Как продать квартиру, находящуюся в обременении ипотекой? 5 / 3551

Пока, говорят, есть два варианта:
1. Когда нотариус выступает посредником между продавцом и покупателем
2. и когда сама кредитная организация-залогодатель гарантирует снятие обременение одновременное с продажей объекта покупателю.

Насколько это реально? Возможно, кто-то знает нюансы или имел случаи в практике? Возможен ли перевод обременения на другого человека (покупателя), когда регистрируется закладная и договор ипотеки с переходом права собственности с обременением на нового собственника-заемщика?

Мой случай такой: я продаю офис, принадлежащий ООО и находящийся в залоге у банка (ООО взяло под него кредит). Банк снимет обременение за 1 день, Регцентр зарегистрирует снятие за 3 дня. Нужны гарантии покупателю, что мы за эти 3 дня не продадим объект кому-то другому

neboskreb:

У нас такая сделка в процессе. Схема такая : предварительный договор между покупателем и прродавцом > аванс (на сумму долга) > гашение долга. причём под тотальным контролем с нашей стороны > снятие ипотеки > сделка > и, надеюсь, хэппи энд

neboskreb писал(а):
У нас такая сделка в процессе. Схема такая : предварительный договор между покупателем и прродавцом > аванс (на сумму долга) > гашение долга. причём под тотальным контролем с нашей стороны > снятие ипотеки

Вы сейчас живете в объекте? Даже если живете – есть теоретическая возможность такого рода:

(Исходя из предположения, что продавец - мошенник) Продавец заранее находит нового покупателя, который не подозревает о снятии обременения, договаривается о дате сделки. В этом месте (между «снятие ипотеки» и «сделка») он проводит сделку с другим человеком и уезжает с вашими деньгами.

> сделка > и, надеюсь, хэппи энд [/quote]

У меня летом было такое же. Мои отказались из-за ненадежности.

Как сделать, чтобы снятие обременения права собственности на объект недвижимости стало для Регцента "отмашкой" для регистрации объекта на нового владельца?

Константин Че писал(а):
Как сделать, чтобы снятие обременения права собственности на объект недвижимости стало для Регцента "отмашкой" для регистрации объекта на нового владельца?

А) Сначала подача документов на регистрацию, потом гашение долга и снятие обременения.
Б) Соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству между банком. продавцом и покупателем. После чего продажа квартиры покупателю являющемуся к этому моменту залогодержателем.
В) Трехсторонний договор купли-продажи между банком, продавцом и покупателем, по которому сумма долга передается банку остальное продавцу. Сумму причитающуюся банку можно положить в тот же банк на аккредитив, блокированный счет ...может банк сам что то предложит.

P.s: может имеет смыл всетаки объеденить все темы в одну и больше их не клонировать...

Константин Че писал(а):
(Исходя из предположения, что продавец - мошенник) Продавец заранее находит нового покупателя, который не подозревает о снятии обременения, договаривается о дате сделки. В этом месте (между «снятие ипотеки» и «сделка») он проводит сделку с другим человеком и уезжает с вашими деньгами.

У нас случай полегче. Квартиру покупаем мы, а продавец паралельно берёт кредит и покупает ещё одну квартиру меньшей площади. Но в целом естественно есть над чем задуматься. Тема интересная. Как закончится сделка, обязательно отпишу результат.

Константин Че

(Пояснение) это - моя переписка с юристом по этой проблеме

Привет, Вера!

Я не поняла на счет "отмашки". Переформулируй вопрос.

Регцентр регистрирует снятие обременения или даже еще не регистрирует, а только получает решение банка снять обременение – и этот факт обязывает его зарегистрировать право собственности на нового владельца.

Какой порядок расчетов предусмотрен Вашим неписанным соглашением между продавцом и покупателем

Пока еще покупатель не найден. Как раз я и планирую все порядки.

и на каких условиях банк снимает "обременение"?

На условиях полного погашения всех долгов по кредиту, в тот же день.

На счет предварительного договора - вполне резонно, в этом есть определенные гарантии покупателю и ему можно, даже в случае продажи квартиры другому лицу в судебном порядке "перевести" на себя права и обязанности,

Очень хорошо. Я этого не знал. Можешь прислать тексты законов, гарантирующие это? - я буду показывать их покупателям.

