Как уйти от ЕНВД при посуточной аренде? 19 / 8628

ПБОЮЛ имеет в собственности несколько квартир в одном доме и сдавал их внаем физ.лицам, с чего в 2006 году платил УСН (6% ). Сейчас ПБОЮЛ сдает те же квартиры посуточно, что классифицируется как "услуги по временному размещению" и облагается (в нашем регионе) ЕНВД. Сумма налога (исчисляется с площади спальных помещений - квартир) в 3 раза больше, чем на УСН. Ищу возможность уйти с ЕНВД на УСН. Простое товарищество - да, знаю, но УСН будет 15%. Есть ли еще варианты? И самое главное: где временнАя граница между понятиями "сдача внаем" и "временное размещение"? Кто и как докажет мне, что заселяя жильца на 1 сутки я осуществляю НЕ "сдачу внаем" и тем самым не могу использовать УСН?
В начале апреля предстоит сдавать декларацию за I кв. 2007, и я для себя решила так: по одной квартире отчитываюсь по ЕНВД, оформляя людям гостиничный счет + кассовый чек, а по остальным квартирам составляю обычный договор найма, с указанием размера арендной платы за 1 сутки, что не запрещено, + акт, + кассовый чек. И соответственно плачу УСН (6%), ничуть не скрывая выручку. Зацените такой вариант.

По поводу ЕНВД есть Приказ Минфина РФ от 26 сентября 2005 г. N 03-11-02/44 в пункте десятом которого сказано: на уплату единого налога может переводиться предпринимательская деятельность по оказанию услуг по временному размещению и проживанию с использованием объектов, используемых для временного размещения и проживания (квартира, комната, строение, часть дома и т.п.), общая площадь спальных помещений которых не превышает 500 квадратных метров.
Действующими в настоящее время нормативными правовыми актами не дано понятия "спальное помещение". Поэтому, по нашему мнению под спальным помещением следует понимать помещение, используемое для временного размещения и проживания, а под общей площадью спальных помещений - общую площадь указанных помещений, которая определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов: договоров купли-продажи квартир, домов, гостиниц, пансионатов и других средств временного размещения и проживания граждан; технических паспортов, планов, схем, экспликаций и договоров аренды (субаренды) на средства временного размещения и проживания и другие документы, содержащие информацию об указанных объектах налогообложения единым налогом на вмененный доход для отдельных видов деятельности.
При этом при расчете площади спальных помещений в объектах гостиничного типа (гостиницы, кемпинги, пансионаты и т.п.) из общей площади данных объектов исключается площадь помещений, находящихся в общем пользовании проживающих (общие коридоры, санузлы, хозяйственные и офисные помещения, комнаты для бытового обслуживания, столовые и др.).
Если в указанных объектах (гостиницы, пансионаты, кемпинги и т.п.) осуществляются иные виды предпринимательской деятельности, подпадающие по налогообложение единым налогом на вмененный доход, то по ним единый налог на вмененный доход исчисляется отдельно.

Однако, про само понятие "временное размещение" ничего не сказано. Кончно можно обратиться к нормам Гражданского кодекса РФ где в статье 682 ГК РФ сказано, плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Хотя по моему мнению, эта общая норма указывающая, что сама периодичность платежей может быть установлена по желанию сторон. В налоговом плане она не бедет играть никакой роли. Так что указание в договоре на периодичность по уплате никак не повлияет на налоговый аспект вопроса. А в налоговом законодательстве такого опредления нет. Тогда в случае спора в суде опять же приедеться доказывать, что все неустранимые сомнения (в том числе такое как отсутсвие понятие временное размещение, которое можно расчесть как пробел в законодательстве) толкуются в пользу налогоплатильщика

Необходимо отметить, что перейти на ЕНВД по данному виду деятельности должны не только юрлица или ИП, занимающиеся гостиничным бизнесом и аттестованные на соответствие определенной категории. Под ЕНВД попадает любое возмездное предоставление помещения для целей временного размещения или проживания, будь то квартира, комната, строение, часть дома и т.п. как об этом сказано в вышеназванном письме Минфина РФ. Так что, мне кажется при сдаче жилья посуточно все равно придеться применять ЕНВД или судиться.

