Печальная правда о агентствах недвижимости. 11 / 6958
22 мар. 2007
Предлагаю обсудить:
когда я прочел, был слегка шокирован, что агентства сами про себя пишут такое:
________________________________________________
Риэлтор как субъект жилищных правоотношений
Печальная правда о агентствах недвижимости.
В жилищных правоотношениях участвуют и публично-правовые образования, к которым относятся государство и муниципальные образования, и юридические лица, и физические лица. Рассматриваемые субъекты жилищных правоотношений хорошо известны и изучены. В то же время в законодательстве и при рассмотрении сторон в обороте упускается из вида один из субъектов - риэлтор. Предполагается, что риэлтор должен вести коммерческую деятельность на основе договора поручения или действуя в чужом интересе без поручения.
Очевидно, законодатель подразумевал, что физическое лицо, обращаясь к риэлтору, заключает договор поручения, в котором указываются предмет (жилое помещение, которое ищет поручитель) договора, обязанности сторон и условия исполнения обязательств. Вероятен вариант действия риэлтора в чужом интересе: узнав из средств массовой информации, кому и какую требуется купить (продать, обменять, взять в аренду) квартиру, риэлтор стремится найти другую сторону, желающую совершить аналогичную сделку. Казалось бы, что и с тем, кто хочет продать, и с тем, кто хочет купить квартиру, после одобрения его действий риэлтор должен заключить договор поручения или иной договор, соответствующий деятельности риэлтора, так как свои действия он совершает исходя из очевидной выгоды или для пользы заинтересованного лица. В соответствии с п.1 ст.981 Гражданского кодекса РФ риэлтор обязан при первой же возможности сообщить заинтересованным лицам о своих действиях. Однако на практике риэлтор старается не связывать себя договорами поручения. Договоры, которые заключает риэлтор, могут называться по-разному, но при их заключении риэлтор стремится или вообще остаться вне рамок договора, или свести свои обязанности к минимуму. Практически это всегда получается, потому что большинство жителей страны в правовом отношении безграмотны, а риэлтор, используя личное обаяние и красноречие, стремится на случай негативных последствий по сделке свести дело к получению своей прибыли. Один из вариантов "взять свои деньги" от поручителя состоит в следующем: риэлтор оформляет "на себя" с продавцом квартиры договор задатка, а с покупателем - договор аванса, причем договор задатка заключается на сумму, в два раза меньшую суммы аванса. При отказе продавца от сделки продавец обязан вернуть задаток в двойном размере в соответствии со ст.381 Гражданского кодекса РФ. Если от сделки отказывается покупатель, то в действие вступают пункты договора аванса, где в обеспечение обязательств указано, что покупатель, отказавшись от сделки, оставляет аванс у риэлтора. В любом случае у риэлтора остается сумма, равная половине суммы, выданной риэлтору покупателем. В случае совершения сделки риэлтор получает всю оговоренную сумму вознаграждения. Встречаются риэлторы, которые стремятся "зарабатывать" деньги через оформление договоров задатка и аванса, затем вынуждая одну из сторон к расторжению договора и не утруждая себя риэлтерской деятельностью.
Будем, однако, исходить из предположения о добросовестности риэлтора. Для осуществления своей деятельности он стремится подобрать приемлемый вариант и для покупателя, и для продавца, но при этом крайне редко проводит проверку "юридической чистоты" (термин взят из рекламного объявления) продаваемого жилого помещения. Если добросовестный риэлтор видит, что квартира принадлежит лицу с явно криминальными наклонностями или эту квартиру стремятся продать в обход закона, то он чаще всего отказывается от участия в сделках с этой квартирой. Оказание услуг по совершению сделки с квартирой между сторонами со стороны риэлтора сводится к сбору различных справок, разрешений и документов на квартиру и проводится только для ускорения сделки по купле-продаже квартиры и скорейшего извлечения прибыли.
