Каким должен быть надежный Договор на оказание риэлтерских услуг? 10 / 8241

Константин Че

Выставляю на критику риэлтерского сообщества форму Договора на оказание риэлтерских услуг (эксклюзивный договор; частный пример Договора на РУ по продаже с одновременной покупкой).

Хотелось бы, чтобы он полностью защищал меня, риэлтера от возможного произвола недобросовестных клиентов. Чтобы можно было спокойно работать, в т.ч. не бояться встреч своих клиентов с другими риэлтерами.

Хочу загрузить максимум народа. И, надеюсь, результатом будет то, что очень много риэлтеров будут искать покупателей и объекты на покупку для моего клиента. Попытаюсь качественно охватить ВСЕХ покупателей на дома в городе и ВСЮ информацию (в т.ч. закрытую) о продаваемых участках и недостроях.
Но привлекая сторонних риэлтеров для поиска покупателей, я должен быть уверен, что никто из них не «перепрыгнет» меня, т.е., нарушив этические нормы, станет претендовать на мою зарплату. А они такое могут. На то и существует – прежде всего ОБЕЩАНИЕ клиента, а, во-вторых, Договор на оказание риэлтерских услуг, который будет это обещание поддерживать.

Я хочу также быть увереным, что если добросовестно и в срок сделаю свою работу, а Заказчик откажется мне ее проплачивать, я смогу взять свое вознаграждение + штрафные санкции за просрочку по суду.

Еще один смысл Договора такой: я делаю указанные в Договоре виды работ и это (при наличии подписей Заказчика в Акте о проделанной работе, что я эту работу сделал и пунктов 2.3.и 2.4. Договора (Заказчик не имеет права заказывать аналогичную услугу другим Исполнителям; Выполнение части работы по договору самим Заказчиком не меняет условий Договора) будет для суда основанием для принятия решения о том, что благодаря мне был достигнут результат (Покупатель и объект на покупку найдены) и что я могу получить причитающееся мне по Договору вознаграждение в полном объеме.

Порядок заключения Договора такой: составляю перечень работ по договору, отправляю Договор Заказчику на предварительное прочтение, он прочитывает, исправляет, дополняет своими требованиями, пересылает мне, составляется окончательный вариант, который и подписывается.

Договор состоит из 4х частей: основного текста и 3х приложений

В основном тексте: предмет, цена, срок действия. А также требование соблюдать формальности - заполнять Приложения по ходу работы.

Приложение Перечень работ. Список работ, которые будут сделаны Исполнителем. Заказчик при подписании утверждает его, а также суммы предоплаты по расходам

Приложение Протокол согласования стоимости работ. Каждый вид работ оценивается по себестоимости. В случае досрочного прекражения Договора поинициативе Заказчика, он оплачивает Исполнителю его трудозатраты, согласно объему (Акт) и стоимости (Протокол)

Приложение Расписка за покупателя и Расписка за объект - это заключительная точка. Подписываясь под ней Заказчик подтверждает, что именно Исполнитель, а никто другой нашел данного конкретного покупателя/объект на покупку.

Понятно, что все повороты жизни не учтешь. Но, мне кажется, такой Договор и работа по нему будет (помимо прочего) упрощать видение клиентом и агентом перепетий ситуации с точки зрения их отношений. И как того так и другого дисциплинировать. Потому что ситуация каждый момент будет ясна и однозначна (тот сделал вот такую работу, это - ее результат. За такой результат этот по Договору должен то-то и то-то)

Формат форума не позволяет читать ссылки, а вставка их в основном тексте усложняет восприятие. Поэтому я вынес все тексты за пределы форума. Посмотреть можно здесь: внешняя ссылка.

ох, внимательно прочитать не смогла, по постараюсь позже.

Возникает такой вопрос:

как правильно объяснить клиенту, почему ему необходимо и выгодно заключить договор и именно такой договор?

я добавляю такой пункт (вставляю в необработанном для вашего договора виде, извините, не успеваю). Кажется у вас такой момент пока не учтен.

Обязательства Исполнителя перед Заказчиком считаются выполненными в следующих случаях:
• если Заказчик подписал договор купли-продажи объекта с покупателем (гражданином или юридическим лицом), представленным Исполнителем;
• если Заказчик подписал договор купли-продажи Объектов с лицом или организацией, являющимися участниками (учредителями), акционерами организации, представленной Исполнителем Заказчику в качестве возможного покупателя или супругами, детьми, родителями и другими родственниками лица, представленного Исполнителем;
• если Заказчик подписал договор купли-продажи Объекта с лицом или организацией, являющимися участниками (учредителями), акционерами организации, представленной Исполнителем Заказчику в качестве возможного покупателя;
• если Заказчик подписал договор купли-продажи объекта с организацией, учредителем (участником), акционером которой является хотя бы один из руководителей организации, представленной Исполнителем в качестве возможного покупателя;
• если Заказчик подписал договор купли-продажи с организацией, в которой хотя бы одним из учредителей (участников), акционеров либо одним из руководителей является хотя бы один из учредителей (участников), акционеров либо один из руководителей организации, представленной Исполнителем Заказчику в качестве возможного покупателя.

Обязательства Исполнителя считаются выполненными, если договор купли-продажи подписан с лицами, указанными в настоящем пункте, в течение срока действия настоящего Договора, а также в течение 1 (одного) года после окончания срока действия настоящего Договора.

