Неопубликованный стандарт защиты ипотечных заемщиков вступает в силу с 1 января 2025г 3 / 102
21 дек.
Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков вступает в силу с 1 января 2025 года. Документ ЦБ пока не опубликован — только отдельные выдержки из него внешняя ссылка (см текст под спойлером)
1. Одно из требований — сумма займа в банке не должна быть выше 80% от справедливой стоимости квартиры. Этим пунктом Банк России пытается минимизировать риски для заемщиков, когда, например, через 1-2 года человек захочет продать квартиру, но вырученных от продажи денег не хватит, чтобы закрыть долг перед банком.
Разберем на пырмере. Вы купили квартиру в Москве за 12 млн. Первоначальный взнос был всего 10%. Взяли под нынешние 23% годовых на 30 лет. Исправно платили 2 года по 211,6 тыс. рублей в месяц. За 2 года отдали банку больше 5 млн рублей, а долг все не снижался.
Вам это надоело, и вы решили продать квартиру. Но за эти два года стоимость недвижимости просела на 20%. Теперь ваша квартира стоит не 12 млн, а 9,6 млн. Ваш долг перед банком — 10,6 млн рублей. Вы отдали банку за два года 6,3 млн рублей (с учетом первоначального взноса), лишились квартиры, а теперь все еще должны вернуть банку 1 млн рублей.
2. Махинации с первоначальным взносом теперь также под запретом. Например, нельзя при покупке квартиры в ипотеку использовать кешбэк от застройщика в качестве первоначального взноса.
С одной стороны, разумно. ЦБ пытается стимулировать покупателя оплачивать первоначальный взнос только за счет собственных средств. Чем ниже первоначальный взнос, тем выше риск не справиться с кредитом.
«Ситуация усугубляется, если первоначальный взнос — это на самом деле скрытый потребительский кредит, полученный заемщиком в другом банке по сверхвысокой ставке», — прокомментировал «НИ» младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский.
3. Теперь регулятор запретил банку получать вознаграждение от застройщика за снижение ставки.
Как это работало? Застройщик «субсидирует» вашу ставку в банке. Вместо рыночных 20% вы получаете кредит под 15%. Но это не потому, что вы такой классный. Разницу вам заложат в стоимости квартиры. Схему активно начали использовать, кстати, когда ввели льготную ипотеку под 3% годовых.
«Необоснованное завышение стоимости жилья по ипотеке ведет к несправедливому перекладыванию всех затрат и большей части рисков на заемщика, в т. ч. увеличивает долговую нагрузку. Конкретно этот запрет был связан с образованием в конце 2023-го картеля банк — застройщик, когда банк кредитовал только тех заемщиков, которые брали жилье у застройщиков, согласившихся платить комиссию банку. Прочим отказывали», — пояснил Вячеслав Путиловский.
Но для банков запрета на такие услуги нет. С 1 января их обяжут лишь честно говорить заемщику, какая разница в полной стоимости кредита и стоимости кредита с допуслугами. Условно, что выгоднее: воспользоваться «своей ставкой» или те же деньги потратить на первоначальный взнос. Решать будет клиент.
4. Новые ипотечные стандарты запрещают банкам направлять выданные по ипотеке средства на такие счета.
В отличие от счетов эскроу, деньги на аккредитивах не защищены системой страхования вкладов. Банки получают доход с этих денег и даже частично могут с вами поделиться своей прибылью, предложив более привлекательные условия по ипотеке. Но, если у банка заберут лицензию, вы в проигрыше: лишитесь и квартиры, и денег, предупреждал ранее регулятор.
«В случае банкротства банка, где лежат денежные средства на аккредитиве, заемщик рискует их потерять, оставаясь при этом должным банку — кредитору. Т. к. средства не фактически получены застройщиком, то квартиру заемщик также может не получить. Счета эскроу при этом застрахованы государством (на 10 млн рублей)», — пояснил «НИ» Вячеслав Путиловский.
