«Налог на льготную ипотеку» - очередной кликбейт от либерналистов или реальность? 12 / 151

[pibkinz]

Либерналист - либеральный журналист (с)
--

... нельзя забывать про «налог на льготную ипотеку», который должны платить многие участники программ субсидирования. Получили выгоду — заплатите 35% от разницы 2/3 ключевой ставки и ставки, прописанной в кредитном договоре. внешняя ссылка

ФНС: те, кто взял льготную ипотеку, должны заплатить особый налог

Информация, что получившие льготную ипотеку люди должны будут платить налог с полученной «скидки» на проценты, мягко скажем, удивила. «НИ» обратились в ФНС и выяснили, так ли это, все ли должны платить и за какой период.

Специалисты ФНС пояснили: материальная выгода от получения льготной ставки образуется в том случае, если у заёмщика есть трудовые отношения с кредитором. Но платить должны не только сотрудники. Для покупателей жилья введено особое правило.

— Исключение составляет материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными на новое строительство (приобретение) на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости, в том числе при перекредитовании банками ранее полученных на указанные цели кредитов.

Ипотечное кредитование — исключение из правил, обязанность платить налог возникает не только у сотрудников, учредителей и прочих взаимозависимых лиц банка, но и у простых клиентов банка.
Ипотека отличается от других займов — обязанность платить налог с льготных ставок возникает не только у сотрудников банка, но и у клиентовИпотека отличается от других займов — обязанность платить налог с льготных ставок возникает не только у сотрудников банка, но и у клиентов

Ипотека отличается от других займов — обязанность платить налог с льготных ставок возникает не только у сотрудников банка, но и у клиентов

Кто освобождается от «налога на ипотеку»

Как поясняет ФНС, в России есть категория людей, которая освобождается от уплаты этого налога.

— Такая материальная выгода освобождается от налогообложения при условии наличия права у налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета по расходам на новое строительство (приобретение) объекта недвижимости. внешняя ссылка

[ruzik]

Получили выгоду — заплатите 35% от разницы 2/3 ключевой ставки и ставки, прописанной в кредитном договоре

Как-то эта новость осталась без внимания) неужели ни у кого нет льготки/семейки

Если ипотека получена по 6-8%, а потом ключевая улетает в небеса, то причём тут выгода? Когда заёмщик берет кредит, у него есть финансовая нагрузка, то что заёмщик может платить по ставке в кредитном, не означает, что он способен платить +3..6% сверху в качестве налога, тогда что? банкротство и невозможность обслуживания кредита
Чтобы платить налог с материальной выгода (дохода), этот доход должен быть, а налог как часть этого дохода, но если дохода нет, как можно оплачивать кредит со скрытой ставкой выше, чем в кредитнике
А кто брал под 0,1% с оплатой сверху 20-30%? Они допом должны оплатить ещё каждый год по 35% от разницы ключевой ставки, те 4-5%, так за что же была такая дикая переплата?

[maik007]

"но если дохода нет"
а это типа у него не доход?
viewtopic.php?f=21&t=72868
viewtopic.php?f=21&t=73453
viewtopic.php?f=32&t=70645

[grappler]

Получили выгоду — заплатите 35% от разницы 2/3 ключевой ставки и ставки, прописанной в кредитном договоре

Как-то эта новость осталась без внимания) неужели ни у кого нет льготки/семейки

Если ипотека получена по 6-8%, а потом ключевая улетает в небеса, то причём тут выгода? Когда заёмщик берет кредит, у него есть финансовая нагрузка, то что заёмщик может платить по ставке в кредитном, не означает, что он способен платить +3..6% сверху в качестве налога, тогда что? банкротство и невозможность обслуживания кредита

Чтобы не загонять людей в неподъемные долги, отделить нуждающихся граждан от инвесторов - может налоговая выставит на третий год требования тем кто загасил льготку за пару лет, или у кого депозиты/облигации хранятся в сопоставимых объемах. И бюджет пополнен и банкротов нет.

[grappler]

А кто брал под 0,1% с оплатой сверху 20-30%? Они допом должны оплатить ещё каждый год по 35% от разницы ключевой ставки, те 4-5%, так за что же была такая дикая переплата?

Про это предупреждал ЦБ, что схема рискованная.
В чем-то похоже на валютную ипотеку - когда брал было одно, а оказалось вот оно как. Хотя закон то всегда был, наверное надо было его учитывать.

