ЖК LIFE TIME на Макеева от Sminex. 1 / 59

ЖК LIFE TIME на Макеева от Sminex.

Локация здесь: внешняя ссылка

Подбирали с клиентами жилые комплексы рядом с Сити для вложения денег, сдачи в аренду, возможно в будущем для себя. Почему не сам Сити? Не хотят, не нравится, устарел...

По следам этих размышлений будет несколько постов с разборами локаций и ЖК. Начнем с Life Time, который строится рядом с Ваганьковсковским кладбищем (хотя оно уже давным-давно стало достопримечательностью, но нравится не всем). За 250 лет существования на нем похоронили полмиллиона москвичей, много знаменитостей, таких как Владимир Высоцкий, Сергей Есенин, Влад Листьев. Сегодня захоронения там редки, а стоимость места легко обходится по цене 1-2-х комнатной квартиры в Москве.

Ладно, жути нагнал, теперь к делу. Начинала работать над проектом Интеко, назвали Onest, а потом все хозяйство у них купил Sminex, который сейчас и достраивает проект под новым названием - Life Time.

Распроданность - 38%, если верить отстающему НашДомРФ. Скорее всего сейчас уже более 40%. Средние темпы, я бы сказал. Не знаю почему все пишут, что это самый продаваемый объект в Москве

Ключи должны передать 31.08.2026. Отделки нет. Высота потолков - 3.28-3.54. Остальные данные на НашДомРф.

Для себя. Рядом ТТК, Звенигородское шоссе, до метро 12 минут пешком и можно прогуляться полчаса до Сити. С транспортом все в порядке. Центр рядом. Вся инфраструктура со школами и садами присутствует, фитнес, бассейн… До парка Красная пресня идти далековато, но рядом есть приятные скверы, на парки они не тянут. Здесь будет 511 квартир на 459 машиномест (с гостевыми) - вполне съедобно. Но это все-таки премиалка, поэтому может всем и не хватить.

Под аренду, как всегда, давайте просто посчитаем. Однокомнатные квартиры продают от 60 миллионов за 55 м2. Если ее грамотно отремонтировать и меблировать, то придется потратить 5-6 млн. Дешевле в премиум-классе нельзя. Скорее всего, даже дороже. Но берём 66 млн. Аренда будет около 200-250 тысяч. Это я знаю не в теории, мы много квартир сдавали в новых домах здесь - хоть в Сити парке, хоть в Пресне Сити, хоть в Red Side. Тут будет немного дороже, но не критично. И то не факт, кстати… Доходность не очень высокая - 3% чистыми или 4% грязными.

Евро-3 возьмем за 100 миллионов. Ремонт и мебель обойдутся еще в 12-15 млн, если сделать хороший ремонт, как мы это умеем. Тут дешевле не получится. Дешево сделаете - богатые не снимут. А бедные не потянут. Ничего не выйдет. В общем тогда сдадим за 350-400.000 плюс/минус. Тоже знаю из практики, а не в теории. Доходность такая же, как в евро-двушках. Не интересно.

Инвестиции. RedSide продают за похожие деньги, однако LifeTime новее, планировки получше. В общем своих покупателей точно найдет. С учетом приличных продаж на элитном рынке ценник должен быть немного повыше здесь на ключах. Примерно на 10-15%, нежели сейчас.

Вывод простой: скучновато.
Самое интересное:

Здесь получился случайный инвест пару лет назад:

Этот проект собиралась построить ИНТЕКО и позиционировали его как «бизнес», по сути. Ценник был 500.000 за метр.

Люди боялись брать из-за геополитики, но кто осмелился - тот в дамках. Потому что потом было так:

Смайнекс купил Интеко, переделал этот ЖК в элитку, поднял прайс. Сейчас там стоимость от 1 млн за метр уже.

А вот кто успел залететь по 500, тот сделал х2 за пару лет и еще в аренде будет 10% получать. Эх, было время…

Хотя, и сейчас застройщики по ряду жилых комплексов дают очень интересные цены. Тот же High Life от Пионера (про него писал тут: внешняя ссылка), Forma вывела Pave по приличной цене (тут писал: внешняя ссылка), Level Нижегородская и Звенигородская или ПИК с Ильинскими и Саларьево и Донстрой мы купили клиентам и тд… Не верю я в депозиты, сорри. Точнее верю, но лучше буду в хорошей недвижимости. Так спокойнее.

Кстати, вторая очередь Левел Нижегородской и Звенигородской выходит по очень приятным ценам. Но там далеко не все можно брать…