Спасибо, уважаемый г-н Ребриков!
Однако я продолжаю искать варианты.
Итак, для собственных посуточных квартир я однозначно плачу ЕНВД. А вот что касается квартир, которые я арендую у физ.лиц, а потом сдаю посуточно, по-моему лазейка есть.
В сфере розничной торговли, в частности, нашла письмо Минфина от 24 марта 2005 года № 03-06-05-04/71, где сказано, что если деятельность (облагаемая ЕНВД) осуществляется в рамках договора комиссии, то ни комитент, ни комиссионер (агент) ЕНВД не платят. Первый - потому что хоть и владеет торговой площадью, но торговлю не осуществляет, второй - потому что не является владельцем (либо арендатором) торговой площади.
Насколько может быть применен договор комиссии в моей ситуации?

Мне думается, что логика которая приводиться в названном Вами письме Минфина также может быть применима и к деятельности, связанной со сдачей помещений в аренду посуточно. Заключая договор комиссии Вы вступаете в правоотношения не непосредственно с арендаторами а как бы через посредника. Притом что договор комиссии ( в отличие от того же договора поручения)позоволяет Вам вообще даже не участововать в правоотношениях с третьими лицами. Здесь Вы участвуете во взаимоотношениях только с комиссионером, а такая деятельнсоть как известно под ЕНВД не подпадает. Комиссинер тоже не будет платить ЕНВД, т.к. у него нет одного из необходимых элементов налогооблагаемой базы - базовой доходности, которая опредлеяется как условная месячная доходность в стоимостном выражении на ту или иную ЕДИНИЦУ ФИЗИЧЕСКОГО ПОКАЗАТЕЛЯ, характеризующего определенный вид предпринимательской деятельности в различных сопоставимых условиях, которая используется для расчета величины вмененного дохода. А данным физическм показателем комиссионер вообще никак юридически не обладает, а значит и ЕНВД платить не должен. Комиссионером лучше всего ставить юрлицо или ИП (можно с упрощенкой). С физичиским лицом могут потом возникнуть проблемы, т.к. потом за сдачу посуточно квартир его могут привлечь к ответственности за предпринимательскую деятельнсоть без образования юридического лица.

Вариант с договором комиссии в принципе неплохой. Вообще схемы с посредническими договорами часто используются на практике. Что здесь может Вам грозить. Во-первых, поосторожнее со ставками комиссионного вознаграждения, не надо их сильно занижать и завышать тоже высоко не стоит, чтобы не привлекать внимания налоговиков. Во-вторых, составте приличный грамотный договор комиссии, чтобы потом налоговая не признала его притворной сделкой, т.е. сделкой фактически прикрывающей арендные и соответственно субарендные отношения. С уважением!

Спасибо за ответ!
Итак, сдавая собственные квартиры через комиссионера, я ЕНВД смогу не платить.
А вот насчет субарендных квартир, которые я сама снимаю, а потом сдаю посуточно, намерена поступить так:
Исходя из разъяснений УФНС Иркутской области, ЕНВД не облагается риэлторская деятельность, т.к. она не относится к бытовым услугам. Если я назовусь агентством недвижимости, буду называть плату, принимаемую от посуточных жильцов "комиссионным вознаграждением" и с него платить свои 6% (что меня вполне устраивает), никто не сможет доказать, что это не так. Пришел ко мне клиент, заплатил "комиссионные" 800 рублей и пошел жить на сутки в одну из свободных квартир. Обязана ли я для целей налогообложения заключать с ним какой-либо договор или будет достаточно кассового чека?

какие изменения есть,?

Илья писал(а):
какие изменения есть,?