Константин, еще я бы советовала вам разделить договор, приложения, комментарии, лирические отступления и т.д. на разные сообщения.
Структурируйте информацию, чтобы те, от кого вы хотите услышать совет, не тратили время на обработку вашей информации до читаемого вида. Уважайте труд коллег! :evil:

А тема интересная.

Интересно...

"В случае нарушения Заказчиком пункта 2.3. Договора Заказчик обязан оплатить все произведенные расходы Исполнителя и вознаграждение в полном размере."

Нам буквально сегодня отказали в суде по данному пункту договора, ссылясь на ст. 16 Закона о защите прав потребилетелей. Говорят, что мы этим ущемляем права клиентов.

Ipon писал(а):
"В случае нарушения Заказчиком пункта 2.3. Договора Заказчик обязан оплатить все произведенные расходы Исполнителя и вознаграждение в полном размере."

Нам буквально сегодня отказали в суде по данному пункту договора, ссылясь на ст. 16 Закона о защите прав потребилетелей. Говорят, что мы этим ущемляем права клиентов.

Но это важный пункт. Если по нему не обеспечить гарантии, то не сможешь спокойно сотрудничать с другими риэлтерами.

Ваш адвокат вам что-то советует на будущее, как-то можно решить вопрос?

По данному пункту возможно попробовать взыскать произведенные расходы и стоимость услуг до момента расторжения договора. При этом смета на выполнение работ должна быть согласована с заказчиком и заказчик должен признавать произведение Исполнителем работ. Если Вам это удастся - взыскивайте. Оплата вознаграждения в полном объеме "ущемляет" права потребителя.

Ipon писал(а):
По данному пункту возможно попробовать взыскать произведенные расходы и стоимость услуг до момента расторжения договора. .

Примечание: в цену работ (услуг) надо заранее закладывать стоимость отсрочки выплаты и судебные расходы. Я для себя увеличил ее на 50% от той, что устраивала бы меня при сиюминутной оплате, но реально надо ставить побольше. В этом случае вам может и не понадобится

оплата вознаграждения в полном объеме

, которая

"ущемляет" права потребителя.

В свое время, когда меня впервые кинули, мне юрист примерно то же самое сказал: берите подпись с клиента за каждое выполненное действие. Вот и стараюсь брать. Для того есть Акт выполненных работ (где он и расписывается) и Протокол согасования стоимости (по которому сумма компенсацими вычисляется, исходя из цены каждого вида работ)

При этом есть неудобства. И мобильность работы уменьшается. Но ты хотя бы уверен, что работаешь не бесплатно. Это, конечно, работе помогает больше, чем формализация - мешает.

Есть еще один момент. Вы не должны заниматься взыскиванием. И даже думать об этом. Этим должен заниматься отдельный специалист. Ему надо платить. Это тоже должно быть отражено в цене работ.

И тогда цена работ в Протоколе у тебя получится дорогой. Клиент забеспокоится. Я считаю, что проблема решается путем объяснения, что платить по этой таксе придется только если вы Договор не выполните. И неплохо бы поткреплять свои слова большим офисом. Для солидности.

Сижу свои образцы договоров корректирую
Возник вопрос к участникам форума по нижеприведённым двум пунктам

4.5. При подписании настоящего Договора Заказчик вносит Исполнителю в обеспечение его затрат по исполнению обязательств по п.2 и в доказательство серьёзности намерений аванс в размере USD ________(________________ долларов США).

5.6. Если Исполнитель в течение срока действия настоящего Договора не предпримет действий по должному выполнению взятых на себя по п. 2.1 обязательств, то он возвращает Заказчику сумму аванса, указанную в п. 4.5 в двойном размере.

Практикуете подобные пункты в своих договорах?
Мудренько , понравилось вот это

Примечание: в цену работ (услуг) надо заранее закладывать стоимость отсрочки выплаты и судебные расходы. Я для себя увеличил ее на 50% от той, что устраивала бы меня при сиюминутной оплате, но реально надо ставить побольше.

И тогда цена работ в Протоколе у тебя получится дорогой. Клиент забеспокоится. Я считаю, что проблема решается путем объяснения, что платить по этой таксе придется только если вы Договор не выполните.

Подредактировал Договор: дополнил Актом показов, усовершенствован Протокол и т.д. (см. примечание 1 в основном тексте Договора) см. внешняя ссылка

Программа максимум - работа по Договору должна создавать материальные следы твоих нематериальных услуг, "ценную бумагу", имеющую определенную стоимость в случае его нарушения Заказчиком (правда, получаемой по суду, но с вероятностью, приближающейся к 100%)

Отдельно (мне посоветовали на форуме как "бумажку вносящую свой вклад в разрушение бастионов неплатежей") представлено Приложение, не отраженное в тексте Договора: Официальное предупреждение Заказчика ( внешняя ссылка и внешняя ссылка) и Официальное предупреждение Исполнителя ( внешняя ссылкаи внешняя ссылка)
Приложения еще сырые. Предполагаемый смысл первого - подстраховать себя от опасных решений Заказчика (типа покупки объекта с занижением цены в Договоре к.-п.).
Смысл второго - дать возможность Заказчику цивилизованно влиять на работу Исполнителя. А то они - видишь по выражению глаз - чем-то недовольны, а сказать не могут. Пусть пишут. Лучше так, чем кидки из-за недовольства.

Главный вопрос который я сейчас хочу решить - это юр.подстраховка несопровождаемых показов. Более подробно о теме можно посмотреть здесь (переписка с юристом внешняя ссылка) и общение на форуме (http://forum.ners.ru/viewtopic.php?t=78 ... a1435dcf60)