Представляется, что есть необходимость регламентации деятельности риэлтора не по причине желания риэлтора извлечь выгоду из своей деятельности, а из-за того, что деликатные действия риэлтора могут привести участников сделки с квартирой к "потере крыши над головой" или к дорогостоящему и длительному по времени судебному разбирательству. Часты случаи невозврата риэлтором задатка или аванса, и тогда истцу (участнику сделки с квартирой) приходится защищать свои права в суде в течение нескольких месяцев. Для извлечения прибыли и утаивания ее от налогообложения риэлтор нередко сводит напрямую между собой покупателя и продавца квартиры, содействует в заключении между ними сделки, а после проведения сделки изымает и у продавца, и у покупателя любые документы, указывающие на него. Деньги по договору между ним и сторонами он забирает при расчетах между продавцом и покупателем, не оставляя при этом своих расписок.
Одна из форм деятельности риэлтора, как указано выше, заключается в действии в чужом интересе или действии по договору поручения. Другая форма деятельности риэлтора основана на доверии между ним и продавцом квартиры. Продавец квартиры доверяет риэлтору "выставить" квартиру на продажу, при этом продавец не выписывает доверенность на право продажи квартиры, а может только доверить по нотариально заверенной доверенности собрать необходимые документы для продажи квартиры или на право регистрации в учреждении юстиции права собственности на квартиру. После этого продавец квартиры отдает ключи от квартиры риэлтору, и тот сам ищет покупателя, показывает эту квартиру покупателям, обговаривает условия сделки, предпринимает другие действия. При переходе права собственности на эту "эксклюзивную" квартиру собственник квартиры сам подписывает документы на переход права к покупателю, а риэлтор описанным способом получает свои деньги. Эта форма деятельности используется только в том случае, когда продавец знает риэлтора или продавцу его рекомендовали. Здесь риэлтор действует по договору поручения, но все условия этого договора обговариваются исключительно в устной форме.
Третья форма деятельности состоит в покупке на свое имя или на подставное лицо риэлтором квартиры, собственник которой установил цену значительно ниже рыночной, или когда риэлтор ожидает роста цен на квартиры. Здесь он сам выступает в роли покупателя и продавца квартиры и извлекает прибыль из разницы в ценах.
Недобросовестность риэлторов может привести к тяжелым последствиям. В качестве примера опишем ситуацию, сложившуюся с двумя подъездами жилого дома по ул.Новоселов в г.Рязани. В строительстве этого жилого дома как дольщики приняли участие несколько организаций, но через некоторое время стройка приостановилась из-за отсутствия средств. Появилась еще одна организация, которая за счет привлечения к долевому строительству через риэлторов физических лиц и использования привлеченных денежных средств продолжила строительство и заселила граждан в эти два подъезда. Организации, первоначально принявшие участие в долевом строительстве, в судебном порядке добились выселения вселившихся при посредничестве риэлторов жильцов. В судебном разбирательстве приняли участие все организации и физические лица, подлежащие выселению. В суд не были вызваны только риэлторы. В этом и состоит одно из желаний риэлтора - не отвечать за результаты сделки.
В другом примере нарушения со стороны риэлтора привели лишь к значительным убыткам со стороны поручителя и судебному разбирательству. Гражданка У. по условиям предварительного договора купли-продажи квартиры должна была дополнительно выплатить две тысячи долларов США вследствие отказа от продажи своей квартиры. Оказать помощь при продаже квартиры она поручила риэлтору, который нашел ей недобросовестного покупателя Ш., пытавшегося приобрести у нее квартиру по явно заниженной цене. Соблюдая нормы материального права, У. отказалась от продажи квартиры, и Ш. подал иск на взыскание в качестве двойной суммы задатка (первую сумму задатка У. вернула через семь дней после получения). В ходе судебного разбирательства на квартиру, принадлежащую У., в качестве обеспечения обязательств был наложен арест, что также нарушило ее права собственника. Недобросовестность риэлтора заключалась в следующем: он прекрасно ориентировался в ценах на квартиры; вступив в сговор с покупателем, пытался получить прибыль, значительно превышающую среднюю прибыль по аналогичным сделкам, и поэтому рекомендовал дать задаток в 2000 долларов США, вместо принятой в Рязани при подобных сделках суммы в 300-500 долларов США, рассчитывая на то, что У., при доходе примерно 3000 рублей в месяц, растратит задаток, и это вынудит ее продать квартиру по стоимости ниже рыночной. Для восстановления своих законных прав У. понадобилось несколько месяцев судебных разбирательств по иску Ш. и пришлось понести затраты на услуги представителя по делу. Риэлтор в судебном заседании принимал участие только в качестве свидетеля.