Прошло три года. Моя квартирно-посуточная деятельность движется успешно. Появилась новая незапланированная прибыль от отмены ККМ (об этом ниже).
За это время в нашем регионе вводили патент на "сдачу в аренду квартир и гаражей", и я в 2008 году здорово сэкономила на налогах, заплатив вместо ЕНВД только стоимость патента.
Через год его отменили.
Бухгалтерией своей я больше не занимаюсь, стою на абон.учете в хорошей бух.фирме. Они для меня вроде бы подыскали какой-то способ уйти от ЕНВД на упрощенку 6%, но после тщательного подсчета сумм оказалось, что это мне совсем не выгодно. Перейдя на упрощенку, я бы начала НЕ пробивать кассовые чеки и пытаться показать как можно меньше выручки. А ведь касса дает мне один огромный плюс: часто клиенты хотят сделать отчетные документы без проживания и платят за это 15% от суммы. В месяц набегает немало.
Поэтому я осталась на ЕНВД (физический показатель мне легче скрыть, чем выручку).
И несмотря на отмену кассовых аппаратов, я оставила свой в работе для удобства клиентов. Сам по себе этот факт привел ко мне новых клиентов, т.к. многие ИП отказались от ККМ и стали выписывать БСО. А клиенту более понятен кассовый чек + гостиничный счет. Обслуживание ККМ (включая ЭКЛЗ) обходится мне в 13 000 в год, но на отчетных документах без проживания я зарабатываю гораздо больше.
Теперь о проблемах:
Проблемы мне доставляют только шумные компании жильцов. При заселении клиент читает грозные памятки, уведомляется о возможности провести ночь в милиции без возврата денег (если соседи вызовут наряд ГБР), но тем не менее гулянки я устранить не могу. Соседи стонут и жалуются на меня во все инстанции.
Кадровые вопросы:
Опытным путем я пришла к выбору персонала не моложе 50 лет. Выбираю тоже тщательно, но в этом возрасте добродетель женщины уже видна по внешности (в отличие от молодежи). В итоге сложился чудесный коллектив 50-60 лет. Сил и энергии у них предостаточно, график хороший (10 смен в месяц по 12 часов). Они очень любят свою работу, прекрасно ладят между собой, семейное и жизненное положение у них стабильное, поэтому это был правильный выбор.
А вот возраст от 40 до 50 лет - самый противный. В этом возрасте многие женщины пессимистичны и стервозны, на собеседовании они могут рыдать и сыпать проклятиями. Поэтому моложе 50 лет я сотрудниц больше не рассматриваю.
Увеличивать количество квартир я не стала, сейчас их 18, и это предел. Если брать новые квартиры, то нужно увеличивать штат, а этого я делать не хочу, устала.
Эти квартиры дают мне определенную годовую прибыль, которую я вкладываю в покупку недвижимости, снижая процент арендованных в пользу собственных.
Через 2,5 года собираюсь полностью уйти от дел, сдавать собственные квартиры в длительную аренду и уехать из страны.

Алена, если не сложно и не составляет коммерч.тайну, ответьте, пожалуйста, на мои вопросы...

1) Напишите, пож-та, какую формулу по ЕНВД вы применяете. Каков платеж у вас?

2) И еще про патент. Каким документом его у вас отменили? У нас есть закон от 2008 г., в 2009 г. ничего не издали. Означает ли это, что закон 2008 г. не продлили на 2010 год? (я про патент)

3) Алена, как берете сторонние квартиры?
1. Официалььно, по долгосрочному (выше 1 года) договору аренды, выплачивая собственнику оговоренную сумму
2. По договору управления, забирая себе 15-20% от суммы аренды, остальное перечисляя собственнику.

4) Платите ли за собственника налоги (НДФЛ), ведь вы налоговый агент, де-юре?

5). Какова доходность на собственную квартиру (купил, сделал ремонт, сдаешь в аренду). Выше ли 2% в месяц (выше депозита банка)?

6) Велика ли сезонность в вашем бизнесе. Каковая % заполняемость (слышал о цифрах в 50% и даже в 80%), велик ли простой?

7) Страхуете ли имущество в квартирах, идут ли на это страховые компании, каков страховой платеж, если идут?

ЗАКОН

ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

О ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМ СИЛУ ЗАКОНА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
"О ПРИМЕНЕНИИ ИНДИВИДУАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМИ УПРОЩЕННОЙ
СИСТЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НА ОСНОВЕ ПАТЕНТА"

Принят
постановлением
Законодательного Собрания
Иркутской области
от 1 ноября 2008 года
N 2/3а-ЗС

Статья 1

Признать утратившим силу Закон Иркутской области от 28 ноября 2007 года N 113-оз "О применении индивидуальными предпринимателями упрощенной системы налогообложения на основе патента" (Ведомости Законодательного собрания Иркутской области, 2007, N 36, т. 1).

Статья 2

Настоящий Закон вступает в силу с 1 января 2009 года, но не ранее чем через месяц со дня его официального опубликования.

Временно исполняющий обязанности
Губернатора Иркутской области
И.Э.ЕСИПОВСКИЙ
Иркутск
17 ноября 2008 года
N 92-оз

этот вопрос снимаю

про патент, кому интересно внешняя ссылка