[maik007]

Получили выгоду — заплатите 35% от разницы 2/3 ключевой ставки и ставки, прописанной в кредитном договоре

Как-то эта новость осталась без внимания) неужели ни у кого нет льготки/семейки

Если ипотека получена по 6-8%, а потом ключевая улетает в небеса, то причём тут выгода? Когда заёмщик берет кредит, у него есть финансовая нагрузка, то что заёмщик может платить по ставке в кредитном, не означает, что он способен платить +3..6% сверху в качестве налога, тогда что? банкротство и невозможность обслуживания кредита

Чтобы не загонять людей в неподъемные долги, отделить нуждающихся граждан от инвесторов - может налоговая выставит на третий год требования тем кто загасил льготку за пару лет, или у кого депозиты/облигации хранятся в сопоставимых объемах. И бюджет пополнен и банкротов нет.

о каком банкротстве к рузиков зашла речь не понятно. писали же как зарабатывают круто!

При инфляции люди "богатеют", работая с кредитным плечом. Если процентная ставка ниже, чем рост стоимости актива за ту же единицу времени.

а спекули на кредитном плече льготки?

А что с ними не так? Поднялись неплохо в последние годы

Надо купить почти готовую. И примерно через 3-4 месяца продать с закрытием льготки.

Да, именно Господдержка.

Покупка с семейкой, дду, но ввод и ключи в течение полугода, поэтому быстрый переход на вторичку и последующая продажа

Да конечно, стоит набирать льготки и семейки. Знаю человека, который в этом году ( с его слов ) набрал 5 семеек на классную новостройку
Инвест получился просто бомбическии. Государство де-факто раздает деньги определенным группам, они скупают!

Хотя про «глупых инвесторов» тут много кто пишет. И про непроданные жильё.Ух! ПС А Евген в порядке!

предыдущее объекты сделали х2,5-х3, без ипотеки так бы не получилось.

ипотека помогает заработать.

5,2 внесли, на 12 млн на всю котлету льготная ипотека под 4%.Сегодня эти 140 м2 стоят 28.

"Богатеть" все сразу не могут, увы.

При существующей мощной инфляции идет размывание платежа. Никакого гипера не надо, достаточно просто повышенной инфляции, чтобы рублевый платеж размывался в годах и он уже постепенно превращается в тыкву. То что было значимым платежом 40-50 тысяч в 2021 году, сейчас это сущая ерунда, а через 5 лет будет копейками!

В условиях инфляции в 2-3 раза выше европейской кто первый схватил того и тапки.Либо ты вне игры, в аутсайдерах.

у меня масса примеров, когда люди брали весной 2023 например за 10, продавали в декабре за 15. Особенно хорошо пампанул Новое Очаково.

Ну давай посмотрим: жк Полар, пик, старт в июле 2023 года, студия 25 метров - 5.8 млн. Сейчас у пика такие по 8, инвесторы в декабре выходили по 7.3-7.5 млн.

Поделился. У него 5 таких квартир в разных домах и районах , все в бетоне. Он заработал на ней 6 млн и слил в бетоне, бизнес такой был у человека. Купил на стадии котлована, подержал и продал. Перекуп , как тут принято говорить. Одним словом умный человек, не то, что я)))

[Matrosso-2020]

А кто брал под 0,1% с оплатой сверху 20-30%? Они допом должны оплатить ещё каждый год по 35% от разницы ключевой ставки, те 4-5%, так за что же была такая дикая переплата?

Если субсидирует государство (в лице Минфина), то оно же и освобождает от налога на субсидию. А с частным спонсором (застройщиком) ипотеки 0,01% может быть иначе. Но они тоже продумывают, чтобы не отображать данное действо как субсидию.

[Matrosso-2020]

Про это предупреждал ЦБ, что схема рискованная.

ЦБ РФ видел риски и опасность льготной ипотеки в другом - необеспеченности залога реальной стоимостью внешняя ссылка

Материал подготовлен Департаментом банковского регулирования и аналитики, Департаментом финансовой стабильности, Службой по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг. Комментарии и предложения к докладу просим направлять до 31 октября 2022 года на адрес: внешняя ссылка. 107016, Москва, ул. Неглинная, 12 Официальный сайт Банка России: внешняя ссылка
© Центральный банк Российской Федерации, 2022

Оглавление
3. риски сторон схемы ..................................................................................................... 10
3.1. Риски для заемщика ..................................................................................................10
3.2. Риски для банка .........................................................................................................10
3.3. Риски для застройщика ............................................................................................. 11
3.4. Риски для государственного бюджета ...................................................................... 12
3.5. Системные риски для рынка недвижимости и ипотеки ........................................... 12
4. гипотетический сценарий реализации системных рисков
и роль субсидируемой ипотеки ................................................................................. 13

[maik007]

об этих рисках 1000 раз писали все...но поскольку кредит обеспечен залогом нет рисков практически бри банкротстве.

[Matrosso-2020]

об этих рисках 1000 раз писали все...но поскольку кредит обеспечен залогом нет рисков практически бри банкротстве.

