Определение порядка пользование и правопреемство при продаже доли 50 / 514

Ольга Панкратова

Интересную тему затронули. Вроде все знают, что при отчуждении доли, порядок пользования установленный судом или договором, не переходит на нового собственника, но не видела, чтобы обсуждалось "почему так". Мы с kenigfrau не сошлись во мнениях в соседней теме. Я считаю, что правопреемства здесь быть не может, и вот почему.
При определении порядка пользования суд руководствуется следующим: сложившийся порядок пользования, родственные (семейные, личные) взаимоотношения между сторонами, нуждаемость каждой из сторон (единственное- не единственное жилье, состав семьи, проживает не проживает), возможность определения порядка пользования с учетом интересов сторон, назначение компенсации и т.д.

Вопрос о том, каким образом устанавливается порядок пользования комнатами в квартире, находящейся в общей долевой собственности, разрешается в каждом случае судом с учетом конкретных обстоятельств. (п.2 Определения Конституционного Суда РФ от 20.11.2008 N 831-О-О).
Решение суда выносится не в отношении объекта права (квартиры), а в отношении субъектов права.
Ограничений, обременений, записей в ЕГРН и иного такое решение суда за собой не влечет. Определяет права и обязанности совладельцев относительно друг друга в рамках владения и эксплуатации объекта недвижимости.

Ввиду чего мне кажется невозможным и некорректным указание в ДКП при отчуждении

05.05.24, 19:40
kenigfrau писал(а):
" По настоящему договору покупателю переходит право пользования следующими помещениями в квартире с кадастровым номером (таким-то) .

Если русским языком, то и нотариус не пропишет такое, а если и пропишет, то юридических прав не порождает (как пункт в ДКП о приобретении взамен другой квартиры в случае изъятия).
Это мы уже плавно перетекаем в правопреемство.
Допустим на руках у нас Решение суда об установлении порядка пользования, ДКП (пусть даже с таким пунктом) и ЕГРН нового собственника. Сособственник (ну тот, с которым продавец судился за определение порядка пользования) шлет вас нахрен, и говорит что он с вами ничего не определял, купил ты долю, вот чего хочешь теперь то и делай, а я живу во всей квартире.
И идете вы к Судебному приставу исполнять решение, как правопреемник.
Тут есть, кстати, интересный технический момент. Допустим продавец передал вам и Решение суда и Исполнительный лист (который крайне редко получают по делам такой категории), но пусть он будет. Тогда у Вас есть возможность идти сразу в ФСПП и требовать открыть исполнительное производство заявляя о своей правопреемственности. Если у Вас на руках нет листа, то вы идете в суд за листом, и там вас шлют лесом, так как к делу вы не имеете никакого отношения. А если и Решения на руках нет, то и копию его вы в том же суде не получите.
Нужно писать заявление (ходатайство) в порядке той самой ст. 44 ГПК и суд его будет рассматривать (и скорее всего не в вашу пользу).

Но допустим у вас все есть, и Решение и лист, и пришли вы в ФСПП. Правопреемник вы, вот все бумажки. С вероятностью 99% ничего вам не открывают и отправляют вас в суд. Почему? Потому что:

Статья 52. Правопреемство в исполнительном производстве
1. В случае выбытия одной из сторон исполнительного производства (смерть гражданина, реорганизация организации, уступка права требования, перевод долга) судебный пристав-исполнитель производит замену этой стороны исполнительного производства ее правопреемником.
2. Судебный пристав-исполнитель производит замену стороны исполнительного производства:
1) на основании судебного акта о замене стороны исполнительного производства правопреемником по исполнительному документу, выданному на основании судебного акта или являющегося судебным актом;
2) на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих выбытие стороны исполнительного производства, по исполнительному документу, выданному иным органом или должностным лицом, в случае, если такое правопреемство допускается законодательством Российской Федерации, с передачей правопреемнику прав и обязанностей, установленных законодательством Российской Федерации.