При рассмотрении этих двух примеров становится понятно, что риэлтор какой-либо ответственности за свою деятельность не несет, не нарушая при этом российское законодательство. Это указывает на необходимость регламентации деятельности риэлтора. Казалось бы, государство на конституционном уровне гарантирует гражданину право на жилище, защищает права физических лиц - как собственников, так и нанимателей жилых помещений, но однозначной регламентации деятельности участников рынка жилья пока нет.
Конечно, наше государство, исходя из самого духа поступательного развития российских законов, должно не ограничивать предпринимательские устремления граждан, а помогать им развиваться. Может быть, не следует принимать отдельный закон о риэлтерской деятельности, а надо всего лишь установить, что в случае участия риэлтора в сделке риэлтор должен приложить к представляемым в учреждение юстиции для регистрации документам договор поручения, который он заключал со сторонами в сделке. В этом видится решение проблемы: значительно уменьшится количество "серых" риэлторов, а добросовестные риэлторы, зарегистрированные по нормам нашего законодательства, будут оказывать населению именно те услуги, которых от них ожидают поручители.
Можно задаться вопросом: а действительно ли риэлтор является субъектом жилищных правоотношений? На этот вопрос ответ может быть только утвердительный, так как ст.49 Гражданского кодекса РФ указывает, что в данном случае риэлтор является правоспособным лицом именно в этом виде деятельности; он зарегистрирован в соответствии с законом, деятельностью занимается на основании специального разрешения (лицензии). Другое дело, что есть некоторое противоречие в том, что риэлтор, являясь собственником жилого помещения при одном из видов своей деятельности, рассматривает свою собственную квартиру как товар, а не как помещение, предназначенное для жилья, и в квартире он видит только одно свойство, которое ему полезно, - оборотоспособность, хотя квартира имеет совсем другое целевое назначение - проживание граждан.
Защита прав покупателей и продавцов жилья от недобросовестного риэлтора видится в добавлении в Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (Приказ Министерства юстиции от 6 августа 2001 года N 233) положения о необходимости представлять договор между лицом, обратившимся к риэлтору, и самим риэлтором на оказание услуг к пакету документов, представляемых в учреждение юстиции. В дальнейшем же необходима законодательная регламентация риэлтерской деятельности.
когда я прочел, был слегка шокирован, что агентства сами про себя пишут такое:
________________________________________________
Риэлтор как субъект жилищных правоотношений
Печальная правда о агентствах недвижимости.
В жилищных правоотношениях участвуют и публично-правовые образования, к которым относятся государство и муниципальные образования, и юридические лица, и физические лица. Рассматриваемые субъекты жилищных правоотношений хорошо известны и изучены. В то же время в законодательстве и при рассмотрении сторон в обороте упускается из вида один из субъектов - риэлтор. Предполагается, что риэлтор должен вести коммерческую деятельность на основе договора поручения или действуя в чужом интересе без поручения.
