Налог при продаже квартиры сособственниками при разной длительности владения долями 24 / 336

Всем добрый день. Подскажите, пожалуйста, если при продаже квартиры, в которой владелец А владеет своей долей более 3 лет (наследство), а владелец Б владеет своей долей менее 3 лет (дарение близким родственником), есть разница при продаже для владельца А с точки зрения налогообложения продавать единым договором или отдельными по количеству собственников? Для владельца Б выгоднее отдельными? И, если возможно, ещё вопрос - покупателей такие ситуации с отдельными договорами отпугивают?
Спасибо.

Для владельца А - разницы нет, у него в любом случае налога не возникает.

Для владельца В - выгоднее отдельными договорами (в идеале - в разные даты, дабы налоговой было труднее доказать, что это на самом деле продажа всей квартиры была, а не ее частей).

Другое дело, что сейчас все сделки с долями идут только через нотариуса. Т.е. - лишние расходы и куча потраченного времени.

Плюс - покупатель будет опасаться, что после того, как он купит первую долю - владелец второй доли может решить что хочет больше денег. И не факт, что в этом случае предварительный договор поможет покупателю.

Тататьяна

Есть вариант продать долями, но одним договором, прокатит не прокатит в налоговой сейчас не знаю, но шанс есть. Когда-то так делали, но достаточно давно.
В договоре указать квартира по адресу.. стоит условно 10 млн. Собственник А оценивает свою долю в 6 млн, собственник В оценивает свою долю в 4 млн. Ну или то же самое отдельными договорами, наверное еще лучше. Тогда еще и весь вычет можно применить и не так явно будет выглядеть при подаче 3ндфл
Помним про обязательный налог с 70% от кадастровой стоимости.
ЗЫ Советую проконсультироваться с налоговым консультантом дополнительно. Практика меняется, риелторы до налогов с клиентами не часто доходят.

Charly55

28.11.24, 12:34
almaz74 писал(а):
Для владельца А - разницы нет, у него в любом случае налога не возникает.

Для владельца В - выгоднее отдельными договорами (в идеале - в разные даты, дабы налоговой было труднее доказать, что это на самом деле продажа всей квартиры была, а не ее частей).

Другое дело, что сейчас все сделки с долями идут только через нотариуса. Т.е. - лишние расходы и куча потраченного времени.

Плюс - покупатель будет опасаться, что после того, как он купит первую долю - владелец второй доли может решить что хочет больше денег. И не факт, что в этом случае предварительный договор поможет покупателю.

Большое спасибо за ответ. А чем налоговой неугодна продажа частями (отдельными договорами) за один раз? И чем это грозит продавцам? Оспариванием суммы налога? Сделка не может быть оспорена?

Тататьяна

28.11.24, 12:45
Charly55 писал(а):

28.11.24, 12:34
almaz74 писал(а):
Для владельца А - разницы нет, у него в любом случае налога не возникает.

Для владельца В - выгоднее отдельными договорами (в идеале - в разные даты, дабы налоговой было труднее доказать, что это на самом деле продажа всей квартиры была, а не ее частей).

Другое дело, что сейчас все сделки с долями идут только через нотариуса. Т.е. - лишние расходы и куча потраченного времени.

Плюс - покупатель будет опасаться, что после того, как он купит первую долю - владелец второй доли может решить что хочет больше денег. И не факт, что в этом случае предварительный договор поможет покупателю.
Большое спасибо за ответ. А чем налоговой неиугодна продажа частями за один раз? И чем это грозит продавцам? Оспариванием суммы налога? Сделка не может быть оспорена?

Это два отдельных нотариальных договора, которые лучше делать у двух разных нотариусов. Делается это чтобы получить и применить вычет целиком , а не его половину. Сделки с долями это обязательный нотариат, который стоит недешево, это надо учитывать при расчётах.
За один раз если делать, вычет получите не 1 млн, а 500 тыс. У одного нотариуса, могут доначислить в теории налог.
Вычет с 500тыс р это налог 65 тыс руб, но два нотариата обойдутся (оформление) наверное тыс в 50-60. Поэтому я лично особой финансовой выгоды в двух договорах не вижу. Разве что разную цену в договорах на доли будет поставить проще.

Charly55

Но для покупателя риска оспаривания договора нет? Претензии у налоговой к продавцу, если что? Покупателю, если все состоялось, беспокоится не о чем?

28.11.24, 12:46
Тататьяна писал(а):
quote]

А если продавцу А вычет не нужен, продавец В может при единой продаже воспользоваться полностью вычетом в 1млн.? Или для этого в любом случае нужно два отдельных договора у двух разных нотариусов?
Это что-то запрещённое, нарушающее закон, эти два договора?
Спасибо.

Вычет дается на обьект целиком и делится пропорционально собственникам, но может позвонить и спросить в налоговой конкретно по Вашему случаю получит ли Б вычет в 1млн или в 500 тыс. Это нормальный вопрос. При совместной собственности думаю вычет можно было бы перераспределить, при долевой скорее всего нет. Но спросите.
Не запрещенное, но на грани- попытка ухода от налогов.

28.11.24, 13:00
Тататьяна писал(а):
Вычет дается на обьект целиком и делится пропорционально собственникам, но может позвонить и спросить в налоговой конкретно по Вашему случаю получит ли Б вычет в 1млн или в 500 тыс. Это нормальный вопрос. При совместной собственности думаю вычет можно было бы перераспределить, при долевой скорее всего нет. Но спросите.
Не запрещенное, но на грани- попытка ухода от налогов.

Ещё раз спасибо!

28.11.24, 12:55
Charly55 писал(а):
Но для покупателя риска оспаривания договора нет? Претензии у налоговой к продавцу, если что? Покупателю, если все состоялось, беспокоится не о чем?

Тут психологический фактор скорее. И риск форс мажора.
Покупатели сейчас балованные) могут сказать или фи или дайте скидку)