ЦБ не выдумывает риски , а обосновывает их внешняя ссылка

Программы «льготной ипотеки от застройщика»

Описанная выше структура сделки создает дополнительные риски для каждой из ее сторон,
а также несет риски для финансовой системы в целом.
3. Риски сторон схемы

3.1. Риски для заемщика
Несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, заемщик берет на себя высокие риски из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости.
Основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%. Представим, что заемщик вдруг захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев. В таком случае он «подарит» банку всю комиссию в размере 20– 30% от цены квартиры (другими словами, позволит ее признать в доход единовременно), а реальная стоимость квартиры на рынке будет на те же 20 – 30% ниже. Это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия в последующем или при изменении жизненных обстоятельств (например, при переезде в другой город и так далее).

Наиболее неблагоприятна ситуация, если заемщик, например, из‑за потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья и банк будет взыскивать принудительно задолженность путем продажи жилья на торгах. В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности.

Данные риски высоки в течение первых трех‑пяти лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены на жилье не будут падать), и кратно увеличиваются в случае снижения цен на рынке жилья
(подробнее – в разделе 4 «Гипотетический сценарий реализации системных рисков и роль субсидируемой ипотеки»).
Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по процентам, что снижает совокупную выгоду для заемщика.
3.2. Риски для банка
Ключевым фактором, определяющим риски банка в этой схеме, является размер комиссии, получаемой от застройщика. Она является важным компонентом общей доходности по кредиту, а также снижает риск потерь банка, так как является невозвратной. Эта комиссия не идет в счет снижения долга заемщика при его дефолте или досрочном погашении. Банк даже немного выигрывает при таких событиях и потому может быть менее склонным идти навстречу заемщику, оказавшемуся в сложной ситуации. Для целей учета эта комиссия должна отражаться в доходе банка постепенно (амортизироваться) в течение всего срока жизни кредита (вплоть до 25– 30 лет). Но при досрочном погашении долга у банка возникает право признания ее в доход сразу в полном объеме.
Тем не менее возможны следующие проблемы.
Недостаточный для покрытия рисков размер комиссии. Как показывает обследование Банка России, в ряде случаев комиссия может быть даже ниже 20– 30%, что связано с конкуренцией – застройщики направляют больше заявок в те кредитные организации, которые согласны на более низкий размер комиссии. Для того чтобы удержать долю рынка, многие банки начинают друг за другом снижать комиссию и в итоге могут недооценить будущие риски, а данный продукт станет для них убыточным.
Недоучет банком удлинения срока кредита с господдержкой также может быть причиной недооценки комиссии. Кредиты в рамках классической ипотеки погашаются в среднем за 7– 10 лет за счет досрочных платежей, тогда как льготные кредиты от застройщика (сред‑
ний контрактный срок около 25 – 30 лет) за счет очень низкой ставки, скорее всего, не будут ускоренно погашаться, если предполагать рациональное поведение заемщиков. Использование банком некорректных предпосылок по сроку кредита может также привести к недооценке размера комиссии, что станет причиной низкой или даже отрицательной доходности на длительном сроке жизни кредита. Удлинение фактического срока жизни кредита также увеличивает кредитный риск – вероятность дефолта на всем сроке жизни кредита (lifetime PD) больше примерно на 5 процентных пунктов.

Искажение LTV. Расчет LTV через соотношение контрактной цены покупки недвижимости и суммы долга заемщика, что практикуется банками, в данном случае будет некорректным. Поскольку цена квартиры завышена в такой схеме, она не отражает цену продажи ее зало‑
годержателем или заемщиком на рынке. С другой стороны, сумма долга по кредиту должна учитывать полученную банком комиссию, подлежащую амортизации. Некорректный расчет LTV без учета этих факторов приведет к ошибочной оценке рисков по кредиту, а также макро пруденциальных надбавок.
Выплата застройщиком комиссии за счет кредита. Так как застройщик получает средства от продажи квартиры не сразу, а после сдачи (до этого они находятся на счетах эскроу в банке), указанная комиссия часто уплачивается банку застройщиком с рассрочкой либо может
быть выплачена, по сути, за счет бридж‑кредита самого банка, что создает для него дополнительный кредитный риск.
Процентный риск. Поскольку данные продукты, как правило, комбинируются с господдержкой, то государство фактически закрывает для банка риск изменения ставок. В случае если кредиты по льготной программе от застройщика выдаются без госсубсидии, то про‑
центный риск для банка оказывается существенно выше, так как он не защищен бюджетом от возможных колебаний ставок. Соответственно, ставка кредитного договора по «льготной ипотеке от застройщика» в таком случае должна быть выше. Однако при комиссии менее 30%
даже со ставкой 4% доходность данного продукта будет ниже, чем в классической ипотеке.
При еще более низкой ставке, например 2%, размер требуемой комиссии для сопоставимости доходностей двух продуктов повышается до 45%. Если банк при этом в своем планировании рассчитывает на высокий уровень досрочного погашения (CPR1) кредитов по льготной
программе от застройщика, это может сильно завышать его собственную оценку потенциальной доходности продукта, включая доход от реинвестирования. Так, при увеличении уровня CPR до 10% в случае классической ипотеки размер требуемой комиссии для поддержания
доходности банка снижается до 20% для ставки 4% и до 30% для ставки 2%. Однако в программе «льготная ипотека от застройщика» отсутствуют стимулы для досрочного погашения, позволяющие достичь такого высокого уровня CPR.