Очевидно, законодатель подразумевал, что физическое лицо, обращаясь к риэлтору, заключает договор поручения, в котором указываются предмет (жилое помещение, которое ищет поручитель) договора, обязанности сторон и условия исполнения обязательств. Вероятен вариант действия риэлтора в чужом интересе: узнав из средств массовой информации, кому и какую требуется купить (продать, обменять, взять в аренду) квартиру, риэлтор стремится найти другую сторону, желающую совершить аналогичную сделку. Казалось бы, что и с тем, кто хочет продать, и с тем, кто хочет купить квартиру, после одобрения его действий риэлтор должен заключить договор поручения или иной договор, соответствующий деятельности риэлтора, так как свои действия он совершает исходя из очевидной выгоды или для пользы заинтересованного лица. В соответствии с п.1 ст.981 Гражданского кодекса РФ риэлтор обязан при первой же возможности сообщить заинтересованным лицам о своих действиях. Однако на практике риэлтор старается не связывать себя договорами поручения. Договоры, которые заключает риэлтор, могут называться по-разному, но при их заключении риэлтор стремится или вообще остаться вне рамок договора, или свести свои обязанности к минимуму. Практически это всегда получается, потому что большинство жителей страны в правовом отношении безграмотны, а риэлтор, используя личное обаяние и красноречие, стремится на случай негативных последствий по сделке свести дело к получению своей прибыли. Один из вариантов "взять свои деньги" от поручителя состоит в следующем: риэлтор оформляет "на себя" с продавцом квартиры договор задатка, а с покупателем - договор аванса, причем договор задатка заключается на сумму, в два раза меньшую суммы аванса. При отказе продавца от сделки продавец обязан вернуть задаток в двойном размере в соответствии со ст.381 Гражданского кодекса РФ. Если от сделки отказывается покупатель, то в действие вступают пункты договора аванса, где в обеспечение обязательств указано, что покупатель, отказавшись от сделки, оставляет аванс у риэлтора. В любом случае у риэлтора остается сумма, равная половине суммы, выданной риэлтору покупателем. В случае совершения сделки риэлтор получает всю оговоренную сумму вознаграждения. Встречаются риэлторы, которые стремятся "зарабатывать" деньги через оформление договоров задатка и аванса, затем вынуждая одну из сторон к расторжению договора и не утруждая себя риэлтерской деятельностью.
Будем, однако, исходить из предположения о добросовестности риэлтора. Для осуществления своей деятельности он стремится подобрать приемлемый вариант и для покупателя, и для продавца, но при этом крайне редко проводит проверку "юридической чистоты" (термин взят из рекламного объявления) продаваемого жилого помещения. Если добросовестный риэлтор видит, что квартира принадлежит лицу с явно криминальными наклонностями или эту квартиру стремятся продать в обход закона, то он чаще всего отказывается от участия в сделках с этой квартирой. Оказание услуг по совершению сделки с квартирой между сторонами со стороны риэлтора сводится к сбору различных справок, разрешений и документов на квартиру и проводится только для ускорения сделки по купле-продаже квартиры и скорейшего извлечения прибыли.
Представляется, что есть необходимость регламентации деятельности риэлтора не по причине желания риэлтора извлечь выгоду из своей деятельности, а из-за того, что деликатные действия риэлтора могут привести участников сделки с квартирой к "потере крыши над головой" или к дорогостоящему и длительному по времени судебному разбирательству. Часты случаи невозврата риэлтором задатка или аванса, и тогда истцу (участнику сделки с квартирой) приходится защищать свои права в суде в течение нескольких месяцев. Для извлечения прибыли и утаивания ее от налогообложения риэлтор нередко сводит напрямую между собой покупателя и продавца квартиры, содействует в заключении между ними сделки, а после проведения сделки изымает и у продавца, и у покупателя любые документы, указывающие на него. Деньги по договору между ним и сторонами он забирает при расчетах между продавцом и покупателем, не оставляя при этом своих расписок.
Одна из форм деятельности риэлтора, как указано выше, заключается в действии в чужом интересе или действии по договору поручения. Другая форма деятельности риэлтора основана на доверии между ним и продавцом квартиры. Продавец квартиры доверяет риэлтору "выставить" квартиру на продажу, при этом продавец не выписывает доверенность на право продажи квартиры, а может только доверить по нотариально заверенной доверенности собрать необходимые документы для продажи квартиры или на право регистрации в учреждении юстиции права собственности на квартиру. После этого продавец квартиры отдает ключи от квартиры риэлтору, и тот сам ищет покупателя, показывает эту квартиру покупателям, обговаривает условия сделки, предпринимает другие действия. При переходе права собственности на эту "эксклюзивную" квартиру собственник квартиры сам подписывает документы на переход права к покупателю, а риэлтор описанным способом получает свои деньги. Эта форма деятельности используется только в том случае, когда продавец знает риэлтора или продавцу его рекомендовали. Здесь риэлтор действует по договору поручения, но все условия этого договора обговариваются исключительно в устной форме.