Разберем на пырмере. Вы купили квартиру в Москве за 12 млн. Первоначальный взнос был всего 10%. Взяли под нынешние 23% годовых на 30 лет. Исправно платили 2 года по 211,6 тыс. рублей в месяц. За 2 года отдали банку больше 5 млн рублей, а долг все не снижался.
Вам это надоело, и вы решили продать квартиру. Но за эти два года стоимость недвижимости просела на 20%. Теперь ваша квартира стоит не 12 млн, а 9,6 млн. Ваш долг перед банком — 10,6 млн рублей. Вы отдали банку за два года 6,3 млн рублей (с учетом первоначального взноса), лишились квартиры, а теперь все еще должны вернуть банку 1 млн рублей.
2. Махинации с первоначальным взносом теперь также под запретом. Например, нельзя при покупке квартиры в ипотеку использовать кешбэк от застройщика в качестве первоначального взноса.
С одной стороны, разумно. ЦБ пытается стимулировать покупателя оплачивать первоначальный взнос только за счет собственных средств. Чем ниже первоначальный взнос, тем выше риск не справиться с кредитом.
«Ситуация усугубляется, если первоначальный взнос — это на самом деле скрытый потребительский кредит, полученный заемщиком в другом банке по сверхвысокой ставке», — прокомментировал «НИ» младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский.
3. Теперь регулятор запретил банку получать вознаграждение от застройщика за снижение ставки.
Как это работало? Застройщик «субсидирует» вашу ставку в банке. Вместо рыночных 20% вы получаете кредит под 15%. Но это не потому, что вы такой классный. Разницу вам заложат в стоимости квартиры. Схему активно начали использовать, кстати, когда ввели льготную ипотеку под 3% годовых.
«Необоснованное завышение стоимости жилья по ипотеке ведет к несправедливому перекладыванию всех затрат и большей части рисков на заемщика, в т. ч. увеличивает долговую нагрузку. Конкретно этот запрет был связан с образованием в конце 2023-го картеля банк — застройщик, когда банк кредитовал только тех заемщиков, которые брали жилье у застройщиков, согласившихся платить комиссию банку. Прочим отказывали», — пояснил Вячеслав Путиловский.
Но для банков запрета на такие услуги нет. С 1 января их обяжут лишь честно говорить заемщику, какая разница в полной стоимости кредита и стоимости кредита с допуслугами. Условно, что выгоднее: воспользоваться «своей ставкой» или те же деньги потратить на первоначальный взнос. Решать будет клиент.
4. Новые ипотечные стандарты запрещают банкам направлять выданные по ипотеке средства на такие счета.
В отличие от счетов эскроу, деньги на аккредитивах не защищены системой страхования вкладов. Банки получают доход с этих денег и даже частично могут с вами поделиться своей прибылью, предложив более привлекательные условия по ипотеке. Но, если у банка заберут лицензию, вы в проигрыше: лишитесь и квартиры, и денег, предупреждал ранее регулятор.
«В случае банкротства банка, где лежат денежные средства на аккредитиве, заемщик рискует их потерять, оставаясь при этом должным банку — кредитору. Т. к. средства не фактически получены застройщиком, то квартиру заемщик также может не получить. Счета эскроу при этом застрахованы государством (на 10 млн рублей)», — пояснил «НИ» Вячеслав Путиловский.
Итоги выборов президента США. Интерактивная карта
внешняя ссылка
внешняя ссылка
вчера
"Волки позорные"
Обложили со всех сторон. Как теперь рендеры продавать?
Обложили со всех сторон. Как теперь рендеры продавать?
Серые ники - зло.
15 ч
По моему некорректно говорить, что сумму первоначального взноса получил банк. Эту сумму получил продавец квартиры, а не банк. Поэтому правильнее звучала бы фраза "Вы отдали за два года 6,3 млн"21.12.24, 17:01trumpdonalt писал(а):Вы отдали банку за два года 6,3 млн рублей (с учетом первоначального взноса)