Вопросы правопреемства приставы самостоятельно никогда не решают. Ссылаются на 2.1 (где на основании судебного акта).
И вот как ни крути и вы опять в суде. И рассматривается ваше заявление о правопреемстве, тем же судьей и в том же суде, где выносилось решение об определении порядка пользования.
С точки зрения норм права, одного ДКП здесь мало.
Правопреемство в материальном праве в случае перехода прав и обязанностей от одного лица к другому в порядке универсального или сингулярного правопреемства само по себе не порождает (автоматически и безусловно) процессуальное правопреемство. (Постановление Конституционного Суда РФ от 16 ноября 2018 г. N 43-П) Это не уступка права, не цессия, не смерть должника/взыскателя, а дело и решение основанное на личных правах и обстоятельствах предыдущего владельца и его взаимоотношениях с сособственником (мы с этого собственно и начинали). При этом новый владелец имеет права и возможности обратиться с иском об установлении порядка пользования (исходя из своих обстоятельств). Стороны участники процесса (т.е. ваш сособственник с которым судился продавец) имеет возможность высказывать возражения о перемене стороны. На Определение о замене стороны может быть подана частная жалоба, которая будет рассмотрена в суде вышестоящей инстанции. Т.е. мы все равно в суде и судимся, только теперь уже за правопреемство, а если в нем отказано, то по новой за порядок пользования.

Это была юридическая и немного техническая сторона вопроса.
А теперь хочу про риэлторскую, раз уж мы это на нерсе обсуждаем.
Сразу оговорюсь, что я пишу про Москву и ближайшее МО, могу допустить, что в регионах рынок долей устроен несколько по другому.

1.) Доли в Москве покупают профессионалы в 90 % случаев, еще мне встречались авантюристы и любители поскандалить. Профи прекрасно все знают про суды, имеют большой опыт, найдут "подход" к вашему сособственнику. Или у него подешевле купят, или все вместе продадут подороже. Ваша "юридическая поддержка" с определением порядка пользования им вообще не к чему, или наоборот может мешать. У них ваш бывший сосед будет жить на балконе, а не в комнате, которую ему по вашей инициативе присудил самый гуманный.
Авантюристы и скандалисты тоже прекрасно разберутся с судами и пройдут все сами.
2.) На продажу доли люди решаются как правило от отчаяния и безнадеги. Отношения с совладельцем плохие (или никакие), договориться не получается, жить по прежнему уже не возможно. Либо когда нашли в себе моральные силы приступить к решению вопроса. В обоих случаях судебные дрязги и бюрократия длиной от полугода до 2 лет (Московские и областные сроки именно такие) очень сильно откинет людей от реального решения вопроса. И морально и физически. А профита ноль - см. пункт первый.
3.) Суд почти всегда мешает медиации. А первое на чем все-таки должен сконцентрироваться специалист, попробовать договорится о выкупе родственниками или совместной продаже.

По совокупности сказанного, я считая что определение порядка пользования в судебном порядке перед продажей дело неблагодарное и бестолковое. И скорее откидывает продавца от решения его задачи (продать по максимуму и забыть).

Я и в целом считаю, что если можно обойтись без суда, значит и нужно это сделать.
Определение порядка пользованию к месту, когда с сособственником планируются длящиеся и длительные отношения и надо жестко обозначить берега, здесь суд может быть полезным инструментом.

P.S. Писать старалась человеческим языком, без бесконечного количества отсылок на статьи и решения судов, но если кому-то нужно, отпишусь по нормативной базе.

Ольга!
Выражаясь простым языком - (в вас) человек победил крючкотвора
(В другой теме)

И выражаю вам свою признательность, за разбор данной ситуации с юридической точки зрения.

Надо бы ещё выработать практику противодействия таким действиям с другой стороны, когда юристы не столько пытаются помочь своим клиентам в решении каких то проблем, а сколько делают вид что решают важные задачи клиентов, затягивая тех в ненужные судебные тяжбы , направленные на денежное "доение" этих клиентов до бесконечности...
(Недобросовестные юристы)

Святослав, спасибо на добром слове )
Но я на истину не претендую, это скорее частное мнение и приглашение к обсуждению.

