✅ ЖК Pave, Forma, 2-й Павелецкий проезд 1 / 41

ЖК Pave, Forma, локация здесь: внешняя ссылка

Написал у себя в канале разбор (внешняя ссылка) и решил что на форуме тоже полезно разместить.

В 9 минутах находится станция Дербеневская, ранее Москва-Товарная-Павелецкая. С ней не все так просто.

В октябре 2024 года Москомархитектура приняла распоряжения, которые приостанавливают подготовку подземного участка МЦД-5, как и существующих наземных платформ. Максим Ликсутов подтвердил, что Павелецкое и Ярославское направления будут развивать отдельно. МЦД 5 не будет, так как построить еще один подземный тоннель под центром города сложно и дорого, на мой взгляд. Власти приняли Соломоново решение - обойдутся радиусами. Просто обновят поезда и сверху и снизу и уберут интервалы движения.

В 2025 году должны начать обновлять поезда на Ярославском направлении. Затем уже займутся Павелецким, куда входит Дербеневская. Обновят поезда и уберут интервалы движения. То есть доехать отсюда на юг - до Тульской, например, или до Варшавки получится. А в центр - нет. Тоже не страшно, но не так удобно…

Когда ПИК на аукционе выкупил этот участок, все думали что город сделает подземную станцию Дербеневскую и протащит тоннель под центром, соединив со многими пересадками. Увы и ах, этого не будет. Я с самого начала смотрел на этот проект с недоверием - слишком дорого и сложно и не так уж необходимо.

Теперь про ЖК: 847 квартир с потолками 3.1 метр и 503 ММ, включая 66 гостевых. Немного и не мало. Нормально. Отделки нет.

Для себя. Тут все просто - если вы хотите жить почти на Павелецкой или Тульской, если готовы ждать ключей до конца 2028 года, если денег на Era или High Life не хватает, то можно рассмотреть. За 4 года локацию сделают лучше, цены подрастут. К 2035 году Павелецкая будет завалена новыми офисами и жильем, а близость к центру играет ключевую роль. Тут тоже все будет застроено. С другой стороны - Павелецкий грузовой двор весь под КРТ идет. Но дело не быстрое, все только начинается. Зато цены не очень высокие у Formы сейчас, а когда все застроят и район преобразится - будет дороже.

Под аренду. Евро-двушки на воду были от 17 млн. Плюс 3 млн на ремонт. Выходит 20 млн. Аренда здесь была бы сейчас около 120-130 тысяч. Наверное будет 150.000. Грязная доходность около 9% получается. А чистая - 8%. Были там и дешевле квартиры и будут еще, значит доходность под 10% жду. Очень хорошо. Но очень долго строить еще. Евро- двушки по 20 млн за 50 метров, плюс ремонт = 25 млн. Сдавать будете за 170-200 тысяч. Очень прилично.

Инвестиции. Проект на будущее. Пока в него все плюются, пока локация трешовая и это надолго. Я не знаю, как пойдут продажи в ближайшие полгода - год здесь, скорее всего цены не вырастут сильно. Но, со временем все тут будет хорошо. Лет через 5-10 будет нормальная локация, но очень не скоро. В семейную ипотеку можно подумать.