3.3. Риски для застройщика
Несмотря на то что ипотека позиционируется как «льготная от застройщика», застройщики являются бенефициарами данной схемы. Расходы по компенсации банку недополученного дохода от снижения ставки в значительной степени включаются в цену недвижимости, завышая ее, что в целом позволяет сохранить маржинальность на прежнем уровне.
Однако застройщики также сталкиваются с некоторыми рисками. С учетом действующей в настоящее время схемы с эскроу денежные средства от продажи квартиры блокируются на счете эскроу до завершения строительства, что требует от застройщика постоянного
денежного потока для выплаты комиссий банкам (за счет завершения других проектов или привлечения кредита, что будет способствовать росту его долговой нагрузки).
1 CPR (Conditional Prepayment Rate) – коэффициент досрочных возвратов, представляющий собой отношение суммы досрочно погашенного основного долга в течение года к остатку задолженности по кредитам.

12 Программы «льготной ипотеки от застройщика»
3.4. Риски для государственного бюджета
С учетом экстремально низких ставок заемщикам будет выгодно обслуживать кредит в течение всего контрактного срока без досрочных погашений, тогда как для классической или льготной ипотеки характерно ускоренное погашение кредита. Для бюджета это означает
увеличение общих расходов на выплату госсубсидии (из‑за завышения стоимости жилья и удлинения срока кредита), а также повышенные процентные риски при росте ставок в периоды экономической нестабильности. Это будет приводить к росту фискальных рисков в самые не‑
подходящие моменты: в условиях кризиса, когда и так снижаются доходы и растут расходы бюджета.

3.5. Системные риски для рынка недвижимости и ипотеки
Широкое распространение программ «льготной ипотеки от застройщика» искажает показатели состояния и динамики рынка (средние цены, объемы кредитования и сделок на рынке первичного жилья, ставки кредитования). Некоторая коррекция цен на жилье после существенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан.
Однако в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены, фактически имеется маскировка снижения цен на недвижимость.
Комиссия банку, заложенная в схему «льготной ипотеки от застройщика», как правило, превышает скидку, которую застройщик предлагает остальным покупателям, поэтому завышение цен происходит и для них, то есть, по сути, финансирование данной схемы осуществляет до‑
статочно широкий круг лиц.
Таким образом, программа задает неверные ориентиры для принятия решений покупателями, инвесторами, создает предпосылки для искусственного роста цен в отрыве от благосостояния домохозяйств и последующей серьезной коррекции рынка.
Поскольку цены на первичном рынке жилья завышены, это приводит к искажению показателя LTV, призванного отражать достаточность первоначального взноса на покрытие рисков возможного обесценения стоимости жилья. Если сумма первоначального взноса не меняется,
а стоимость жилья и, соответственно, размер кредита увеличиваются, формальный LTV также растет. Но самое главное, что поскольку цена квартиры завышена, то получается, что экономический LTV (если брать не договорную, а реальную стоимость квартиры в момент покупки)
оказывается выше 100%.
В результате для заемщика уровень первоначального взноса (обратный показатель от LTV) перестает отражать его защищенность в случае дефолта. То есть формально первоначальный взнос может быть, например, 15%, что должно говорить о том, что даже при продаже кварти‑
ры с дисконтом до 15% к рынку заемщик потеряет часть первоначального взноса, но кредит сможет закрыть. Однако в реальности квартира была оценена выше рынка на 20– 30% и дисконта 15% может быть недостаточно, чтобы ее продать, так как цена будет выше рынка. Иными
словами, при продаже квартиры за ее реальную рыночную цену полностью погасить кредит не получится, и заемщику придется доплатить.
Кроме того, завышение уровня цен на недвижимость в целом приводит к тому, что и по прочим ипотечным кредитам уровень LTV оказывается заниженным относительно своего реального уровня. Рост реального уровня LTV говорит о накоплении системных рисков
на рынке ипотеки.
Искажение (занижение) LTV создает дополнительные риски при секьюритизации кредитов,выданных в рамках «льготной ипотеки от застройщика», если они будут включены в общий пул с классическими ипотечными кредитами: у инвестора уже не будет «защиты» в виде комиссии, которая есть у банка‑оригинатора. Наличие таких кредитов в пуле может стать препятствием к включению соответствующих выпусков в Ломбардный список Банка России.