да, в этом есть разумное зерно. На счет того, стоит ли регистрировать такой договор у нотариуса? Если покупателю это важно, регистрируйте, все равно договор не потеряет характер "предварительного" и основной нужно регистрировать в Палате. Можно обойтись простым письменным договором.

Что еще сходу сказать? Можно предусмотреть рассрочку платежей по договору, допустим, какая-то часть - после гос.регистрации договора. Палаты такие договоры должны регистрировать.

У нас объект – в обременении. Если палаты регистрируют договоры на покупку объектов в обременении, то регистрируют и рассрочку платежа по ним, с необремененными объектами я такие договора регистрировал.

Пока в голову сходу ничего не идет. Опиши ситуацию поподробней,

Пришлю файл с отсканированными правоустанавливающими документами на объект.
Нужен ли Кредитный договор хозяина объекта (ООО) с банком? ООО получило от банка кредит под залог этого объекта. Какие документы еще нужны?

условия договоров и с банком, и с покупателем...

Условие договора с покупателем должно быть такое: покупатель отдает за нас банку сумму нашего долга (3000тр) – ждет 3 дня (минимум для регистрации снятия обременения в УФРС) – идем на регистрацию основного Договора.
Проблема, которую надо решить- это как-то прогарантировать покупателю, что мы не используем его для снятия обременения, чтобы в течение этих трех дней продать необремененный объект другому и скрыться с его деньгами. Чтобы, отдавая первые 3000тр, покупатель становился собственником объекта или хотя бы получал неоспоримые права на него.

Еше напишу...

P.S. Вчера был процесс у меня в арбитраже, который веду 2-й год. Наше исковое о признании права собственности на часть нежилых помещений в административном здании в центре города удовлетворили частично (в большей части). Моя радость была безгранична! Хотя впереди еще апелляция и касссация... Это дело у нас рассматривается по второму кругу: уже была и первая инстанция (наш иск частично удовлетворили), и апелляция (отменила решение суда первой инстанции, применила срок исковой давности и полностью нам отказала), кассация отменила оба решения и отправила дело на новое рассмотрение. Отсудила я для организации 1/3 9-ти этажного здания (больше,чем им полагается), а все из
-за того, что когда-то документы были абы как составлены... А вообще цель процесса была не "хапнуть" у сотоварищей, а навести порядок в документах и зарегистрировать право собственности как положено.

Samail писал(а):
А) Сначала подача документов на регистрацию, потом гашение долга и снятие обременения.

В смысле:

Мы берем все правоустанавливающие документы и свидетельство о госрегистрации права собственности на объект (нежилой) на имя ООО (юр.лица) с обременением в пользу банка такого-то, идем с ними, с представителем банка и с покупателями в Регцентр, берем у покупателя полную стоимость объекта, регистрируем Договор купли-продажи обремененного объекта..,

Samail писал(а):
потом гашение долга и снятие обременения.

…передаем представителю банка причитающиеся банку деньги, приезжаем в банк где с объекта в присутствии покупателя снимают обременение, ходатайство отправляется в Регцентр, который через неделю передает покупателю Свидетельство о госрегистрации права на необремененный объект на его имя.

Так?

Или

Samail писал(а):
Б) Соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству между банком. продавцом и покупателем. После чего продажа квартиры покупателю являющемуся к этому моменту залогодержателем.

Речь идет о продаже обремененного объекта? Вы бы не могли прислать формы договоров? Или банки без проблем переводят долг на другое лицо? Но даже если долг перевели, то что УФРС без проблем регистрирует продажу обремененного объекта новому владельцу? Или каким-то иным образом – например, просто переводит право собственности на объект?
Есть ли отличия для моего случая: объект – нежилое помещение, принадлежащее юр.лицу (ООО) в обременении в пользу банка, т.к. юр.лицо брало под его залог кредит на развитие своего бизнеса?

Samail писал(а):
В) Трехсторонний договор купли-продажи между банком, продавцом и покупателем,

Почему трехсторонний? Напишите порядок событий, а то я, наверное, понял что это разные варианты решения вопроса, а на самом деле это один вариант.

Samail писал(а):
по которому сумма долга передается банку остальное продавцу. Сумму причитающуюся банку можно положить в тот же банк на аккредитив, блокированный счет ...может банк сам что то предложит.

Пока банк ничего не предложил. Я сразу же туда позвонил, объяснил ситуацию, мне предложили погасить долг за счет средств покупателя, после чего в тот же день решение о снятии обременения передается в УФРС, а там – разбирайтесь сами.