Третья форма деятельности состоит в покупке на свое имя или на подставное лицо риэлтором квартиры, собственник которой установил цену значительно ниже рыночной, или когда риэлтор ожидает роста цен на квартиры. Здесь он сам выступает в роли покупателя и продавца квартиры и извлекает прибыль из разницы в ценах.
Недобросовестность риэлторов может привести к тяжелым последствиям. В качестве примера опишем ситуацию, сложившуюся с двумя подъездами жилого дома по ул.Новоселов в г.Рязани. В строительстве этого жилого дома как дольщики приняли участие несколько организаций, но через некоторое время стройка приостановилась из-за отсутствия средств. Появилась еще одна организация, которая за счет привлечения к долевому строительству через риэлторов физических лиц и использования привлеченных денежных средств продолжила строительство и заселила граждан в эти два подъезда. Организации, первоначально принявшие участие в долевом строительстве, в судебном порядке добились выселения вселившихся при посредничестве риэлторов жильцов. В судебном разбирательстве приняли участие все организации и физические лица, подлежащие выселению. В суд не были вызваны только риэлторы. В этом и состоит одно из желаний риэлтора - не отвечать за результаты сделки.
В другом примере нарушения со стороны риэлтора привели лишь к значительным убыткам со стороны поручителя и судебному разбирательству. Гражданка У. по условиям предварительного договора купли-продажи квартиры должна была дополнительно выплатить две тысячи долларов США вследствие отказа от продажи своей квартиры. Оказать помощь при продаже квартиры она поручила риэлтору, который нашел ей недобросовестного покупателя Ш., пытавшегося приобрести у нее квартиру по явно заниженной цене. Соблюдая нормы материального права, У. отказалась от продажи квартиры, и Ш. подал иск на взыскание в качестве двойной суммы задатка (первую сумму задатка У. вернула через семь дней после получения). В ходе судебного разбирательства на квартиру, принадлежащую У., в качестве обеспечения обязательств был наложен арест, что также нарушило ее права собственника. Недобросовестность риэлтора заключалась в следующем: он прекрасно ориентировался в ценах на квартиры; вступив в сговор с покупателем, пытался получить прибыль, значительно превышающую среднюю прибыль по аналогичным сделкам, и поэтому рекомендовал дать задаток в 2000 долларов США, вместо принятой в Рязани при подобных сделках суммы в 300-500 долларов США, рассчитывая на то, что У., при доходе примерно 3000 рублей в месяц, растратит задаток, и это вынудит ее продать квартиру по стоимости ниже рыночной. Для восстановления своих законных прав У. понадобилось несколько месяцев судебных разбирательств по иску Ш. и пришлось понести затраты на услуги представителя по делу. Риэлтор в судебном заседании принимал участие только в качестве свидетеля.
При рассмотрении этих двух примеров становится понятно, что риэлтор какой-либо ответственности за свою деятельность не несет, не нарушая при этом российское законодательство. Это указывает на необходимость регламентации деятельности риэлтора. Казалось бы, государство на конституционном уровне гарантирует гражданину право на жилище, защищает права физических лиц - как собственников, так и нанимателей жилых помещений, но однозначной регламентации деятельности участников рынка жилья пока нет.
Конечно, наше государство, исходя из самого духа поступательного развития российских законов, должно не ограничивать предпринимательские устремления граждан, а помогать им развиваться. Может быть, не следует принимать отдельный закон о риэлтерской деятельности, а надо всего лишь установить, что в случае участия риэлтора в сделке риэлтор должен приложить к представляемым в учреждение юстиции для регистрации документам договор поручения, который он заключал со сторонами в сделке. В этом видится решение проблемы: значительно уменьшится количество "серых" риэлторов, а добросовестные риэлторы, зарегистрированные по нормам нашего законодательства, будут оказывать населению именно те услуги, которых от них ожидают поручители.
