Покупателя и уменьшить риск оспаривания сделки купли-продажи недвижимости по причине неправоспособности Продавца?
Законодатель периодически редактирует и дополняет правовые нормы, старается учесть этот важный момент правоотношений, связанный с данной темой.
Вступившие в силу, с 2020 года поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ) [3], направленные на защиту прав добросовестных приобретателей жилья, а также изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости [4], существенно скорректировали порядок получения государственной компенсации за утрату добросовестным приобретателем жилого помещения.
Так пункт 6 статья 8.1 ГК РФ, посвященный государственной регистрации прав на имущество, был дополнен очень важным нюансом, в котором раскрывается документальная основа добросовестного приобретателя. Покупатель недвижимости, полагавшийся при ее приобретении на данные ЕГРН, признается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии правоспособности Продавца.
Истребованию имущества от добросовестного приобретателя посвящена статья 302 ГК РФ, которая была дополнена пунктом 4: суд должен отказать в удовлетворении требования РФ, ее субъектов и муниципальных образований об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, если после выбытия жилого помещения из владения истца прошло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилья. При этом бремя доказывания недобросовестности приобретателя или выбытия жилого помещения из владения истца несет публично-правовое образование.
Так же в статье 223 ГК РФ появился пункт 3, согласно которому добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункт 4 статьи 302 ГК РФ, признается собственником этого жилья с момента государственной регистрации права собственности.
Бывают ошибки, неверные сведения в ЕГРН, по причине которых сделка купли-продажи недвижимости может быть признана судом недействительной вследствие неправоспособности Продавца. В таком случае пунктом 9 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что убытки, причиненные Покупателю по вине органа государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве собственности, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
Таким образом, положение статьи 302 ГК РФ говорит о том, что гражданин, который приобрел имущество у лица, которое не имело права его продавать (было неправоспособным), но в момент совершения сделки не знал и не мог знать об этом, полагаясь на данные единого государственного реестра недвижимости, является добросовестным приобретателем.
По мнению экспертов, данный закон, который защищает добросовестных приобретателей жилья, купивших недвижимость у мошенников с учетом информации из Росреестра, а также новелла по выплате им компенсаций, могут оказать влияние примерно на 7% сделок с недвижимостью, заключаемых в России.[5]
Сейчас становится обязательной нормой получать выписку из ЕГРН на продаваемый объект недвижимости, чтобы убедиться в зарегистрированном праве собственности Продавца, его правоспособности. Также стоит воспользоваться дополнительной доступной информацией, предоставляемой государственными сервисами, такими как:
1. Сайт «ФССП» - Федеральная служба судебных приставов, поиск наличия/отсутствия исполнительных производств, задолженности.
2. Сайт «Электронное правосудие» - Картотека арбитражных дел, поиск наличия/отсутствия Административных, Гражданских, Банкротных дел, Судебных поручений.
3. Сайт «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» - поиск наличия/отсутствия вступившего в силу «Решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства».
В настоящее время расширяются возможности получения доступной, официальной информации, которую, конечно, необходимо применять для анализа ситуации с целью минимизации риска оспаривания сделки с недвижимостью по причине неправоспособности Продавца.
Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (18 лет), определяет способность гражданина своими действиями осуществлять гражданские права и обязанности в соответствии со своей правоспособностью. Применительно к сделкам с недвижимостью дееспособность подразумевает, что Продавец самостоятельно реализует свои права в отношении объекта недвижимости и несет полную ответственность за свои действия. [6]
На рынке недвижимости, в целях безопасности и снижения риска оспаривания сделки, часто запрашивают дополнительные документы. Медицинские справки являются материальным свидетельством того, что участники сделки отвечают за свои поступки, дееспособны.
Федеральная нотариальная палата в ближайшее время планирует запустить единый централизованный реестр, который будет содержать данные обо всех гражданах, лишенных дееспособности в судебном порядке. [7]
Справка из Психоневрологического диспансера (далее ПНД) несет информацию о том, что человек не числится на учете в данном диспансере и не обращался за помощью к психиатру. Получить данную справку можно только лично, в диспансере по месту жительства. Дееспособность может быть под вопросом, если человек числится на учете или обращался за помощью в психоневрологический диспансер.
Справка из Наркологического диспансера (далее НД) несет информацию о том, что человек не числится на учете в данном диспансере и не обращался за помощью к наркологу. Получить данную справку можно только лично, в диспансере по месту жительства. Дееспособность может быть под вопросом, если человек числится на учете или обращался за помощью в наркологический диспансер.
Эти справки не входят в перечень обязательных документов, необходимых для проведения и регистрации сделки купли-продажи. Но именно эти справки часто влияют на принятие решения о покупке/продажи недвижимости.