06.05.24, 01:34
Ольга Панкратова писал(а):
Святослав, спасибо на добром слове )
Но я на истину не претендую, это скорее частное мнение.

Правоприменение в регионах может быть различным. Так же и обычаи делового оборота. И просудиться там можно, вероятно, за два месяца. И, возможно, в Калининграде нет достаточного количества студий или аппартов, куда перетекли все вменяемые "бывшие" покупатели комнат или долей. В Москве же только определенные круги покупают доли.

06.05.24, 01:42
Татьяна Костянова писал(а):
Правоприменение в регионах может быть различным. Так же и обычаи делового оборота. И просудиться там можно, вероятно, за два месяца.

Абсолютно согласна.

06.05.24, 01:05
Ольга Панкратова писал(а):
Писать старалась человеческим языком, без бесконечного количества отсылок на статьи и решения судов, но если кому-то нужно, отпишусь по нормативной базе.

Оль, все четко и по существу ..Даже блондинкам понятно ))).. ПЫСЫ.. возвращаясь к теме , откуда ноги расту, там надо сначала попробовать переговоры .. Довольно часто , эмоции содольщиков мешают им найти компромисс, а с приходом переговорщика- все выруливается)).. я бы на доли приглашала Людмилаанну, вот уж кто призовет всех к порядку)))…

Тоже думаю, что предыдущее решение суда по определению порядка пользования прекращает свое действие, т.к. участник спора выбыл и на нового собственника порядок пользования жилым помещением не распространяется, потому как новый собственник доли не был стороной процесса.
Но возможно я ошибаюсь, ибо судебной практики у меня нет и я исхожу из обычной логики понимания закона.

"Вся рота шагает в ногу, и только я одна не в ногу"

Ок. Давайте разберем этот вопрос подробнее. К сожалению, не смогу обойтись без ссылок на законы, т.к. это будет слово против слова. А слова надо подкреплять доказательствами.

06.05.24, 01:05
Ольга Панкратова писал(а):
При определении порядка пользования суд руководствуется следующим: сложившийся порядок пользования, родственные (семейные, личные) взаимоотношения между сторонами, нуждаемость каждой из сторон (единственное- не единственное жилье, состав семьи, проживает не проживает), возможность определения порядка пользования с учетом интересов сторон, назначение компенсации и т.д.
Вопрос о том, каким образом устанавливается порядок пользования комнатами в квартире, находящейся в общей долевой собственности, разрешается в каждом случае судом с учетом конкретных обстоятельств. (п.2 Определения Конституционного Суда РФ от 20.11.2008 N 831-О-О).
Решение суда выносится не в отношении объекта права (квартиры), а в отношении субъектов права.

Напомню, как выглядит ст.44 ГПК РФ. Процессуальное правопреемство
1. В случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

2. Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

3. На определение суда о замене или об отказе в замене правопреемника может быть подана частная жалоба.

Комментарий:
Замена одного участника спора другим может быть на любом этапе судопроизводства: и когда идет судебное разбирательство, и когда дело уже находится в работе пристава. С этим вроде все понятно.
Но самый затык здесь в том, что когда решение вступило в законную силу и исполнительное производство закрыто (то есть решение уже исполнено), правоотношения, основанные на судебном решении, сохраняются.
Почему-то мало кто обращает внимание на слова в тексте ч.1 "установленном решением суда правоотношении". Это первое.

Второе. Список перечисленных причин, когда сторона выбывает из процесса, открытый. По этому поводу Конституционный суд РФ вынес Постановление в 2018 г.

06.05.24, 01:05
Ольга Панкратова писал(а):
все знают, что при отчуждении доли, порядок пользования установленный судом или договором, не переходит на нового собственника, но не видела, чтобы обсуждалось "почему так". Мы с kenigfrau не сошлись во мнениях в соседней теме. Я считаю, что правопреемства здесь быть не может, и вот почему.

Поддерживаю.
Новый содольщик - новые обстоятельства, это не коммунальная комната с кад. номером.