Можно задаться вопросом: а действительно ли риэлтор является субъектом жилищных правоотношений? На этот вопрос ответ может быть только утвердительный, так как ст.49 Гражданского кодекса РФ указывает, что в данном случае риэлтор является правоспособным лицом именно в этом виде деятельности; он зарегистрирован в соответствии с законом, деятельностью занимается на основании специального разрешения (лицензии). Другое дело, что есть некоторое противоречие в том, что риэлтор, являясь собственником жилого помещения при одном из видов своей деятельности, рассматривает свою собственную квартиру как товар, а не как помещение, предназначенное для жилья, и в квартире он видит только одно свойство, которое ему полезно, - оборотоспособность, хотя квартира имеет совсем другое целевое назначение - проживание граждан.
Защита прав покупателей и продавцов жилья от недобросовестного риэлтора видится в добавлении в Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (Приказ Министерства юстиции от 6 августа 2001 года N 233) положения о необходимости представлять договор между лицом, обратившимся к риэлтору, и самим риэлтором на оказание услуг к пакету документов, представляемых в учреждение юстиции. В дальнейшем же необходима законодательная регламентация риэлтерской деятельности.
22 мар. 2007
Мне интересно:
Все ли такие больные на голову?
Вы только недавно избавились от Советского Союза, господа...
А уже ищете себе новых унтеров Пришибеевых...
Вы никогда не работали риелтером в СССР?
А я работал.
И не хочу обратно...
Все ли такие больные на голову?
Вы только недавно избавились от Советского Союза, господа...
А уже ищете себе новых унтеров Пришибеевых...
Вы никогда не работали риелтером в СССР?
А я работал.
И не хочу обратно...
Мысли пачкают мозги
22 мар. 2007
в Тюмени это не самое крупное агентство
определенно, похоже на "черный пиар" для самого агентства
определенно, похоже на "черный пиар" для самого агентства
22 мар. 2007
Возможно... Да.
Мысли пачкают мозги
22 мар. 2007
больше всего раздражает вот что:
разве можно из сказанного чем-то доказывать недобросовестность риэлтора?
Недобросовестность риэлтора заключалась в следующем: он прекрасно ориентировался в ценах на квартиры; вступив в сговор с покупателем, пытался получить прибыль, значительно превышающую среднюю прибыль по аналогичным сделкам, и поэтому рекомендовал дать задаток в 2000 долларов США, вместо принятой в Рязани при подобных сделках суммы в 300-500 долларов США, рассчитывая на то, что У., при доходе примерно 3000 рублей в месяц, растратит задаток, и это вынудит ее продать квартиру по стоимости ниже рыночной. Для восстановления своих законных прав У. понадобилось несколько месяцев судебных разбирательств по иску Ш. и пришлось понести затраты на услуги представителя по делу. Риэлтор в судебном заседании принимал участие только в качестве свидетеля.
разве можно из сказанного чем-то доказывать недобросовестность риэлтора?
22 мар. 2007
Не потому, что криво ты лежала... Мысли пачкают мозги
22 мар. 2007
это о чем?
23 мар. 2007
Это о том "недобросовестном риелторе", который знал, что У. однозначно пропьет задаток.
А потом на этого У. ломка найдет: и задаток пропит, и квартиру продавать надо...
Одна надежда на наш советский суд, самый справедливый суд в мире...
А потом на этого У. ломка найдет: и задаток пропит, и квартиру продавать надо...
Одна надежда на наш советский суд, самый справедливый суд в мире...
Мысли пачкают мозги
25 мар. 2007
Недобросовестных и алчных,да к тому же глупых риэлторов хватает везде..Так же ,как и их дураков руководителей..Опять все тоже-комиссия любой ценой,после нас хоть потоп!!!
________________________________________________
________________________________________________
27 мар. 2007
интересно: заключили договор, продавец принимает решение, за какую цену продавать квартиру, получает задаток, затем договор его не устраивает, и он "выясняет" , что "недобросовестный риэлтор"?
а доходы риэлтора - они разве чем-то должны ограничиваться, кроме возможностей заработать на сделке?
к примеру: срочно продается квартира, цена на 15% занижена, риэлтор зарабатывает 10% - это плохо?
а доходы риэлтора - они разве чем-то должны ограничиваться, кроме возможностей заработать на сделке?
к примеру: срочно продается квартира, цена на 15% занижена, риэлтор зарабатывает 10% - это плохо?
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