Покупатель/Продавец может запросить данные справки, опираясь на следующие аргументы:
1. Сложившийся обычай делового оборота. [8]
Например, в Москве, справки из ПНД и НД практически стали обязательными для Продавцов и Покупателей любого возраста — это сложившийся обычай делового оборота, ставший традицией в качестве дополнительного документального подтверждения дееспособности участников сделки.
В Санкт-Петербурге нет такой практики, запрашивать эти справки у всех сторон сделки купли-продажи объектов недвижимости, но обсуждая документооборот с московскими Покупателями/Продавцами, по сложившейся у них традиции, часто приходим к соглашению о предоставлении таких справок при совершении сделки.
2. Если у Покупателя будет ипотека – возникает необходимость одобрения банком залогового объекта недвижимости.
Некоторые Банки для принятия решения о выдаче ипотеки дополнительно запрашивают справки из ПНД и НД либо наличие водительского удостоверения у пожилых Продавцов по достижению определенного возраста (разного, в зависимости от конкретного банка) — это внутрибанковский документооборот.
3. Зависит от конкретных обстоятельств, связанных с рисками оспаривания сделки по внешним признакам.
По соотношению положительных и отрицательных моментов, для определения высокой или низкой вероятности риска оспаривания сделки по причине недееспособности. По общим правилам положительным моментом считается, когда у Продавца есть другая недвижимость, где он может проживать или взамен продаваемой он покупает иную недвижимость, где он будет проживать. Такую же положительную роль играет адекватное поведение Продавца, спокойно заданные вопросы, аргументированные ответы, наличие автотранспорта и водительских прав.
Если же продаётся единственное жильё и ничего не приобретается взамен или Продавец пожилой человек не может ответить на простые вопросы, то могут возникнуть сомнения в дееспособности Продавца. В таком случае Покупатель может попросить представить справки из ПНД и НД в качестве гарантии дееспособности Продавца, проявляя осмотрительность и осторожность в конкретных обстоятельствах.
4. Как дополнительный документ, подтверждающий добросовестность Продавца/Покупателя в случае судебного разбирательства.
Бывает, что справки требуют предоставить обе стороны, и Продавец, и Покупатель, зачастую повинуясь эмоциям в стрессовой ситуации, коей является сама сделка с недвижимостью. В таких случаях запрашиваются все возможные справки, в том числе ПНД, НД. В качестве дополнительной подстраховки и безопасности, можно провести сделку у нотариуса с видео и аудио фиксацией всей процедуры. Также возможна дополнительная процедура официального медицинского освидетельствования на сделке, которую проводит квалифицированный медицинский специалист.
Когда нужно получить разрешение на оружие, водительское удостоверение, разрешение на некоторые виды работ необходимо получать данные справки – это не вызывает ни у кого ни какого антагонизма. Конечно, в случае с разрешением на оружие и водительским удостоверением, предоставление справок из ПНД и НД является обязательным требованием законодательства, а в случае с обычаем делового оборота - имеют рекомендательный характер. Тем не менее, согласие или отказ в предоставлении справок, может повлиять на принятие решения о покупке/продаже недвижимости. Если потенциальный Покупатель/Продавец для подстраховки попросит предоставить справки из ПНД и НД, нужно пойти ему на встречу, не пожалеть немного времени на получение справок, этим действием, возможный риск оспаривания сделки по причине не дееспособности его участников - снижается.
В гражданско-правовых отношениях особо важную, ключевую роль играет правоспособность и дееспособность участников сделки. Каждый совершеннолетний гражданин Российской Федерации по умолчанию считается полностью правоспособным и дееспособным. Тем не менее, для минимизации риска оспаривания сделок на рынке недвижимости рекомендуется обращаться к специалистам, воспользоваться нотариальной формой проведения сделок, собрать дополнительную информацию на государственных сайтах и получать от контрагентов дополнительные справки. Запрашивая и получая дополнительное документальное подтверждение правоспособности и дееспособности из официальных информационных источников, а так же лично от Продавца/Покупателя, участники сделки действуют правильно, проявляя должную осмотрительность, подтверждая свою добросовестность.
27 дек. 2023
Везде, где я был на собеседовании на должность юриста вопрос о дееспособности и правоспособности был всегда первым
Проверка квартир и Профессиональное Сопровождение сделок с недвижимостью от 50 т.р. +7-926-397-26-62
28 дек. 2023
Олег, спасибо за материал.!!27.12.23, 20:02Олег Клеев писал(а):Правоспособность, возникающая в момент рождения гражданина и прекращающаяся с его смертью — это способность иметь гражданские права и исполнять гражданские обязанности, быть субъектом права, признаны в равной мере за всеми гражданами. [1].................
89252249202. Сделки с недвижимостью Зеленограда с2003г.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 13 гостей
